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Trotz immer mehr leerer Wohnungen: Bauboom in der Ostschweiz hält an

In der Tiefzinsphase fliesst mangels Anlagealternativen viel Geld in den Wohnbau. Vor allem Mehrfamilienhäuser entstünden viel zu viele. Die Folge sind beschleunigt steigende Leerstände. Das spürt besonders auch die Ostschweiz
Thomas Griesser Kym, Rainer Rickenbach
Die Zahl der leeren Wohnungen und ihr Anteil am Gesamtbestand steigt weiter. (Bild: Keystone/Gaëtan Bally)

Die Zahl der leeren Wohnungen und ihr Anteil am Gesamtbestand steigt weiter. (Bild: Keystone/Gaëtan Bally)

Der Nachfrageboom nach Wohnraum ebbt schon seit ein paar Jahren ab. Doch gebaut wird weiterhin, als ob es kein Morgen gäbe. Die Folge: Der Anteil leerer Wohnungen an deren Gesamtbestand steigt seit 2010 und in den vergangenen Jahren erst noch beschleunigt. Allein in den zwölf Monaten zwischen den Stichtagen 1. Juni 2017 und 1. Juni 2018 kletterte die Leerwohnungsziffer von 1,45 auf 1,62 Prozent und nähert sich der 2-Prozent-Schwelle, die gemeinhin als Vorbote gilt für eine platzende Immobilienblase. In der Grossregion Ostschweiz ist diese Schwelle mit 2,08 (im Vorjahr 1,86) Prozent bereits übertroffen (siehe Grafik), zum ersten Mal seit 15 Jahren.

Immer mehr Wohnungen stehen leer

Leerwohnungsziffer in Prozent des Wohnungsbestandes
Schweiz
Ostschweiz
2010201120122013201420152016201720180,00,51,01,52,0

«Viel zu viele Mehrfamilienhäuser»

Der Thurgauer Immobilienexperte Werner Fleischmann weiss, warum die Zahl der Wohnungen und die Leerstände ungebrochen weiter ansteigen: «Es wird zu viel gebaut», sagt er und verweist auf die Krane, die vielerorts und oft in stattlicher Zahl in den Himmel ragen. Konkret würden «viel zu viele Mehrfamilienhäuser gebaut», sagt Fleischmann. «Das schluckt der Markt nicht mehr». Zwar wächst die Bevölkerung weiterhin, aber die Zuwanderung hat sich im Vergleich zu früheren Jahren abgeschwächt. Summa summarum sei die Rate, mit der neuer Wohnraum produziert werde, höher als das Bevölkerungswachstum, sagt Fleischmann.

Zu spüren bekommt das vor allem der Markt für Mietwohnungen. Am 1. Juni standen laut dem Bundesamt für Statistik (BFS) in der Schweiz 72'294 Wohnungen leer, 8020 mehr als vor Jahresfrist. Bei den Mietwohnungen betrug der Anstieg des Leerstandes 7015 oder 13 Prozent auf 59'724, bei den Eigentumswohnungen 1005 oder 9 Prozent auf 12'570.

Wie ein Dampfer in voller Fahrt

Die Immobilienberatungsfirma Wüest Partner geht davon aus, dass die Bautätigkeit in der Schweiz auch dieses und kommendes Jahr auf hohem Niveau verharrt. «Das machen die Baugesuche und Baubewilligungen deutlich», sagt Robert Weinert von Wüest Partner. Ähnlich sieht es Fleischmann: «Bis der Bauboom abflaut, dauert es eine gewisse Zeit.» Er vergleicht den Schweizer Wohnbaumarkt mit einem Dampfer, der, einmal in Fahrt gekommen, auch eine gewisse Zeit braucht, bis er sein Tempo entscheidend gedrosselt hat. Auf dem Bau wiederum verstreicht einige Zeit, bis eine Baubewilligung erteilt ist. Liege sie einmal vor, dann werde das Objekt auch gebaut. Gerade in den vergangenen paar Jahren war die Zahl der Baubewilligungen zwar relativ stabil, sie hat aber ein hohes Niveau erreicht. Der Hauseigentümerverband erwartet, dass alleine im kommenden Jahr weitere 50'000 neue Wohnungen hinzukommen.

