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PENSIONSKASSEN: Drang in den Hypothekarmarkt

Wegen der tiefen Zinsen forcieren immer mehr Vorsorgeeinrichtungen das Geschäft mit Wohnbaudarlehen als Alternative zu Bundesobligationen. Doch die Aussicht auf mehr Rendite birgt auch Risiken.
Thomas Griesser Kym
Nicht viele, aber immer mehr Häuser werden von Pensionskassen mitfinanziert. (Bild: Caspar Benson/Getty)

Nicht viele, aber immer mehr Häuser werden von Pensionskassen mitfinanziert. (Bild: Caspar Benson/Getty)

Thomas Griesser Kym

Dass Pensionskassen Hypotheken vergeben, ist an sich nichts Neues. Das haben sie schon im vergangenen Jahrhundert getan. Im Zuge der Immobilienkrise sind dann aber viele Kassen ab Mitte der 1990er-Jahre aus diesem Geschäft ausgestiegen. Nun jedoch drängen Vorsorgeeinrichtungen wieder verstärkt in diesen Markt – und ärgern damit die Banken, denen ohnehin schon Versicherungen mit der Vergabe von Hypotheken Stücke dieses Kuchens streitig machen.

Vergangene Woche gab die Pensionskasse Post bekannt, dass sie seit diesem Monat neu Hypotheken vergibt, und zwar an Versicherte wie auch an Drittpersonen. Und die Pensionskasse Stadt St. Gallen teilte gleichentags mit, dass sie ihr Hypothekenangebot, das bisher auf Versicherte beschränkt war, ebenfalls auf Dritte ausdehnt.

Der Grund, dass Pensionskassen immer stärker auf dem Hypothekenmarkt mitmischen, findet sich in der Tief- respektive Negativzinspolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Diese Politik hat die Renditen von Obligationen gegen Null oder gar ins Minus gedrückt (siehe Grafik). Deshalb sehen sich Pensionskassen nach Alternativen um, die besser rentieren. Denn die Kassen verwalten Vermögen ihrer Versicherten, auf denen sie eine angemessene Rendite erwirtschaften müssen, um die Renten jetzt und in Zukunft garantieren zu können.

Was auffällt: Die Zinssätze, zu denen Pensionskassen Hypotheken vergeben, sind meist tiefer als jene der Banken. So verlangt die Pensionskasse Stadt St. Gallen für eine zehnjährige Festhypothek 1,00 Prozent. Bei der Pensionskasse Thurgau sind es 1,39 Prozent. Zum Vergleich: Bei der St. Galler Kantonalbank liegt der Richtsatz bei 1,75 Prozent, bei Raiffeisen beträgt er 1,73 Prozent. Wie ist das möglich?

Einige Kassen setzen auf externe Expertise

Lorenz Heim, Hypothekenexperte beim VZ Vermögenszentrum, verwiest auf zwei Faktoren: Zum einen verwenden Pensionskassen in ihrer Anlagestrategie Obligationen und Pfandbriefe als Benchmark (Messlatte). Und da diese derzeit so gut wie keine Rendite abwerfen, sind Hypotheken eine attraktive Ausweichmöglichkeit, auch wenn die Rendite ebenfalls nicht gewaltig ist. Bei den Banken dagegen spielt die Zinsdifferenz eine Rolle, also die Differenz zwischen dem Hy­pothekarzins und jenem Zins, den die Banken zur Refinanzierung der Hypotheken zahlen müssen. Zum anderen müssen die Pensionskassen keinen antizyklischen Kapitalpuffer unterlegen. Dieser schreibt den Banken vor, dass sie auf Hypotheken Eigenmitteln in Höhe von 2 Prozent vorhalten.

Laut Heim bieten Hypotheken den Pensionskassen die Chance, positive Renditen zu erarbeiten. Bei der Vergabe seien sie eher konservativer als Banken. So gibt es auch Kassen, welche die Belehnungsobergrenze von maximal 80 Prozent, wie sie grundsätzlich bei den Banken gilt, nicht voll ausschöpfen. Heim sieht aber auch Risiken: Erstens sei die Vergabe von Hypotheken «kein Kerngeschäft der Pensionskassen». Folglich fehle vielen Kassen das Know-how und/oder die kritische Grösse. Die Kassen sind sich dessen bewusst: Sowohl jene der Post als auch jene der Stadt St. Gallen setzen deshalb für Beratung, Abwicklung und Zinsinkasso auf die Expertise des Finanzdienstleisters Finovo. Dieser hat damit laut Gründer Christian Stöckli bereits drei Kassen auf der Kundenliste – die dritte ist jene des Kantons Uri – und mit weiteren stehe man in Verhandlungen.

