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Die neue Lust am Hochhaus in der Luzerner Agglo – das sind die Gründe

Ob Horw, Kriens oder Dierikon: Die Agglo entdeckt das Hochhaus gerade neu. Warum plötzlich? Die einen reizt laut Experten die Rendite, die anderen die Ausstrahlungskraft – und es ist ein Symbol der Stadt. Genau dies kommt aber nicht überall gut an.
Roman Hodel
Das Hochhaus im Horwer Zentrum – es heisst Solitaire – ist fast fertig. Wobei der Name schon bald nicht mehr stimmt. Links davon ist ein zweiter Turm geplant. (Bild: Dominik Wunderli, Horw 25. März 2019)

Das Hochhaus im Horwer Zentrum – es heisst Solitaire – ist fast fertig. Wobei der Name schon bald nicht mehr stimmt. Links davon ist ein zweiter Turm geplant. (Bild: Dominik Wunderli, Horw 25. März 2019)

Das Hochhaus. Geliebt oder gehasst. Kaum ein Gebäudetyp polarisiert in der Bevölkerung mehr. Trotzdem sind Türme seit einiger Zeit im ganzen Land wieder salonfähig. Zuerst in den Städten, mittlerweile ebenso in der Agglomeration – auch bei uns: Ob in Horw oder im Krienser Mattenhof wie im folgenden Bild:

(Bild: Dominik Wunderli, Kriens 25. März 2019)

(Bild: Dominik Wunderli, Kriens 25. März 2019)

Hier, neben dieser bald fertigen Überbauung im Krienser Mattenhof, soll später sogar das höchste Hochhaus der Zentralschweiz entstehen (wir berichteten).

Für Peter Schwehr, Leiter des Kompetenzzentrums Typologie und Planung in Architektur an der Hochschule Luzern, kommt dieser Boom nicht von ungefähr: «Hochhäuser haben alleine schon durch ihre Höhe und das Volumen Ausstrahlungskraft und einen ortsprägenden Charakter.» Deshalb seien sie für verschiedene Beteiligte attraktiv:

  • Investoren schätzten an Hochhäusern den Umstand, im gehobenen Segment bauen zu können in der Hoffnung auf eine höhere Rendite.
  • Für Planer sind Hochhäuser eine spannende Herausforderung punkto Konstruktion, Technik und soziale Interaktion.
  • Die Bewohner leben in einem markanten Gebäude, abgehoben, und mit Blick auf die möglichst unverbaute Landschaft – zumindest ab einer gewissen Etage.
  • Gemeinden versprechen sich davon eine Urbanisierung. Soll heissen: Mehr Attraktivität als Wohn- und Arbeitsort. Auch wenn ein Hochhaus noch keine Stadt macht.

Gerade das Argument, ein Hochhaus stärke die Attraktivität einer Gemeinde, hört man laut Schwehr oft: «Dies setzt aber ein Denken weit über die Parzellengrenzen hinaus voraus – und das vermisse ich bei den meisten Planungen.» Bei nur einem Hochhaus stelle sich grundsätzlich die Frage, «was macht mein Gebäude so wichtig, dass ich so prominent in Erscheinung treten darf?» Bei einem Hochhaus-Cluster wiederum müsse den Entwicklern klar sein, was sie mit dem Bauvorhaben auslösen möchten und welches die Konsequenzen sind bezüglich Infrastruktur oder auch Verkehr. Und dann räumt Schwehr mit einem Mythos auf:

«Ein Hochhaus taugt in der Schweiz nicht zur Verdichtung.»

Denn es brauche wegen des Schattens genügend Freiraum – so will es das Gesetz. Weiter seien die Wohnungen aufgrund der teuren Bauform tendenziell gross, da die solventen Mieter etwas Ordentliches erwarten. Will heissen: Am Ende ist es mit der angestrebten Verdichtung nicht mehr weit her.

Dies gibt auch ETH-Stadtforscher Christian Schmid zu bedenken: «Wenn man Wohnhochhäuser zum Verdichten baut, muss man nach Hongkong oder Singapur.» In der Schweiz seien sechsgeschossige Wohnhäuser, gruppiert um einen Innenhof, das Dichteste, was zu haben ist. Also klassische Blockrand-Bebauungen aus dem frühen 20. Jahrhundert wie etwa im Luzerner Säli/Bruch-Quartier:

(Bild: Boris Bürgisser, Luzern 14. September 2018)

(Bild: Boris Bürgisser, Luzern 14. September 2018)

Hochhäuser würden zwar wegen des nötigen Freiraums viel offene Grundfläche erzeugen und seien ein Wahrzeichen, «doch vielfach will man das gar nicht, weder in der Agglomeration noch in der Innenstadt». Die Agglomeration ist gemäss Schmid sowieso «Kampfzone». Was er damit meint: Man ist entweder für die Stadt oder fürs Land, aber für die Agglo setzt sich niemand ein. Schmid:

«Jene Agglo-Bewohner, die sich eher ländlich sehen, betrachten folglich städtische Symbole wie eben Hochhäuser oder auch Trams und Trolleybusse kritisch bis ablehnend.»

Und besonders kontrovers werde eben auch die Verdichtung diskutiert. «Wir haben dieses Thema während mehreren Jahren untersucht – und sehen grosse Defizite.» Die Planungen verliefen zwar oft vorbildlich, mit Architekturwettbewerben. «Doch wie erzeugt man städtische Qualitäten und will man das überhaupt in der Agglo?», fragt Schmid. «Architekten und Planer vergessen oft, dass sie zuerst an die Menschen dort und ihre Bedürfnisse denken sollten.»