Zeichnet sich eine nächste Immobilienkrise ab? Von einer Blase will Weinert nichts wissen. «Ich sehe keine Preisabstürze, sondern nur Wertstagnation bei Mieten und Wohneigentum. Viel wird davon abhängen, ob das Wirtschaftswachstum sich weiterhin auf hohem Niveau abspielt und Fachkräfte aus der EU in die Schweiz lockt. Dann steigt auch die Wohnungsnachfrage wieder», sagt Weinert. Auch Spekulanten, die im Vorfeld von Marktabstürzen Wohneigentum bloss erwerben, um es möglichst rasch danach teurer zu verkaufen, sieht Weinert höchstens vereinzelt am Werk.

Besonders Grossüberbauungen mit Mietwohnungen werden laut Immobilienexperte Werner Fleischmann viel zu viele gebaut. (Bild: Keystone/Gaëtan Bally)

Besonders Grossüberbauungen mit Mietwohnungen werden laut Immobilienexperte Werner Fleischmann viel zu viele gebaut. (Bild: Keystone/Gaëtan Bally)

Pensionskassen als grosse Nachfrager

Die Erklärung, dass trotz steigender Leerwohnungsziffer immer noch tüchtig gebaut wird, ortet Weinert vielmehr in der historischen Tiefzinsphase. «Den Investoren fehlen nach wie vor die Alternativen zum Immobilienmarkt. Wir glauben darum, dass die Zahl der leer stehenden Wohnungen bis im kommenden Jahr noch einmal um 8000 bis 10'000 zulegt», sagt Weinert. Die tiefen Zinsen und fehlende Alternativen für Anleger sieht auch Fleischmann hinter dem Bauboom. Als gewichtige Nachfrager macht er Pensionskassen aus. Wegen der Tiefzinsen sind Obligationen als Anlageklasse wenig attraktiv. Auf der anderen Seite hat der Aktienmarkt ein beachtliches Niveau erreicht. «Da sagen sich viele Pensionskassen, mit Immobilien fahren wir möglicherweise besser.» Fleischmann spricht allerdings auch von einer Fehlallokation des Geldes, denn: «Wenn Wohnungen leer stehen, stimmt die angedachte Rendite nicht, weil der Mietzins für diese Einheiten fehlt.»

Dass in der Ostschweiz die Leerwohnungsziffer traditionell höher ist als im Durchschnitt der ganzen Schweiz, führt Fleischmann auf mehrere Faktoren zurück. So zum einen auf die periphere Lage, dann auf weniger Studenten in unserer Region als anderswo, und zum dritten auf einen vergleichsweise grösseren Anteil weniger attraktiver Wohnungen, vor allem in früheren Hochburgen der Industrie. In der Stadt Zürich dagegen könne man «jedes Loch vermieten»; dort seien viele froh, «wenn sie überhaupt Wohnraum zu einem bezahlbaren Mietzins finden», sagt Fleischmann. In der Stadt Zürich beträgt die Leerwohnungsziffer denn auch lediglich 0,2 Prozent.

Die Lage in der Ostschweiz

Aber auch die Ostschweiz ist heterogen. In den vier Kernkantonen reicht die Leerwohnungsziffer von 1,89 Prozent (Appenzell Innerrhoden) über 2,18 Prozent (Appenzell Ausserrhoden) und 2,20 Prozent (St. Gallen) bis 2,42 Prozent (Thurgau). In Innerrhoden ist die Ziffer deutlich rückläufig, doch ist dort auch der Wohnungsbestand relativ klein. Auch innerkantonal gibt es teils beachtliche Unterschiede. So liegen die Leerwohnungsziffern in Amriswil, Bischofszell, Romanshorn und Weinfelden allesamt zwischen 3,5 und 4 Prozent, während Frauenfeld bei 1,24 und Münchwilen bei 1,47 Prozent steht. Eine Erklärung ist die relative Nähe dieser beiden Gemeinden zur Agglomeration Zürich, was sie als Wohnort für Pendler attraktiv macht. Das gilt auch für Wil; dennoch beträgt die Leerwohnungsziffer 2,93 Prozent. Allerdings wird dort seit geraumer Zeit auch auf Teufel komm raus gebaut.

Wenn auch auf vergleichsweise tiefem Niveau, so hat auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen nachgelassen. Das kommt einer Trendwende gleich. Weinert: «Der Markt scheint trotz der anhaltend tiefen Zinsen langsam gesättigt zu sein. Die meisten der Leute, die sich eine Eigentumswohnung leisten können, haben bereits eine gekauft.»

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