Immobilienmarkt entspannt sich

Die tiefen Zinsen, aber auch die Entwicklung der realen Einkommen stützen die Nachfrage auf dem Bau- und Immobilienmarkt. Überall dort, wo zuvor Anzeichen einer Überhitzung sichtbar wurden, wendet sich das Blatt.

Jürg Zulliger
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Trotz gestiegener Preise bleibt die Nachfrage nach Immobilien hoch. (Bild: Urs Bucher)

Trotz gestiegener Preise bleibt die Nachfrage nach Immobilien hoch. (Bild: Urs Bucher)

Im letzten Jahr sind die Preise für Miet- und Eigentumswohnungen, aber auch für Einfamilienhäuser im Schweizer Durchschnitt leicht gestiegen. Laut dem jüngsten Immo-Monitoring von Wüest & Partner lag die Teuerung je nach Segment zwischen 0,8% und 2,1%. Regional gibt es allerdings grosse Unterschiede: Im Kanton Genf haben zum Beispiel die letztes Jahr zum Verkauf ausgeschriebenen Einfamilienhäuser 7% an Wert verloren. Auch im Raum Zürich fielen die Preise in diesem Segment, während alle anderen Schweizer Regionen weiterhin unter einem positiven Vorzeichen stehen. In der Ostschweiz sind Einfamilienhäuser im Mittel 3% teurer geworden, Mietwohnungen schlugen durchschnittlich 1,8% auf. Überall dort, wo im Boom zuvor die Preise überproportional gestiegen sind, zeichnen sich Korrekturen ab oder zumindest eine Abflachung.

Günstige Ostschweiz

Wo die Preise vergleichsweise moderat blieben, vor allem in der Ostschweiz, aber auch in weiten Teilen der Innerschweiz, hält der Trend einer leichten Teuerung weiter an. Wie stark die lokalen Preisniveaus auseinander klaffen, zeigt das Beispiel einer durchschnittlichen 4-Zimmer-Mietwohnung: Laut Immo-Monitoring sind solche Objekte in Genf derzeit für 2630 Fr. Monatsmiete (exklusive Nebenkosten) ausgeschrieben, in Zürich kosten sie 2310 Franken. Deutlich günstiger sind St. Gallen oder Wil: Hier kommen solche Wohnungen für 1370 Fr. respektive 1360 Fr. auf den Markt.

Preise klettern in eine Richtung: Die Entwicklung der Transaktionspreise zeigt: Wohneigentum ist in der Schweiz im Durchschnitt schneller teurer geworden als in der Ostschweiz, aber diese hat in den vergangenen paar Jahren aufgeholt. (Bild: sgt)

Preise klettern in eine Richtung: Die Entwicklung der Transaktionspreise zeigt: Wohneigentum ist in der Schweiz im Durchschnitt schneller teurer geworden als in der Ostschweiz, aber diese hat in den vergangenen paar Jahren aufgeholt. (Bild: sgt)

Spielraum im Haushaltbudget

Insgesamt bleiben die Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt günstig. Dafür sprechen vor allem die extrem tiefen Zinsen, was die Finanzierung eines Eigenheims oder eines Bauprojekts attraktiv macht. Hinzu kommen das Wirtschaftswachstum von 2% im letzten Jahr, eine anhaltende Zuwanderung und ein gewisses Beschäftigungswachstum. Zugleich profitiert der Immobiliensektor indirekt von deflationären Tendenzen: Die tiefen Energiepreise und Einsparungen beim Konsum wegen des tiefen Eurokurses lassen in den Haushaltbudgets oft Spielraum, um sich eine etwas grössere oder etwas teurere Wohnung leisten zu können.

Robuster Mietwohnungsbau

In vielen Bereichen sind aber auch rückläufige Wachstumsraten oder eine schwächere Dynamik festzustellen. Der Gesamtbestand an Hypotheken in der Schweiz nimmt zwar weiter zu, aber nicht mehr so stark wie zuvor. Das Beschäftigungs- und auch das Bevölkerungswachstum dürften sich dieses Jahr weiter abschwächen. Die Konjunkturaussichten sind getrübt. Als Folge drosseln Investoren und die Bauwirtschaft die Neubautätigkeit vielerorts. Während letztes Jahr in der Schweiz fast 50 000 Neubauwohnungen fertiggestellt wurden, dürften es dieses Jahr weniger werden. Erstaunlich robust bleibt vor allem der Mietwohnungsbau. «Viele institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen legen mangels Alternativen nach wie vor viel Kapital in diesem Segment an», sagt Robert Weinert von Wüest & Partner. Die extrem tiefen Ertragsaussichten mit anderen Anlagen und die Negativzinsen sind für viele Anleger ein Motiv, weiterhin Geld in Schweizer Liegenschaften zu investieren. Die Preise für Mehrfamilienhäuser als Anlagevehikel sind unverändert sehr hoch.

Teure Immobilienfonds

Bei den an der Börse gehandelten Immobilienfonds, die bei Kleinanlegern beliebt sind, akzentuiert sich dieser Trend. Die Börsenkurse dieser Fonds notieren 38% über dem geschätzten Verkehrswert der Liegenschaften im Eigentum der Fonds. Grund für diese sehr starke Nachfrage: Viele Anleger halten als Ersatz für Obligationen Immobilienfonds, die vergleichsweise hohe Erträge ausschütten. Kommt hinzu, dass die Börsenkapitalisierung von Schweizer Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften mit 50 Mrd. Fr. gering ist. Diese Papiere reagieren daher laut Wüest & Partner «deutlich stärker» auf die Verschiebung von Anlagegeldern.