Neuer Anlauf gegen starre Regeln in der Hypothekenvergabe

Die Raiffeisenbank scheiterte einst, nun will Hypothekenberater Moneypark mehr Menschen den Zugang zu Hypotheken ermöglichen

Niklaus Vontobel
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Wer darf zulangen? Der Schlüssel zum Eigenheim bleibt vielen Familien verwehrt

Wer darf zulangen? Der Schlüssel zum Eigenheim bleibt vielen Familien verwehrt

Krisanapong Detraphiphat, Moment RF

Moneypark will den Hypothekarmarkt revolutionieren. Dafür setzt das Fintech-Unternehmen bisher vor allem auf Wachstum. Nun will es in der Regulierung etwas bewegen. Moneypark versucht, woran die Raiffeisenbank einige Jahre zuvor krachend gescheitert ist: Es will an den Tragbarkeitsrichtlinien rütteln.

Anhand dieser Richtlinien berechnen Banken, ob ein Kunde eine Hypothek finanziell tragen kann. Insbesondere eine Richtlinie wird laut Moneypark aktuell zu starr und zu undurchsichtig angewendet: Die Tragbarkeit mit einem hypothetischen Zins von 5 Prozent zu berechnen, auch wenn der Kunde in Tat und Wahrheit nur einen Zins von 0.6 Prozent auf seine Hypothek zahlen müsste.

«Ist diese Richtlinien in der heutigen Zeit noch sinnvoll? Die Frage muss gestellt werden», sagt der Chef von Moneypark, Stefan Heitmann. Das gelte umso mehr, als die Zinsen noch auf viele Jahre hinaus sehr niedrig bleiben werden. Doch zwei Drittel der Bevölkerung würden kaum profitieren. «Wir sagen: nein, es ist nicht mehr sinnvoll wie starr diese Richtlinie angewendet wird und vor allem wie undurchsichtig. Wohneigentum darf nicht reichen Doppelverdienern vorbehalten bleiben.»

«Wohneigentum darf nicht reichen Doppelverdienern vorbehalten bleiben.»

Moneypark wurde 2012 gegründet von Heitmann. Nur sieben Jahre später kann er von sich sagen: Deutlich mehr Geld als sein Unternehmen vermittelt jährlich wohl nur die Raiffeisenbank. Moneypark kommt pro Jahr bereits auf deutlich über zwei Milliarden Franken.

Ineffiziente Regeln lassen Spielraum für Reformen

Nun erarbeitet Moneypark ein Positionspapier, das in den nächsten Wochen veröffentlicht wird. Darin stelle man konkrete Ideen für Tragbarkeitskriterien vor, die genauer auf den einzelnen Kunden eingehen, so Heitmann. Niemand wolle eine Überhitzung. «Wir sehen aber noch sehr viel Spielraum für echte Verbesserungen. Oberstes Ziel ist, mehr Familien den Weg ins Eigenheim zu ermöglichen.»

«Wir sehen aber noch sehr viel Spielraum für echte Verbesserungen. Oberstes Ziel ist, mehr Familien den Weg ins Eigenheim zu ermöglichen.»

Die Richtlinien werden bereits lockerer angewendet. Das hat Moneypark in einer Studie festgestellt. Über 40 Prozent der Eigenheimkäufer würden über ein Drittel des Einkommens für Wohnkosten ausgeben. Damit überschreiten sie eine Tragbarkeitsrichtlinie. Warum dies gewährt wird, bleibt undurchsichtig. Pensionskassen, Stiftungen und vereinzelt Banken seien flexibler geworden. Sonst hätten sie kaum neue Kunden gefunden. Die Immobilienpreise sind im letzten Jahrzehnt über fünf Mal schneller gestiegen als die Einkommen.

Moneypark geht es nicht bloss darum, die Tragbarkeit mit einem viel tieferen Zins zu berechnen. Man müsse etwa Ineffizienzen in den Richtlinien bereinigen, sagt Heitmann. So werde etwa verlangt, die Nebenkosten auf den Verkehrswert der gesamten Liegenschaft zu berechnen. Doch davon mache der Wert des Heims typischerweise nur 40 Prozent aus. Der Rest davon sei der Wert des Landes.

«Kein Hauseigentümer muss jährlich 1 Prozent des Landwerts für Nebenkosten ausgeben.» Allein hier ergebe sich viel Spielraum. Man könne die Tragbarkeit mit einem Zins zu berechnen, der um einen halben Prozentpunkt tiefer liege.

Scheitern von Raiffeisen entmutigt Moneypark nicht

An der 5-Prozent-Richtlinie ist zuvor die Raiffeisenbank gescheitert. Im Herbst 2016 hatte ihr damaliger Chef kritisiert, die Richtlinien seien übervorsichtig. Patrik Gisel wollte für junge Familie die Tragbarkeit nicht mehr mit 5 Prozent Zins berechnen.

Eine solche Familie müsste nicht mehr nachweisen, dass sie weniger als ein Drittel ihres Bruttoeinkommens ausgibt für Zinsen, Amortisation, Unterhalt und Nebenkosten – auch dann, wenn sie einen Zins von 5 Prozent zahlen müsste. Nach Gisels Plan hätte die Familie neu mit einem Zins von 3 Prozent rechnen dürfen. Im Gegenzug hätte die sie sich jedoch an einen Sparplan gehalten. So würde die 5-Prozent-Richtlinie nach 15 Jahren doch erfüllt.

Gisel scheiterte. Im Januar 2017 räumte er ein: «Wir können unsere Idee nicht so umsetzen, wie wir uns das vorgestellt haben.» Die Finanzmarktaufsicht Finma hatte gewarnt: Die Pläne seien für junge Familien riskant und könnten eine Preisspirale in Gang setzen. Die Konkurrenz war dagegen. Die Grossbank UBS sprach vor einem «Spiel mit dem Feuer.»

Dieses Scheitern entmutigt Moneypark nicht. Heitmann: «Seither hat sich viel verändert, wir leben quasi in einer anderer Finanzwelt.» Damals habe man gedacht, eine Zinswende werde in ein oder zwei Jahren da sein. «Heute ist es Konsens, dass niedrige Zinsen noch auf Jahre hinaus die Normalität sind.»

Ausbleiben der Zinswende bewirkte ein Umdenken

Der Wandel erklärt sich mit der vermeintlichen Zinswende vom Herbst 2018. Die Zinsen stiegen an. Eiligst wurden Vermögen verschoben. Historisches schien zu geschehen: Ein Jahrzehnt nach Ausbruch der Finanzkrise würde die alte Normalität zurückkehren, die Ära supertiefer Zinsen enden.

Fehlalarm. Nach kurzer Zeit sanken die Zinsen wieder. Im September 2019 öffnete die Europäische Zentralbank gar die Geldschleusen wieder weiter. Derzeit wetten die Märkte, dass Anleihen des Schweizer Staates noch drei Jahrzehnte lang negative Zinsen abwerfen.

Diese Aussichten hätten die Branche umdenken lassen, sagt Heitmann. Er hat einen guten Überblick. Via Moneypark werden Gelder vermittelt, die von rund 100 Partnern kommen: Banken, Versicherungen oder Pensionskassen. «Eine Anpassung der Richtlinien an die neuen Realitäten wird weitherum als prüfenswert erachtet.»

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