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PENSIONSKASSEN: «Irgendwann kommt die Delle»

Etwa jeden vierten Franken investieren die Pensionskassen in Immobilien. Der Trend hin zu den Liegenschaften nimmt weiter zu. Doch immer mehr Mietwohnungen stehen leer.
Rainer Rickenbach
Tiefe Zinsen lassen die Investitionen in Immobilien steigen. (Bild: Benjamin Manser)

Tiefe Zinsen lassen die Investitionen in Immobilien steigen. (Bild: Benjamin Manser)

Rainer Rickenbach

Mietwohnungen und Gewerbeliegenschaften zählen zu den klassischen Anlagedomänen der Pensionskassen. Seit die Zinsen im Keller sind und Franken-Obligationen Minusrenditen abwerfen, suchen die Vorsorgeeinrichtungen erst recht ihr Heil im Liegenschaftsgeschäft. 22,5 Prozent ihres Anlagevermögens haben sie gemäss einer aktuellen Pensionskassenstudie von Swisscanto in Schweizer Immobilien angelegt. Das macht eine stolze Summe von gegen 200 Milliarden Franken aus. Hinzu gesellen sich ein bis zwei weitere Milliarden, die grosse Pensionskassen in ausländischen Immobilienmärkten investiert haben. Alles in allem übersteigt der Anteil des Liegenschaftsgeschäftes ein Viertel des Anlagevermögens. Noch vor acht Jahren war es etwas mehr als ein Fünftel.

«Immobilien bieten eine stabile Rendite und die Wohnliegenschaften garantieren Cash Flow. In Zeiten der Negativzinsen sind diese Vorteile besonders gefragt», erklärt René Raths, Leiter Pensionskassen und Berufliche Vorsorge bei der Zürcher Kantonalbank, den Drang der Kassen ins Immobiliengeschäft. Bei etwas weniger als der Hälfte der Liegenschaftsanlagen handelt es sich um Direktinvestitionen, zumeist in Mietwohnungen. Bei den übrigen sind es indirekte Anlagen in Immobilienfonds und -gesellschaften.

Stabile und gute Erträge

Die PKG Pensionskasse zum Beispiel hat aktuell 18 Prozent ihres Anlagevermögens von 6 Milliarden Franken in Immobilien an-gelegt. Sie führt rund 1500 Mietwohnungen in der ganzen Deutschschweiz in ihren Büchern. «Bei den Immobilien- Direktinvestitionen erzielten wir 2016 eine Nettorendite von 4,2 Prozent. Wo sonst können die Pensionskassen so stabile Erträge generieren?», fragt Jean Wey, Vorsitzender der PKG-Geschäftsleitung. Die PKG mit Sitz in Luzern ist eine der grossen Sammeleinrichtungen der Schweiz; ihr sind 1500 Unternehmen mit 34000 Destinatären angeschlossen.

In der Tat warfen die meisten anderen Anlagekategorien in den ersten drei Quartalen dieses Jahres bescheidenere Gewinne ab, wie aus dem Monitor der ZKB hervorgeht. Einzig Aktien gaben mehr her, doch ihre Renditen können sich schnell in Luft auflösen, wenn es die Finanzmärkte wieder einmal kräftig durchschüttelt. Reichlich sprudelnde Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Liegenschaften halfen den Vorsorgeeinrichtungen in den zurückliegenden 15 Jahren, trotz historischer Tiefzinsphase, Börsen-Abstürzen und gesetzlich grosszügigen Rentenvorgaben die Balance zu wahren. Nur: Geht es so weiter? Ist Verlass auf die Immobilien-Renditen? Mehr als 53 000 Mietwohnungen standen Mitte Jahr leer, Tendenz steigend (Ausgabe vom 14. November). Trotzdem entstehen jährlich Tausende von neuen Mietwohnungen, treibende Kräfte hinter der Bautätigkeit sind ausgerechnet die Pensionskassen und Versicherungen. Sie geben im Immobilienmarkt zurzeit den Ton an. «Die Pensionskassen denken in einem Anlagehorizont von 20 Jahren und mehr. Selbst wenn der Immobilienmarkt vorübergehend schwächelt, beschert er den Vorsorgeeinrichtungen immer noch reichlich Geldeinnahmen», sagt Raths von der ZKB. Wey von der PKG räumt ein, es daure heutzu-tage länger, Neuwohnungen zu vermieten. «Unser Leerwohnungsbestand ist aber unterdurchschnittlich, weil wir gut diversifiziert sind. Bauland- und Liegenschaftskäufe werden bei uns heute aber viel gezielter nach guten und gefragten Lagen beurteilt.» Für Wey ist indes klar: «Irgendwann kommt die Delle. Das zu erwartende Überangebot wird die Immobilienpreise nach unten korrigieren.»

Da die PKG als institutionelle Anlegerin den Liegenschaftsbesitz jedoch langfristig halte, würden die laufenden Mieterträge nicht massgeblich geschmälert. Wey: «Selbst wenn nur noch neun von zehn Wohnungen vermietet wären, bliebe die Rendite mit Blick auf das aktuelle Tiefzinsumfeld immer noch attraktiv genug.» Ein Markteinbruch bringt aber Wertberichtigungen auf dem Immobilienbestand mit sich, die den Deckungsgrad der Pensionskassen schmälern. Noch stärker wirkt er sich gemäss Wey auf die indirekten und die kollektiv gehaltenen Immobilieninvestitionen aus. Denn sie verzeichnen teilweise hohe Marktaufschläge.

Investitionen ins Hypothekargeschäft

Die Pensionskassen sind freilich nicht nur als Hausbesitzer und Investoren auf dem Liegenschaftsmarkt unterwegs. Einige von ihnen tummeln sich auch im Hypothekarmarkt. Dort sind sie recht erfolgreich, weil sie günstiger anbieten als die Banken. Der Immobiliendienstleiter Wüest Partner schätzt den Marktanteil der Vorsorgeeinrichtungen der dritten Säule und der Versicherungen auf etwa 5 Prozent am Immobilienkredit-Geschäft. Sind sie als Hausbesitzer und Hypothekarkreditgeber nicht einem doppelten Risiko ausgesetzt? «Nur ganz wenige und nur ganz grosse Kassen verleihen Hypothekarkredite an private Endkunden. Sie wenden strenge Kriterien an und haben dafür Profis im Haus. Doch immer mehr Vorsorgeeinrichtungen legen auch in Anlagestiftungen an, die in Schweizer Hypotheken investieren, oder vergeben Immobilienkredite an Baugenossenschaften», sagt Raths von der ZKB.

Es handle sich dabei aber um ein Nischengeschäft, das vielleicht 1 bis 2 Prozent der gesamten Anlagen ausmache. Raths: «Investitionen in Schweizer Hypotheken gelten nicht als alternative Anlage, sie bieten den Kassen darum etwas mehr Freiraum. Dieses Geschäft hilft ihnen, sich anlagetechnisch breit aufzustellen und die Anlagerisiken kleiner zu halten».

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