Tatsache ist aber auch: Wohnen in Hochhäusern ist beliebt. Das gilt selbst für die vielen Exemplare des ersten Hochhäuser-Booms aus den 1960er und 1970er Jahre, die zum Teil wegen sozialer Probleme in Verruf gerieten. «Umfragen bei deren Bewohner zeigen, man wohnt gerne dort und die Leute sind auch sesshafter als in niedrigeren Gebäuden», sagt Soziologin Joëlle Zimmerli. Das schlagende Argument damals wie heute: Die Aussicht – zumindest ab einer gewissen Höhe. Denn 80 Prozent der Häuser in der Schweiz sind maximal drei Stockwerke hoch. Will heissen: Der Grossteil der Bevölkerung hat keine Aussicht.

Allerdings sind die Bau- und Unterhaltskosten hoch – wegen der Infrastruktur wie Aufzüge, Brandschutz, Erdbebensicherheit. Deshalb entstehen in neuen Türmen praktisch nur noch mittel- bis hochpreisige Wohnungen – anders als vor 40, 50 Jahren. Joëlle Zimmerli sagt:

«Die heutigen Hochhaus-Projekte werden häufig von Investoren vorangetrieben, die damit beispielsweise Sportanlagen querfinanzieren.»

Die Allmend Luzern macht's vor – mit Erfolg. Deshalb setzen die Initianten von ähnlichen Projekten in Zürich, Aarau oder auch mit der Pilatusarena in Kriens aufs gleiche Modell. Zimmerli sagt: «Auch im Hochhaus soll es keinen Leerstand geben, ergo dürfen die Mieten nicht allzu hoch sein.»

Interessant ist nicht zuletzt noch etwas anderes: Was Hochhäuser betrifft, tickt längst nicht jede Agglo-Gemeinde gleich. Während die Ebikoner dem MParc-Projekt Anfang Februar wohl nicht zuletzt des Hochhauses wegen eine Abfuhr erteilt haben, sind Hochhäuser im einwohnermässig viel kleineren Rotkreuz akzeptiert, wie diese Aufnahme zeigt:

(Bild: Emanuel Ammon/ Aura, Rotkreuz 18. Februar 2019)

(Bild: Emanuel Ammon/ Aura, Rotkreuz 18. Februar 2019)

Peter Schwehr von der Hochschule Luzern kann über die Gründe zwar nur mutmassen – er sagt jedoch: «Ebikon ist auf der Suche nach einem Ort, der Identität schafft. Etwas, was die Mall bisher nicht erfüllen kann.» Es sei deshalb gut möglich, dass die Bewohner skeptisch seien gegenüber weiteren, am Massstab Mensch vorbei geplanten Bauvorhaben.

Rotkreuz dagegen sei ein völlig anderer Fall. Schwehr sagt: «Hier wurde auf Basis einer vermeintlich stimmig erscheinenden Story ein völlig neues Quartier auf dem Reissbrett geschaffen.» Hochschul-Campus, Innovationspark und Suurstoffi-Areal bildeten ein Gesamtkonzept, in dem Hochhäuser fast schon selbstverständlich dazugehörten. «Nur, auch hier frage ich mich, wie wird das Quartier belebt? Wie und in welcher Qualität wird dort das alltägliche Leben stattfinden?»

Erstvermietung: Noch viele leere Wohnungen

In der Überbauung Mattenhof in Kriens sind kürzlich die ersten Mieter eingezogen. Von den 129 Wohnungen sind momentan 32 vermietet, beziehungsweise reserviert – also 25 Prozent. Bei den Büro- und Ladenflächen sind es 70 Prozent. «Wir sind grundsätzlich zufrieden, auch wenn noch ein Stück Arbeit vor uns liegt», sagt Marion Schihin, Sprecherin der Eigentümerin Mobimo. «Die Nachfrage hat in den letzten Wochen angezogen. Das ist meist der Fall, wenn man das Ende der Bauarbeiten sieht.» Am beliebtesten seien die Wohnungen beim Bahnhof. Am 1. Mai öffnet das Holiday-Inn-Hotel. Gemäss Schihin sei dieses mit der Auslastung im ersten Monat bereits jetzt «sehr zufrieden».

Bei der benachbarten Überbauung Matteo im Mattenhof sind aktuell 20 der 146 Mietwohnungen vergeben, für acht weitere stehen die Verträge vor dem Abschluss und zwölf Wohnungen übernimmt ein Anbieter von möblierten Appartements für Geschäfts- und Ferienreisende. «Wir sind sehr zufrieden, vor allem mit Blick auf die Tatsache, dass zurzeit enorm viele neue Wohnungen auf dem Markt sind», sagt Lars Gabriel von der Intercity Luzern AG, zuständig für die Erstvermietung. Zudem: Von den neuen Mietern haben bisher nur deren fünf ein Auto, die restlichen nicht – sie profitieren von den Mobilitätspaketen, die von der Eigentümerschaft jährlich zur Verfügung gestellt werden. «Auch diesbezüglich sind wir auf Kurs.» Bei den Büroflächen sei man mit diversen möglichen Mietern am Verhandeln. Die Ladenflächen sind vermietet an Migros und Bächli Sport. Der Bezug der Überbauung Matteo beginnt im Juli und dauert gestaffelt bis im Februar 2020. Diesen Samstag von 10 bis 12 Uhr findet im Matteo ein Tag der offenen Tür statt.

Von den 46 Mietwohnungen im Hochhaus Solitaire in Horw sind gemäss Webseite momentan 11 vermietet und 4 reserviert. Der Bezug startet im Sommer.

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