Ostschweizer Immobilienmarkt: Goldene Zeiten für Mieter

Die hohe Neubautätigkeit setzt die Mietpreise unter Druck. In der Ostschweiz ist der Effekt aber nicht so stark

Jürg Zulliger
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Noch immer werden viele Mietwohnungen gebaut. Die Preise kommen deshalb unter Druck. (Bild: Reto Martin)

Noch immer werden viele Mietwohnungen gebaut. Die Preise kommen deshalb unter Druck. (Bild: Reto Martin)

Für alle Haushalte, die umziehen und eine neue Wohnung suchen wollen, sind das gute Nachrichten: Das Total der auf dem Markt ausgeschriebenen Wohnungen hat einen neuen Höchststand erreicht. Das gilt ganz besonders für Mietwohnungen. Pro Quartal sind über 170 000 Mietwohnungen inseriert, wie das neuste Immobilienmonitoring des Beratungsunternehmens Wüest Partner aufzeigt.

Die Leerwohnungsziffer ist dieses Jahr noch einmal leicht gestiegen. Positiv wirkt sich aus, dass die Zahl der Single-Haushalte steigt. Tendenziell sind heute auch mehr Mietwohnungen als Zweitwohnsitz genutzt. Es wäre aber zu pauschal, über die gesamte Schweiz flächendeckend von einer Entspannung zu reden. In den meisten grossen städtischen Zentren ist das Angebot unverändert knapp. Mehr Mietwohnungen entstanden vor allem in Klein- und Mittelzentren, Agglomerationen und peripheren Standorten.

Ostschweiz schneidet gut ab

Problemzonen sind besonders Gemeinden im Raum Solothurn, im Wallis, Oberaargau, Biel, Tessin, Jura und La-Chaux-de-Fonds. Ihr gemeinsames Merkmal ist eine vergleichsweise hohe Leerstandsziffer in Kombination mit einer immer noch intensiven Neubautätigkeit.

In den meisten Regionen der Ostschweiz bewegen sich Angebot und Nachfrage hingegen in einer gesunden Balance. Nur das Thurtal sowie das Linthgebiet tauchen auf der Karte im roten Bereich auf. Hier sind die Leerstände vergleichsweise hoch, ohne dass die Neubautätigkeit bisher gedrosselt wurde.

Seit vier Jahren sinken die Preise der ausgeschriebenen Mietwohnungen in der Schweiz. Gemäss dem neuen Immobilienmonitoring von Wüest Partner fielen die Mieten in den letzten zwölf Monaten um 1,5 Prozent. In der Ostschweiz waren es nur 0,5 Prozent. Das dürfte damit zu tun haben, dass von einigen Ausnahmen abgesehen die Bau- und Investitionstätigkeit hier gebremst wurde.

Die Daten zeigen je nach Standort gegenläufige Trends auf. In den Kantonen Appenzell-Ausserrhoden und im Kanton Thurgau gingen die Mieten nur unmerklich zurück. In diesem Jahr zeigte der Trend dort sogar eher wieder nach oben. Ursache dafür dürfte die Nachfrage an Standorten sein, die in Richtung St. Gallen gut angebunden sind.

Ostschweiz: teurere Einfamilienhäuser

Ebenfalls rückläufig waren im Schweizer Durchschnitt die Preise für Eigentumswohnungen; das hat aber weniger damit zu tun, dass diese Objekte nicht gefragt wären. Wüest Partner schreiben, dass das Angebot eher falsch positioniert ist. Es wurde eher zu teuer oder am falschen Ort gebaut. Die vor allem in ländlichen Regionen gefragten Einfamilienhäuser verharrten auf einem stabilen Preisniveau.

Anders in der Ostschweiz. Sowohl die Preise für Stockwerkeigentum als auch diese für Einfamilienhäuser lagen in den letzten Monaten deutlich im Plus. Einfamilienhäuser haben sogar um 4,1 Prozent aufgeschlagen. Über die letzten 10 Jahre verlaufen die Preisindices über dem Schweizer Durchschnitt (siehe Grafik).

Ursache dafür sind im Wesentlichen die Verfügbarkeit und vor allem die Erschwinglichkeit der angebotenen Objekte. Während in den Regionen um Zürich, Luzern, Zug und den Genfersee die Schere zwischen Immobilienpreisen und Löhnen immer grösser wird, ist dieser Effekt in der Ostschweiz kaum zu beobachten. Einzig in St. Gallen, in einigen Vorortsgemeinden sowie an auserlesenen Standorten am Bodensee erscheint das Preisniveau abgehoben. In den meisten Ostschweizer Gemeinden bleiben Eigentumswohnungen aber erschwinglich. Die Kombination von moderaten Preisen und einer alles in allem guten Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen sorgt konstant für eine intakte Nachfrage.

Prognosen für 2020

Für das nächste Jahr gehen Wüest Partner davon aus, dass die Investitionstätigkeit bei den Mehrfamilienhäusern eher zurückgeht. Trotzdem dürfte die Wohnungsproduktion relativ hoch bleiben. Bei mehr als der Hälfte der Neubauten handelt es sich um Angebote mit Mietwohnungen. Anzeichen eines gewissen Überangebots werden an «Hot Spots» noch stärker sichtbar werden.

Die Mieten dürften nächstes Jahr weiter sinken. Gemäss der Prognose von Wüest Partner verlaufen die Preise von Stockwerkeigentum stabil. Für Einfamilienhäuser wird aufgrund des knappen Angebots mit einer Preissteigerung von 1,2 Prozent gerechnet. Die Nachfrage nach Wohneigentum dürfte aufgrund des attraktiven Zinsumfelds weiter rege bleiben. Während in den letzten Jahren Neuerwerber von Immobilien direkt von sinkenden Zinsen profitieren konnten, gab es bei Mietverhältnissen im Bestand kaum noch Mietzinssenkungen.

Der für die Mietzinskalkulation massgebliche Referenzzins verharrt derzeit noch bei 1,5 Prozent. Nach der Prognose von Wüest Partner ist aber fürs nächste Jahr mit einer Senkung dieser wichtigen Referenzgrösse auf 1,25 Prozent zu rechnen. Das dürfte auch für bestehende Mietverhältnisse eine Preisanpassung bedeuten. Diese Reduktion entspricht einem Senkungsanspruch von 2,91 Prozent.

Immobilien: «Neubauten schnappen die Mieter weg»

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Interview: Martin Sinzig