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Studie zeigt: Der Landschutz treibt die Mieten in die Höhe

Bei Annahme der Zersiedelungs-Initiative muss laut einer neuen Studie mit höheren Immobilienpreisen gerechnet werden. Die Initianten widersprechen.
Anna Wanner
Eine Wohnsiedlung in Zürich-Wollishofen. (Bild: Walter Bieri/Keystone, 2. November 2017)

Eine Wohnsiedlung in Zürich-Wollishofen. (Bild: Walter Bieri/Keystone, 2. November 2017)

Die Schweiz soll grün bleiben und ihre Natur erhalten. Deshalb soll Kulturland nicht weiter zugebaut werden. Die Initianten der Zersiedelungs-Initiative fordern ein Einfrieren der Bauzonen auf heutigem Stand. Das Volk stimmt in einem Monat darüber ab.

Die hehre Absicht der Initianten wäre mit Nebenwirkungen verbunden, wie eine Studie zeigt, die das Bundesamt für Raumplanung (ARE) in Auftrag gegeben und am Freitag veröffentlicht hat. Das Fazit der Studienautoren vom Büro Fahrländer Partner lautet: Wenn die Bauzonen eingefroren werden, steigen in weiten Teilen der Schweiz die Immobilienpreise.

Begründet wird das so: Verknappt sich das Angebot eines Gutes, so steigt dessen Preis. Wenn nun die Gemeinden ihre Bauzonen einfrieren müssen, führt das bei wachsender Bevölkerung zu einer Verknappung der Bauzonen. In der Theorie sollten deswegen auch die Baulandpreise steigen, was wieder­um die Immobilienpreise und auch die Mieten in die Höhe treiben würde. Allerdings beeinflussen auch andere Faktoren wie die Anbindung an den öffentlichen Verkehr oder die Höhe der Gemeindesteuern die Immobilienpreise, wie die Studie nachweist. Trotzdem ist nun statistisch erhärtet, dass der Anteil der unüberbauten Bauzonen einer ­Gemeinde einen signifikanten Einfluss auf die Immobilienpreise hat. Kurz: Knappe Baulandreserven führen zu hohen Preisen.

Nachfrage und Reserven sind nicht deckungsgleich

Freilich bestreiten das die Initianten – und beziehen sich ebenfalls auf Daten des ARE. Befürchtungen, dass die Mieten steigen würden, seien unbegründet, schreiben die Initianten auf ihrer Website: «Würden die vorhandenen nicht überbauten Bauzonen­reserven mit bisheriger Dichte überbaut, hätte es genug Platz für das Bevölkerungswachstum bis 2035, was nach mittlerem Bevölkerungsszenario des Bundes 1,5 Millionen entspricht.»

Die Reserven im bestehenden Siedlungsgebiet sowie in den noch nicht überbauten Bauzonen seien so gross, dass sogar beim höchsten Bevölkerungsszenario des Bundes mehr als genug Wohnraum zur Verfügung stehe – ohne ein einziges Hochhaus bauen zu müssen.

Die Situation ist allerdings etwas komplizierter. Denn nicht überall, wo unverbaute Bauzonen zur Verfügung stehen, wollen Menschen auch wohnen. Bereits 2007 hat Fahrländer Partner im Auftrag des ARE untersucht, ob die Bauzonenreserven gross genug sind, um das Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum aufzufangen. Damals stand eine vergleichbare Initiative zur Debatte, die später zurückgezogen wurde. Die Wissenschafter erklärten ­damals, dass die Reserven zwar insgesamt gross genug seien, dass aber zwischen der räumlichen Verteilung der Reserven und der räumlichen Verteilung der Nach-frage eine erhebliche Diskrepanz bestehe. An begehrten Wohnlagen verknappt sich der Platz – und wird teuer. Das hat sich laut aktueller Studie nicht geändert. Überraschend ist die neue Erkenntnis, dass hauptsächlich in ländlichen und teilweise auch in Agglo­gemeinden geringere Reserven zu höheren Preisen führen.

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