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Pillenknick bremst den Wohnungsbau

Bereits in wenigen Jahren dürfte in der Schweiz der Bedarf an Neuwohnungen deutlich sinken. Denn die geburtenstarken Jahrgänge fallen als potenzielle Käufer weitgehend aus. Das prognostizieren die Immobilienexperten der Credit Suisse in einer Studie.
Rainer Rickenbach

Es ist in erster Linie die Babyboomer-Generation, die in den letzten 20 Jahren für den mächtigen Auftrieb des Wohneigentums besorgt war. Die Bauwilligen der Jahrgänge 1945 bis 1964 verliehen der in der Schweiz traditionell tiefen Eigentumsquote einen kräftigen Schub: Ende des vergangenen Jahrtausends lebten gut 30% der Bevölkerung in den eigenen vier Wänden. Heute sind es über 40%. Die tiefen Zinsen und die rar gewordenen lukrativen Anlagealternativen befeuerten den Trend zum Wohneigentum zusätzlich. Mit der Nachfrage schossen die Preise in die Höhe, vor allem für Bauland.

Die Credit Suisse (CS) zeigt die Entwicklung nach der Babyboomer-Phase. Noch um die Jahrtausendwende waren am meisten Wohneigentümer 50 bis 58 Jahre alt. Nun steht die Gruppe der 59- bis 69-Jährigen im Vordergrund bei Wohneigentum. «Heute lebt eine 69jährige Person mit der Wahrscheinlichkeit von mehr als 50 Prozent in einem Eigenheim», sagt Studien-Mitautor Thomas Rieder.

Nachfrage bricht weg

Wer es sich in dieser Altersklasse leisten kann, in den eigenen vier Wänden zu leben, hat schon vor Jahren eine Wohnung oder ein Haus erworben, manches Ehepaar gar zweimal, weil es nach dem Auszug der Kinder vom Einfamilienhaus in eine Eigentumswohnung zügelte. Doch weitere starke Impulse der geburtenstarken Jahrgänge sind für die Bauwirtschaft nicht mehr zu erwarten. Dass die geburtenschwächeren Jahrgänge den Immobilienmarkt zusehends prägen, dürfte sich laut CS schon in zwei Jahren erstmals deutlich zeigen. Seit 2005 erstellten die Baufirmen jährlich im Schnitt 23 000 neue Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. «Bereits in zwei Jahren werden es keine 20 000 mehr sein», sagt Rieder. Für das nächste Jahrzehnt rechnet er mit etwa 16 000 neuen Eigenheimen pro Jahr, für die Dekade danach mit 9000.

Die Lage als zentraler Faktor

Die Bau- und Immobilienwirtschaft muss sich laut Studie also auf eine «spürbar tiefere Zusatznachfrage nach Wohneigentum» einstellen. Diese lasse sich nur bedingt mit Aufträgen für Sanierungen wettmachen. Den Eigentümern mässig attraktiver Wohnungen rät Rieder, sich Gedanken über die Zukunft ihres Immobilienvermögens zu machen. «Denn die Nachfrage nach neuem Wohneigentum wird nur noch halb so gross sein wie heute.» Und: «Mögliche Wertverluste dürften sich in erster Linie bei zentrumsfernen, weniger attraktiven Wohnlagen bemerkbar machen», sagt Mitautor Fabian Waltert. Bei gut gelegenen Immobilien dürften die Preise – wenn überhaupt – verzögert bröckeln. Rasante Wertsteigerungen wie in den vergangenen Jahren blieben aber die Ausnahme.

Schub für Mietwohnungen

Rieder sagt: «Wir gehen davon aus, dass sich der Trend hin zu den Zentren fortsetzt. Mit der sinkenden Nachfrage ist darum mittel- bis langfristig an dezentralen Standorten mit schlechter Erschliessung sicher mit steigenden Leerständen zu rechnen.» Eine Rolle spielt indes auch die Zuwanderung aus dem Ausland. Das gelte anfänglich aber vorab für die Mietwohnungen, schreibt die CS: «Von den 2013 in die Schweiz eingewanderten Personen haben sich 94 Prozent für eine Mietwohnung entschieden und nur 6 Prozent für Wohneigentum.» Die Kaufbereitschaft nimmt indes mit jedem Jahr zu, in dem die Einwanderer in der Schweiz leben. Von den vor 16 Jahren eingewanderten Personen wohnt heute fast jede dritte in den eigenen vier Wänden.

Die CS rechnet bei den Einwanderern trotzdem mit sinkender Kauflust an Wohneigentum. Grund: Kamen bis vor ein paar Jahren viele kaufkräftige Deutsche ins Land, wandern heute mehr und mehr Süd- und Osteuropäer ein, die weniger Einkommen und Vermögen haben. Hinzu gesellen sich die Flüchtlinge mit Bleiberecht. Das erhöht laut Waltert die Nachfrage nach günstigen Mietwohnungen – «als Wachstumsnische im Markt».

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