Das zweite Risiko, auf das Heim hinweist, ist ein allfälliger Exit: Falls eine Kasse aus dem Pensionskassengeschäft später wieder aussteigen will, etwa weil dann andere Anlagen höhere Renditen abwerfen, ist dies ein längerer Prozess, denn: «Hypotheken kann man nicht kün­digen.» In der Vergangenheit hat deshalb etwa die Publica, die Pensionskasse des Bundes, 2012 ihr Hypothekengeschäft an die Berner Kantonalbank abgestossen. Und als die Asga, die Pensionskasse des Gewerbes, ihr Hypothekengeschäft 2011 einstellte, übergab sie die laufenden Verträge an die St. Galler Kantonalbank.

Zusätzliche Risiken gehen die Kassen ein, wenn sie die Hypothekenvergabe auf Nichtversicherte ausdehnen. René Menet, Geschäftsführer der Pensionskasse der Stadt St. Gallen, versucht die Bedenken zu zerstreuen: «Wir behalten die Risiken genau im Auge.» Neben der professionellen Bewirtschaftung durch Finovo sei das Angebot zudem auf Liegenschaften in der «erweiterten Ostschweiz» beschränkt. Diese umfasst neben den Kantonen St. Gallen, Thurgau und beiden Appenzell auch Glarus, Graubünden, Schaffhausen und Zürich.

Spielraum bei weitem nicht ausgeschöpft

Gemindert wird das Risiko des Hypothekengeschäfts zudem dadurch, dass die Kassen den Spielraum in ihrer Anlagestrategie bei weitem nicht ausschöpfen. Gemäss der Verordnung über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV 2) dürfen sie bis zu 50 Prozent ihres Vorsorgekapitals in schweizerische Grundpfandtitel investieren. Die Realität zeigt ein anderes Bild: So hat die Pensionskasse Stadt St. Gallen in der Anlagestrategie eine Obergrenze von 15 Prozent ihres Vermögens definiert. Dieses beträgt 1,4 Milliarden Franken, ergo könnte die Kasse Hypotheken für maximal 210 Millionen Franken vergeben. Derzeit hat sie 70 Millionen Franken in den Büchern, laut Menet dürfte man bald einmal 100 Millionen Franken erreichen. Danach wolle man bis maximal 150 Millionen Franken expandieren. «Einen Verlust auf Hypotheken hatten wir noch nie», sagt Menet.

Andres Haueter von der Pensionskasse Post sagt, «das Risiko ist dank der Sicherstellung mittels Grundpfand limitiert». Die Pensionskasse Thurgau, eine öffentlich-rechtliche Anstalt des Kantons, bewirtschaftet ein Vermögen von 3,4 Milliarden Franken. In Hypotheken hatte sie per Ende Jahr 101 Millionen Franken oder 3 Prozent des Kapitals gesteckt. Die Anlagestrategie steckt der Kasse einen Rahmen ab von 2 bis 8 Prozent. Von den 101 Millionen Franken sind die Hälfte direkt vergebene Hypotheken, die andere Hälfte sind Investitionen beispielsweise in Fonds von Banken, in denen Hypotheken gebündelt sind, wie Geschäfts­führer Rolf Hubli erläutert. Die Pensionskasse Thurgau vergibt Hypotheken in Eigenregie. In den Genuss eines solchen Wohnbaudarlehens können ausschliesslich Versicherte und Rentenbezüger kommen. Hubli: «Wir hatten noch nie einen Ausfall.»

Die Asga lässt die Finger davon

Insgesamt hat der Schweizer Hypothekenmarkt ein Volumen von über 1000 Milliarden Franken. Davon stammen geschätzte 15 Milliarden von Pensionskassen. Diese haben also noch Aufholpotenzial. Dennoch dürfte die Hypothekenvergabe durch Vorsorgeeinrichtungen «ein Nischengeschäft bleiben», sagt Heim vom VZ. Zum einen sei das Angebot zu wenig bekannt, zum anderen fehlten den Kassen Vertriebskanäle, wie sie die Banken haben. Auch reine Onlinehypotheken steckten, obwohl sie etwas günstigere Zinssätze offerieren, weiterhin in der Nische. Die Glarner Kantonalbank versucht ihre Onlineplattform Hypomat zu forcieren, indem sie über diese auch Hypotheken einsammelt, die etwa von der Migros-Pensionskasse vergeben werden.

Asga-Geschäftsführer Sergio Bortolin bestätigt: «Ohne Vertriebskanal ist es relativ schwierig.» Bei einem bewirtschafteten Vermögen von 14,5 Milliarden Franken bräuchte die Asga laut Bortolin 3 bis 5 Prozent Hypotheken, entsprechend gut 400 bis gut 700 Millionen Franken. «Das von Null auf aufzubauen, wäre eine Herkulesaufgabe.» Vor dem Hintergrund der tiefen Zinsen hat die Asga vergangenes Jahr aber eine Hypothekenvergabe nochmals geprüft – und entschieden: «Wir halten am Ausstiegsentscheid von 2011 fest.»

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