SCHERE ZWISCHEN MIETEN UND HYPOTHEKARZINSEN: «Mond-Phänomen» beim Mietzins

Trotz sinkender Zinsen steigen die Mieten ständig. Laut Raiffeisen müssten aber die Mieter theoretisch 40 Prozent weniger zahlen. Der Hauseigentümerverband widerspricht.

Lukas Leuzinger
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Mieter müssen eine Mietzinssenkung beim Vermieter meist einfordern. Und auch dann ist der Erfolg ungewiss. (Bild: Alessandro Della Bella/KEY)

Mieter müssen eine Mietzinssenkung beim Vermieter meist einfordern. Und auch dann ist der Erfolg ungewiss. (Bild: Alessandro Della Bella/KEY)

Lukas Leuzinger

Er richte seine Ernährung nach dem Mond aus, sagte der Komiker Peach Weber einst. «Nimmt der Mond zu, nehme ich auch zu. Nimmt der Mond ab – soll er doch.» Ganz ähnlich läuft es im Schweizer Mietmarkt. Als Massstab für die Mietpreise dient der Referenzzinssatz (siehe Kasten). Steigende Zinsen bedeuten höhere Kosten für Eigentümer, folglich sollten auch die Mieten steigen. Umgekehrt ist bei sinkenden Zinsen ein Abwärtstrend bei den Mieten zu erwarten.

Die Praxis zeigt allerdings, dass der Zusammenhang – ähnlich wie bei Peach Weber – nur in eine Richtung wirklich funktioniert. Als das Zinsniveau in den 1990er-Jahren anstieg, legten die Mieten im Gleichschritt zu. Inzwischen befinden sich die Zinsen seit Jahren im Sinkflug. Der Referenzzins liegt auf einem Rekordtief von 1,75%. Gestern blieb er auf diesem Niveau, doch: «Bei der nächsten Publikation im Juni 2017 ist eine weitere Senkung des Referenzzinssatzes wahrscheinlich», sagt Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbandes (HEV). Die Mietpreise gehen aber nicht zurück, sondern steigen munter weiter (siehe Grafik).

«Das Mietrecht funktioniert nicht richtig»

Die Ökonomen von Raiffeisen haben in ihrer jüngsten Übersicht über den Schweizer Immobilienmarkt die Diskrepanz zwischen Referenzzinssatz und Mietpreisindex genauer angeschaut. Sie kommen zum Schluss, dass die Mieten gemäss Entwicklung des Referenzzinssatzes heute rund 40% tiefer liegen müssten, als sie es tatsächlich sind. «Die Übertragung von Zinsänderungen auf die Mietpreise funktioniert offensichtlich nur in eine Richtung», konstatiert Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff.

Das hat laut Neff Folgen für den Häusermarkt. Aufgrund der sinkenden Zinsen ist der Erwerb von Wohneigentum günstiger geworden. «Eine Hypothek aufzunehmen, ist heute viel attraktiver, als das gleiche Objekt zu mieten», sagt Neff. «Dass das Mietrecht nicht richtig funktioniert, hat somit nicht unwesentlich zum Run auf Wohneigentum beigetragen.» Roland Füss, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität St. Gallen, sieht das gleich. «Offensichtlich geht die Schere zwischen Referenzzinssatz und der Entwicklung der Mietpreise auseinander – besonders in Ballungszentren.» Füss gibt aber zu bedenken, dass bei Leuten, die heute ein Haus kaufen, der Vorteil dadurch relativiert wird, dass in den letzten Jahren auch die Häuserpreise gestiegen sind.

«Völlig aus der Luft gegriffen»

Der HEV widerspricht Raiffeisens Berechnung. Die Zahlen seien «völlig aus der Luft gegriffen», so Gmür. «Raiffeisen übersieht, dass noch ganz andere Faktoren die Mietpreise beeinflussen.» Er verweist darauf, dass die Baukosten stark gestiegen seien, besonders wegen strengerer Bauvorschriften. Ausserdem seien die Ansprüche der Leute an eine Wohnung gestiegen. «Eine durchschnittliche Wohnung, die heute auf den Markt kommt, hat einen viel besseren Ausbau als vor zwanzig Jahren.»

Der Mieterverband sieht sich durch die Bankökonomen hingegen in seinen Forderungen nach einem griffigeren Mietrecht bestätigt. «Das Problem ist, dass unter dem geltenden Recht jeder Mieter selber für sein Recht kämpfen muss», sagt General­sekretär Michael Töngi. Zudem hätten Vermieter, die zu hohe Mieten verlangten, keine Sanktionen zu befürchten: Sie werden von der Schlichtungsbehörde lediglich zur Senkung des Mietzinses verpflichtet. Warum aber verlangen nicht mehr Mieter von ihren Vermietern Mietzinssenkungen? Die Hürden dafür seien relativ hoch, sagt Töngi. Man muss wissen, dass man dieses Recht überhaupt hat, ausserdem muss man die deutsche Sprache gut beherrschen. Laut Töngi geben sich Mieter zudem oft damit zufrieden, wenn der Vermieter ihr Anliegen mit einer plumpen Begründung zurückweist. «Viele sind froh, überhaupt eine Wohnung zu haben, und haben daher Hemmungen, Ansprüche zu stellen, auch wenn sie völlig berechtigt sind.»

Forderung nach strengerem Mietrecht

Der Mieterverband spricht sich für ein schärferes Mietrecht aus, bei dem beispielsweise bei zu hohen Mieten die Differenz nachträglich zurückerstattet werden müsste. Auch eine automatische Anpassung der Mietzinsen an den Referenzzinssatz ist für Töngi eine Option. Davon will der HEV allerdings nichts wissen. «Die Einschränkungen durch das heutige Gesetz gehen bereits sehr weit», sagt Gmür. Aus seiner Sicht müsste das Mietrecht eher liberalisiert werden.

Füss findet, zunächst müssten die Möglichkeiten des heutigen Mietrechts ausgeschöpft und kommuniziert werden, etwa in den Medien. «Man sollte die Mieter stärker dafür sensibilisieren, dass sie ein Anrecht auf einen tieferen Mietzins haben, wenn der Referenzzinssatz sinkt», sagt der Ökonom. Die nächste Gelegenheit dazu bietet sich vielleicht schon bald: Wie Gmür rechnet auch Füss damit, dass der Referenzzinssatz diesen Sommer von 1,75% auf 1,5% sinken könnte.