Wieder Büros zu vermieten - wo in St.Gallen neue Nutzflächen entstehen

Noch vor zwei Jahren war es schwer, in St.Gallen Büros zu finden. Inzwischen hat sich die Situation etwas gebessert.

Stefan Borkert
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Der Büromarkt reagiert auf Krisen empfindlicher als der Wohnungsmarkt.

Der Büromarkt reagiert auf Krisen empfindlicher als der Wohnungsmarkt.

Bild: Getty

Büroflächen und Geschäftsräume sagen etwas darüber aus, ob eine Region boomt oder stagniert. Im Gegensatz zum Wohnungsmarkt reagiert der Büromarkt rascher und empfindlicher auf konjunkturelle Entwicklungen. Das US-amerikanische Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) hat eine neue Studie zum Büromarkt in der Schweiz veröffentlicht und dabei auch St.Gallen und Winterthur angeschaut. Daniel Stocker, Forschungschef von JLL Schweiz, erklärt, dass es auf lokaler Ebene starke Schwankungen geben könne. In der Studie zum Büromarkt in der Schweiz seien deshalb nur grösserer Regionen berücksichtigt. Aus der Ostschweiz gehöre auch St.Gallen und peripher Winterthur dazu, Frauenfeld aber nicht mehr.

Das Angebot von Büroflächen in St.Gallen hat sich, gemäss der Studie gegenüber 2018, praktisch verdoppelt. Es beträgt nun 33700 Quadratmeter. «Für den lokalen St.Galler Markt bedeutet diese Entwicklung eine gewisse Entspannung», sagt Stocker. Die Angebotsquote betrage nun 3,5 Prozent anstelle der von Knappheit geprägten 1,5 Prozent 2018. Verantwortlich für die Angebotszunahme seien unter anderem noch unvermietete Flächen in den Neubauten Lerchenfeld und Vier Winkel. In Kürze würden weitere Büroflächen fertiggestellt, etwa im Westoffice und im Neudorf Center. «Das grösste Wachstumspotenzial ist am Stadtrand in Nachbarschaft zum Fussballstadion und der Shopping Arena.» Im Projekt Westgate könnten so 35000 m2 Nutzfläche entstehen.

Solide Nachfrage in der Schweiz

Auch schweizweit habe sich der Büroflächenmarkt in den letzten drei Jahren erfreulich entwickelt. Auf den Flächenmärkten konnten erneut beachtliche Absätze erzielt werden. Die Nachfrage sei solide und breit aufgestellt, qualitativ genügende Angebote zu marktkonformen Konditionen würden überwiegend absorbiert. Stocker sagt, dass insbesondere eine starke Nachfrage nach modernen Büroflächen in den Innenstädten spürbar sei. «Die einzelnen Regionen sind zwar von unterschiedlichen Rahmenbedingungen betroffen und befinden sich teilweise in verschiedenen Marktphasen, die Ampel, dass es zumindest kurzfristig positiv weitergeht, steht dennoch weitgehend auf Grün.»

So gewinne auch der Winterthurer Markt an Dynamik. Das Angebot an Büroflächen sei wieder gestiegen und betrage aktuell 35000 m2 oder 4,3 Prozent. Der Markt dort werde in den nächsten Jahren wiederbelebt, nachdem die Neubautätigkeit in den letzten vier Jahren bescheiden gewesen sei. Die SBB werden bis 2023 das Stellwerk 2 realisieren. Im Sulzerareal entstehe das Bürogebäude «Elefant», das bereits zu einem Grossteil an die Swica vermietet sei und bei der Grossüberbauung KIM würden ab 2025 ebenfalls Dienstleistungsflächen gebaut. Insgesamt sollte der Büromarkt Winterthur die geplanten Projekte absorbieren können, so Stocker.

