Immobilienmarkt am Zenit

Fast alle Indikatoren des Immobilien- und Baumarktes lassen auf eine Beruhigung schliessen. Ein Anstieg an Leerständen und Überkapazitäten ist da und dort aber durchaus noch möglich.

Jürg Zulliger
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ZÜRICH. Am Schweizer Immobilienmarkt sind die Vorzeichen zu einem überwiegenden Teil positiv. Vorboten eines Crash-Szenarios, über das seit Jahren debattiert wird, sind nicht zu erkennen. Das zeigt sich am Beispiel Mietwohnungsmarkt: Zwar sind die Leerstände dieses Jahr leicht gestiegen, aber die Nachfrage nach Wohnraum ist nach wie vor hoch. Laut dem gestern publizierten «Immo-Monitoring» der Beratungsfirma Wüest & Partner sind die ausgeschriebenen Mietwohnungen in den letzten zwölf Monaten noch einmal um 2,7% teurer geworden. Gründe dafür sind die Knappheit in vielen Städten, aber oftmals auch der hohe Ausbaustandard und grosszügige Wohnflächen. Laut Wüest & Partner stimmen das Preis-Leistungs-Verhältnis von Neubauwohnungen öfters nicht mehr mit den Anforderungen oder den finanziellen Möglichkeiten der Nachfrager überein.

Wohnungswechsel wird teurer

Als teuerste Pflaster gelten nach wie vor Genf, Zürich und einige Tourismusorte in den Bergen. Aktuell sind mittlere Mietwohnungen mit vier Zimmern in Genf für 2710 Fr. Monatsmiete ausgeschrieben (ohne Nebenkosten) und in Zürich für 2320 Franken. Günstiger ist das Wohnen in Schaffhausen, St. Gallen oder Wil: Die Mieten für eine gleiche Wohnung liegen hier etwas über 1300 Franken. Tendenziell haben sich die Preisunterschiede zwischen bestehenden Mietverhältnissen und den Marktpreisen ausgeschriebener Wohnungen noch akzentuiert: Wegen des tiefen Referenzzinses von 2% und praktisch keinen Anzeichen einer Teuerung bewegen sich die Mieten im Bestand auf einem tiefen Niveau. Wer umzieht, muss damit rechnen, dass der neue Vertrag wesentlich teurer abgeschlossen werden muss.

Populäres Stockwerkeigentum

In den letzten Jahren war es populär, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Dieses Marktsegment verzeichnet gesamtschweizerisch mit einer Teuerung von 2,5% ebenfalls positive Vorzeichen. Besonders im Luxussegment und da und dort bei hohen Preisen an nicht ganz optimaler Lage dürfte aber die Vermarktung zusehends schwieriger werden. Im 2. Quartal 2014 standen laut Studie 61 400 Eigentumswohnungen zum Verkauf – ein Rekord, was den Umfang des Angebots betrifft. Etwas knapper sind naturgemäss Einfamilienhäuser, die im Durchschnitt ebenfalls Jahr für Jahr teurer werden. Die Schicht potenzieller Käufer von Einfamilienhäusern ist schmal: In rund der Hälfte der Schweizer Gemeinde liegen die Kaufpreise eines durchschnittlichen Einfamilienhauses heute über 1 Mio. Franken.

Verkaufsflächen weniger gefragt

Etwas kritischer ist die Lage bei Büro- und Verkaufsflächen. Bei den Büros zeichnete sich schon länger ab, dass die intensive Neubautätigkeit irgendwann ein Überangebot zur Konsequenz haben könnte. Zwar sind in diesem Segment oft langjährige Mietverträge möglich, doch vor allem ab nächstem Jahr wird es öfters vorkommen, dass die Mieten nach unten korrigiert werden müssen. Für 2015 prognostizieren Wüest & Partner für Büromieten einen Preisrückgang von 3,2%. Was die Verkaufs- bzw. Retailflächen betrifft, sind die Mieten schon jetzt im Minus: Im Durchschnitt der letzten zwölf Monate fielen sie um 4,4%. Laut «Monitoring» können sich auch die Spitzenmieten an den Bestlagen in den Städten diesem Sog nicht entziehen.

Kluft bei den Preisvorstellungen

Die Schweizer Bauwirtschaft läuft insgesamt nach wie vor gut; ein wichtiger Träger ist der Wohnungsbau. Wüest & Partner rechnen für 2014 mit insgesamt fast 50 000 Neubauwohnungen. Steigende Zuwachsraten beim Neubau dürften aber bald der Vergangenheit angehören. Dieses Jahr erreicht das Volumen im Hochbau rund 50 Mrd. Franken. Für nächstes Jahr prognostizieren Wüest & Partner einen leichten Rückgang auf noch rund 49 Mrd. Franken. Weiter fällt auf, dass die Preisvorstellungen von Anbietern und Nachfragern deutlicher auseinanderklaffen als noch vor ein paar Jahren – auch dies ein deutliches Zeichen dafür, dass der Immobilienmarkt den Zenit überschritten hat.

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