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Wohngenossenschaften sollen in Luzern Süd für einen besseren Bevölkerungsmix sorgen

Am 19. Mai stimmen die Krienser über die SP-Initiative für bezahlbaren Wohnraum ab. Die Initianten haben vor allem das Gebiet Luzern Süd im Visier, wo bisher vor allem kleinere und eher teurere Wohnungen entstanden sind. Der Stadtrat kontert die Kritik.
Stefan Dähler
Das Gebiet Luzern Süd in Kriens mit den neuen Überbauungen Mattenhof (links), Matteo (rechts) und Schweighof im Hintergrund. (Bild: Pius Amrein, 25. April 2019)

Das Gebiet Luzern Süd in Kriens mit den neuen Überbauungen Mattenhof (links), Matteo (rechts) und Schweighof im Hintergrund. (Bild: Pius Amrein, 25. April 2019)

Knapp 9 Prozent der Wohnungen in Kriens gelten als genossenschaftlich. Das ist weniger als in den Nachbargemeinden Horw und Luzern. Mit der Initiative «Bezahlbarer Wohnraum für ein lebenswertes Kriens» soll sich der Anteil erhöhen. Diese ist in Form einer Anregung verfasst und fordert, dass sich die Stadt für den Erhalt und die Förderung von bezahlbarem Wohnraum einsetzt und dies auch gesetzlich verankert wird. Lanciert hat das Volksbegehren, das am 19. Mai zur Abstimmung kommt, die SP, unterstützt wird es von den Grünen.

Krienser Stadtrat und Einwohnerrat lehnen die Initiative ab, haben aber dennoch entschieden, dass eine Arbeitsgruppe mögliche Massnahmen zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus erarbeiten soll (wir berichteten). Warum hält die SP an ihrer Initiative fest? «Die Arbeitsgruppe ist weniger verbindlich», sagt SP-Fraktionschef Cla Büchi. Die Initiative fordert zusätzlich, dass in Entwicklungsgebieten Anteile von preisgünstigem Wohnraum festgelegt werden.

4,5-Zimmer-Wohnung ab rund 2200 Franken

Im Fokus haben die Initianten vor allem Luzern Süd. «Der Grossteil der Wohnungen, die dort entstehen, sind Kleinwohnungen und im höheren Preissegment angesiedelt», sagt Büchi. Nur im Schweighof weist knapp ein Drittel aller Wohnungen 4,5-Zimmer auf, diese kosten zirka 2200 bis 2800 Franken pro Monat. Büchi:

«Die Stadt hat es bisher verpasst, die Entwicklung so zu steuern, dass ein ausgewogenes Wohnangebot entsteht. Das kann fatal sein für die Quartierentwicklung.»

Kleine Wohnungen seien zwar für Investoren lukrativer, doch die Fluktuation höher, weil deren Bewohner in der Regel mobiler seien und sich weniger an ein Wohnumfeld binden. Genossenschaften könnten mit für Mittelstandsfamilien bezahlbaren Wohnungen Gegensteuer geben. «Leute mit Familien schlagen oftmals Wurzeln durch die Kinder und beginnen so, sich im Quartier zu engagieren, was zur Identität eines neuen Stadtteils beitragen kann», sagt Büchi.

Bauvorsteher Matthias Senn (FDP) entgegnet, dass die Politik in Luzern Süd sehr Einfluss genommen habe, «zum Beispiel mit der Forderung nach einem hohen Energiestandard, den diese Überbauungen erfüllen müssen». Betreffend Familienfreundlichkeit müsse man unterscheiden, so Senn:

«Der Schweighof ist geeignet für Familien, hat verschiedene Wohnungsgrössen und wird nach der Fertigstellung attraktive Umgebungsflächen für Spiel und Sport aufweisen.»

Die Überbauungen Mattenhof und Matteo direkt beim Bahnhof seien dagegen eher für ein urbanes Publikum konzipiert, kleinere Wohnungen dominierten hier das Angebot.

Doch wie könnte die Forderung nach mehr genossenschaftlichen Wohnungen umgesetzt werden? Die Stadt hat kaum mehr eigene Grundstücke, auf denen sie Einfluss nehmen könnte. Sie könnte aber im Bau- und Zonenreglement festlegen, dass bei neuen Überbauungen ein Anteil von Wohnungen genossenschaftlich angeboten werden, so Senn. «Es besteht aber die Möglichkeit, via Bebauungsplan einen gemeinnützigen Anteil vorzugeben», sagt zudem Büchi. «Die Landbesitzer haben die Möglichkeit, zu diesem Zweck selbst eine gemeinnützige Bauträgerschaft zu gründen oder das Land im Baurecht an eine solche abzugeben.»