Mittelfristig sieht Stocker schweizweit allerdings einige Schleierwolken am Horizont. «Für die Schweiz und die hier ansässigen Unternehmen besteht eine latente Abhängigkeit vom internationalen Umfeld», sagt er und fährt fort: «Weil der globale Handel schwächelte und Unsicherheiten zugenommen haben, wurden die Wachstumsprognosen von Bruttoinlandprodukt (BIP) und Beschäftigten nach unten angepasst, was sich auch auf den Büromarkt auswirken dürfte.» Nach etwas ruhigeren Jahren würden zudem wieder grössere Bauvolumen auf den Markt kommen. «Momentan sieht es so aus, dass sich für eine Vielzahl dieser neuen Flächen Nutzer finden lassen.» Es sei jedoch davon auszugehen, dass Verlagerungen stattfinden werden und nach zuletzt rückläufigen Entwicklungen in gewissen Gebieten ein Leerstandanstieg wahrscheinlich werde. Das Leerstandrisiko dürfte bei älteren Liegenschaften an peripheren Standorten am höchsten sein, gibt er zu bedenken.

Im Vergleich zum Wohnungsmarkt, welcher um ein Vielfaches grösser sei und langsamer auf veränderte Rahmenbedingungen reagiere, wirkten sich Korrekturen bei Beschäftigtenwachstum, Konjunkturpro­gnosen, erwarteten Branchen- und Unternehmensentwicklungen und veränderte Strategien von Firmen schneller im Büromarkt aus. Entsprechend handle es sich um ein volatileres Segment des Immobilienmarkts mit mehr Höhen und Tiefen, so dass die Angebotsquoten und -mengen in einem Teilgebiet aufgrund von umziehenden Unternehmen und oder der Fertig­stellungen von Neubauten vergleichsweise stark steigen oder sinken könnten.

Daniel Stocker, Forschungschef Jones Lang LaSalle AG Schweiz

Daniel Stocker, Forschungschef Jones Lang LaSalle AG Schweiz

Bild: PD

Stocker nennt ein Beispiel: «Während die Leerwohnungsziffer der Schweiz seit 2009 kontinuierlich von 0,9 Prozent auf aktuell 1,7 Prozent anstieg, stieg die Angebotsquote im Büromarkt von 1,9 Prozent im Jahr 2009 auf 4,4 Prozent im Jahr 2016. Anschliessend waren auf dem Büromarkt rückläufige Tendenzen messbar und die Angebotsquote verringerte sich bis 2018 auf 3,9 Prozent, bevor sie 2019 wieder leicht anstieg auf 4,1 Prozent.»

Nach zuletzt rückläufigen Tendenzen habe das kumulierte verfügbare Angebot in den fünf grössten Schweizer Städten von 2018 auf 2019 um 58000 m2 zugenommen und sei auf 765000 m2 verfügbare Bürofläche angestiegen. Auf dieser nun vorhandenen Fläche könnten zwischen 40000 und 50000 Arbeitsplätze untergebracht werden. Während sich, gemäss der Erhebung, das verfügbare Angebot in Zürich (–39400 m2) und Bern (–25000 m2) 2019 signifikant verringerte, wurden in Basel (+18300 m2), Lausanne (+18500 m2) und insbesondere Genf (+85600 m2) Zunahmen verzeichnet.

Renditen an Toplagen nehmen etwas ab

Da 2019 allerdings deutlich mehr neue Büroflächen fertiggestellt wurden als noch im Vorjahr, könne trotz Angebotszunahme ein positives Fazit gezogen werden. Nicht zuletzt dank dem schweizweit überdurchschnittlichen Beschäftigtenwachstum von 1,6 Prozent beziehungsweise 1,3 Prozent der vergangenen zwei Jahre, seien viele dieser neuen Büroräumlichkeiten erfolgreich vermietet worden.

Die positiven Tendenzen auf den Flächenmärkten gekoppelt mit dem Anlagedruck vieler Investoren und den anhaltenden Negativzinsen führten dazu, dass sich die Renditekompression bei Core-Immobilien, also sehr guten Lagen, fortsetzte. «Die Spitzenrenditen für Büroliegenschaften gaben in Genf um 20 Basispunkte und in Zürich gar um 50 Basispunkte nach, so dass diese nun bei 2,7 beziehungsweise 2,1 Prozent liegen», verdeutlicht Stocker. Aufgrund der letzten Zinsentscheide sei davon auszugehen, dass sich an der gegenwärtigen Situation vorerst nichts ändern werde. Sofern die wesentlichen Parameter stimmen und die Risiken steuerbar seien, dürften an Toplagen aber weiterhin Höchstpreise bezahlt werden.