Leerstand gehört zum Spiel

Börsenspiegel

Elias Hafner, Ökonom,
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Die hohen Preise und damit tiefen Anfangsrenditen für Mehrfamilienhäuser an den besten Lagen animieren Investoren, ausserhalb der Grosszentren eine Mehrrendite zu suchen. Das erhöht hier die Bautätigkeit und die Leerstände. Beispielsweise sind in den Ostschweizer Kantonen die Mietwohnungsleerstände in den letzten drei Jahren von gut 2% auf über 3% gestiegen. Besonders stark war die Zunahme in den St. Galler Regionen Rheintal, Toggenburg und Werdenberg. In Appenzell Innerrhoden fand ein regelrechter Bauboom statt, sodass heute deutlich mehr als 5% aller Mietwohnungen leer stehen. In Anbetracht der Zahlen der Baubewilligungen und -gesuche dürften die Leerstände in der Bodenseeregion auch heuer weiter steigen.

Anhaltender Leerstand, tiefere Mieten

Die zu erwartenden Ertragsausfälle scheinen im Durchschnitt – trotz des gestiegenen Leerstands – weiterhin moderat. Die Leerstandsquote ist jedoch ein un­genauer Gradmesser für das ­Ausfallrisiko einer Immobilieninvestition. Erstens werden Zahlungsausfälle bei Mietern oder renovationsbedingte Mietzinsausfälle nicht als Leerstand erfasst. Zweitens finden sich leere Wohnungen häufig in Liegenschaften an schlechten Mikrolagen, in Teilsegmenten wie dem Luxus- oder Ferienwohnungsmarkt sowie in Neubauten. So betragen beispielsweise die Leerstände bei Neubauten rund 10%. Gerade in wenig liquiden Teilmärkten (wenig Mieterwechsel) müssen sich Investoren also auf eine lang­wierige und somit kostspielige ­Vermarktung einstellen. Und drittens führt ein anhaltender Leerstand zu tieferen Mieten. Gemeinden mit einer Leerstandsquote von mehr als 2 Prozentpunkten über dem Schweizer Schnitt weisen ein um 10% tieferes Mietpreisniveau auf als Gemeinden mit einer durchschnittlichen Leerwohnungsquote.

Ausreichender Puffer

Unter dem Strich bietet der Renditeaufschlag ausserhalb der Grosszentren insgesamt noch einen ausreichenden Puffer gegen Leerstand. Doch bereits heute kann die Mehrrendite schnell dahinschmelzen, wenn die Liegenschaft zu einem wenig liquiden Marktsegment gehört, das Portfolio zu klein ist oder der Leerstand in einer Region vermehrt auf die Mieten drückt. In der Ostschweiz sind die Angebotsmieten seit 2015 rückläufig und haben vergangenes Jahr um rund 1,5% nachgegeben. Aufgrund des wachsenden Angebotsüberhangs dürfte sich dieser Trend fort­setzen und zunehmend in der ­Ertragsrechnung der Investoren niederschlagen.

Elias Hafner, Ökonom,

UBS Chief Investment Office Wealth Management