Raiffeisen gibt Entwarnung

Die Ökonomen von Raiffeisen sehen keinen Grund für eine Überhitzung des Schweizer Immobilienmarktes. Dazu legte Raiffeisen am ersten Arbeitstag des neuen Chefs eine Studie vor.

Bernard Marks
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«Keine krisenhafte Entwicklung»: Raiffeisens neuer Chef Patrik Gisel. (Bild: ky/Jean-Christophe Bott)

«Keine krisenhafte Entwicklung»: Raiffeisens neuer Chef Patrik Gisel. (Bild: ky/Jean-Christophe Bott)

ZÜRICH. Es war der erste Auftritt des neuen Raiffeisen-Chefs Patrik Gisel. «Die Finanzierung von Wohneigentum bleibt das Kerngeschäft der Gruppe», sagte er an seinem ersten offiziellen Arbeitstag gestern in Zürich. Bewusst setzte Gisel ein Zeichen und erteilte einem Crash im Schweizer Immobilienmarkt eine Absage: «Es gibt keine krisenhafte Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Wir rechnen mit einer sanften Landung», sagt Gisel.

Dieses Votum ist zwar für Raiffeisen nicht neu. Auch Gisels Vorgänger Pierin Vincenz war es stets wichtig, Ängste vor einem Crash auf dem Immobilienmarkt zu zerstreuen. Doch sahen viele Experten das rasant zunehmende Hypothekarvolumen in der Schweiz mit wachsender Besorgnis. Besonders die Raiffeisen-Gruppe sah sich aufgrund ihres grösser werdenden Marktanteils im Hypothekargeschäft mit harscher Kritik konfrontiert.

Boom fundamental begründbar

Immerhin fast jede fünfte Hypothek stammt mittlerweile von Raiffeisen. Ihr Hypothekarvolumen hat in fünf Jahren mehr zugenommen als jenes der anderen systemrelevanten Banken – UBS, Credit Suisse, Postfinance und Zürcher Kantonalbank. Aus dem Grund lag für viele Kritiker die Vermutung nahe, dass Raiffeisen bei der inländischen Hypothekenvergabe Ausnahmen von der Regel zugelassen hat. Um auf Spekulationen in Zukunft die passende Antwort zu haben, will Raiffeisen die Forschung punkto Immobilien intensivieren.

Gestern präsentierte die Bank dazu eine Studie mit dem Titel «20 Jahre Wohnungsboom, wie weiter?» Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff sagt, der Boom der vergangenen zwei Dekaden sei fundamental begründbar: Den Ursprung ortet Neff im Jahr 1995, als das Wohnbauförderungsprogramm und die Korrektur der Landpreise die Rahmenbedingungen schufen. Zuvor hatten die Rezession, der Immobiliencrash Anfang der 1990er-Jahre und der damit verbundene Preiszerfall Immobilien für eine breite Bevölkerungsschicht erschwinglich gemacht. «Viele Schweizer wohnten damals zur Miete», sagt Neff. Entsprechend gab es hierzulande ein grosses Aufholpotenzial bei Wohneigentum.

Nur eine Richtung – nach oben

Ein weiterer Vorteil war, dass damals Pensionskassengelder zum Eigentumserwerb bezogen werden konnten. Das war gerade richtig für die Babyboomer, also die nach dem Zweiten Weltkrieg und dem Ende der 1960er-Jahre Geborenen. Denn sie waren in einem Alter, in dem die eigenen vier Wände nicht nur erstrebenswert, sondern auch bezahlbar waren. «Auch wurde das Stockwerkeigentum schweizweit erstmals salonfähig», sagt Neff.

Seitdem kennt der Immobilienmarkt in der Schweiz nur eine Richtung – nach oben. Die rasante Entwicklung der Preise im Immobilienmarkt bis 2014 weckt zwar Erinnerungen an den Immobiliencrash. Die Preisentwicklung sei jedoch nicht das Resultat von Spekulationen, sondern von einer Überschussnachfrage nach den eigenen vier Wänden, angeheizt durch «epochal günstige Finanzierungsbedingungen», sagt Neff. «Trotzdem werden die Warnrufe vor einem Crash nicht leiser.»

Schulden und reale Werte

Anders aber als in den 90er-Jahren steht laut Neff der Immobilienmarkt heute auf einem gesunden Fundament. 2014 entfielen zum Beispiel durchschnittlich 82 000 Fr. Hypothekarschulden auf jede in der Schweiz wohnhafte Person. «Das klingt gefährlich, aber immerhin stehen diesen Schulden reale Werte gegenüber», sagt Neff. Zudem verfügen Schweizer über relativ stattliche Vermögen. Insgesamt übersteigen die Nettofinanzvermögen, die auch die privaten Pensions- und Versicherungsforderungen einschliessen, die Hypothekarschulden der Schweizer laut Neff um ein Vierfaches. Zwar hält der Raiffeisen-Chefökonom fest, dass die Immobilienpreise teils abgehoben haben, und er erwartet auch gewisse Korrekturen. «Diese dürften aber im Zuge einer sanften Landung des Marktes erfolgen, die absehbar ist», pflichtet Neff seinem Chef Gisel bei. Der Grund: Vor allem auf soziodemografischer Ebene zeigen sich erste Sättigungstendenzen: Weniger Junge können sich Wohneigentum leisten.

«Eine sehr, sehr grosse Marge»

«Es gibt keine Überkapazitäten», sagt Neff. Das Angebot passe sich an, und Anleger investierten zusehends in Mietwohnungen. Zusätzlich reduziere die staatliche Regulierung «das Potenzial zusätzlicher Eigentümer massiv». Dazu zählt etwa die Berechnung der Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Neff glaubt aber nicht an eine nachhaltige Zinswende. «Das ist eine hervorragende Versicherung mit einer sehr, sehr grossen Marge, denn wir werden die 5 Prozent in den nächsten zehn Jahren nicht sehen.»

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