Rechtsstreit in Bern

In der Stadt Bern wurde 2014 eine Wohn-Initiative angenommen, die verlangt, dass bei Um- und Neueinzonungen mindestens ein Drittel der Wohnungen preisgünstig sein muss oder an gemeinnützige Wohnbauträger abgegeben wird. Allerdings ist die Regelung noch nicht in Kraft, weil der Hauseigentümerverband (HEV) darin einen zu grossen Eingriff in die Mietrechtsbestimmungen sieht. Eine Beschwerde ist vor Bundesgericht hängig.

Das Risiko, dass es auch in Kriens zu einem Rechtsstreit kommen könnte, beurteilt Mitinitiant Cla Büchi (SP) als gering. «Unsere Forderungen gehen viel weniger weit. Unsere Initiative verlangt keine flächendeckende Festsetzung von Anteilen an preisgünstigem Wohnraum, sondern nur gezielt bei einzelnen Arealen.» Ausserdem ist die Initiative als Anregung formuliert und überlasse die konkrete Umsetzung dem Stadtrat. Für die Krienser HEV-Sektion sind rechtliche Schritte derzeit kein Thema, wie es auf Anfrage heisst – auch wenn man die Initiative als unnötig betrachtet, da keine Wohnungsnot herrsche.

Eine weitere Möglichkeit, günstigen Wohnraum zu fördern, wäre, über das Bau- und Zonenreglement gemeinnützigen Bauträgern einen Ausnutzungsbonus zu gewähren, wie das etwa Horw als Möglichkeit vorsieht (wir berichteten). Matthias Senn erwähnt zudem, dass die Stadt Kriens im Bau- und Zonenreglement bei neuen Überbauungen einen maximalen Mietzins festlegen könnte. «In Gemeinden mit tiefem Steuerfuss und überhöhten Mietpreisen macht das durchaus Sinn», so Senn dazu. «Die Stadt Kriens liegt aber sowohl beim Steuerfuss wie bei den Nettomieten im Mittel.» Deshalb erachteten der Stadtrat wie auch der Einwohnerrat eine gesetzliche Regelung nicht als notwendig.

Auch Genossenschaftswohnungen kosten etwas

Müsste die Stadt Kriens in der angespannten finanziellen Lage und hoher Sozialhilfequote nicht ohnehin bestrebt sein, gute Steuerzahler anzulocken? «Auch der Mittelstand trägt viel zum Steuersubstrat bei», sagt Büchi. «Es ist zudem ein falsches Bild, dass Genossenschaften viele Sozialhilfebezüger anlocken.» Diese würden eher in schlecht unterhaltenen Bestandsbauten wohnen. Genossenschaftswohnungen in Neubauten dagegen können auch mal 2000 Franken oder mehr für 4,5 Zimmer kosten. «Ihr Vorteil ist aber, dass die Mieten langfristig nicht steigen und die Wohnungen so im Verlauf der Jahre im Vergleich günstig werden, da keine Rendite abgeschöpft wird.»

Das räumt auch Senn ein, doch Pensionskassen seien als Bauträger für die Gesellschaft ebenfalls wichtig, denn sie «müssen unsere Renten erwirtschaften».

Als weiteres Argument für mehr Genossenschaftswohnungen führt Büchi den hohen Leerbestand in Kriens auf. Dieser betrug Mitte 2018 gemäss Lustat Statistik 3,57 Prozent – der höchste Wert im Kanton. «Es ist klar, dass die vielen Neubauten nicht alle sofort bewohnt sind», sagt Büchi. «Doch bei Wohnbaugenossenschaften ist dieser Wert viel tiefer, er liegt in Kriens bei etwa einem Prozent.» Senn betont, dass die hohe Leerbestandsquote 2018 in Kriens mit Vorsicht zu geniessen sei, «da die interne Erhebung geändert wurde». Es habe sich bei einer späteren Analyse gezeigt, dass viele Wohnungen mitgezählt worden seien, die nicht am Markt angeboten werden.

Höherer Anteil in Luzern, Emmen und Horw

Die Stadt Luzern wie auch die Gemeinde Horw streben aufgrund von Initiativen eine Erhöhung des Anteils bezahlbarer Wohnungen an. Beiderorts lag dieser im Jahr 2016 bei rund 13 Prozent. Noch höher ist er in Emmen, wo er 2017 bei rund 19 Prozent lag, wie die Gemeinde auf Anfrage mitteilt. Aktuellere Zahlen sind derzeit noch nicht erhältlich.

Wie eingangs erwähnt, gelten in Kriens aktuell knapp 9 Prozent der Wohnungen als genossenschaftlich. Das schreibt der Stadtrat im Bericht und Antrag zur Initiative «Bezahlbarer Wohnraum». Der Wert ist also tiefer als in Luzern, Horw und Emmen. Im Vergleich zum gesamtschweizerischen Mittel, das bei rund 5 Prozent liegt, sowie dem Mittelwert des Kantons Luzern (rund 9 Prozent), sei Kriens jedoch gut aufgestellt, argumentiert Bauvorsteher Matthias Senn (FDP). «Es braucht deshalb keine gesetzliche Verankerung für die Förderung des gemeinnützigen Wohnraums.»

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