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Immobilienfonds: Bewertungen zurück in der Spur

Börsenspiegel
Elias Hafner, Ökonom, UBS Chief Investment Office Wealth Management

Schweizer börsennotierte Immobilienfonds haben seit dem Jahreshöchststand Anfang August 2017 rund 5 Prozent verloren. Dabei litten Wohnimmobilienfonds stärker als Immobilienfonds mit Anlagefokus auf kommerzielle Immobilien. Unter dem Strich haben Immobilienfonds seit Jahresbeginn eine Rendite von rund 4 Prozent abgeworfen.

Die Korrektur hat die Börsenaufschläge reduziert. Das durchschnittliche Agio ist von rund 32 Prozent im August auf 27 Prozent zurückgekommen. Dieses liegt zwar immer noch über dem langjährigen Mittel, insgesamt reflektiert die Börsenbewertung nun aber die hohe Zahlungsbereitschaft am Direktmarkt. Gerade bei institutionellen Anlegern ist im anhaltenden Tiefzinsumfeld die Nachfrage nach Wohnrenditeliegenschaften ungebrochen hoch. Die Korrektur mitverantwortet haben Meldungen zu steigenden Leerständen.

Die Gesamtbeschäftigung, ein wichtiger Indikator für die hiesige Geschäftsflächennachfrage, schrumpfte letztes Jahr erstmals seit der Finanzkrise. Zwar konnte der Abwärtstrend im ersten Halbjahr 2017 gestoppt werden, insgesamt bleibt aber das Beschäftigungswachstum gering. Gleichzeitig schwächte sich auch das Bevölkerungs- und somit das Wohnnachfragewachstum ab. Gemäss dem Staatssekretariat für Migration wanderten im ersten Halbjahr 2017 netto rund 28000 Personen in die Schweiz ein, 10% weniger als letztes Jahr. Dieses Jahr dürfte erstmals seit 2006 die Bevölkerung weniger als 1 Prozent ansteigen. Demgegenüber wächst das Angebot an Immobilien weiter. Als Folge davon nahmen die Leerstände bei Mietwohnungen innert Jahresfrist um 8000 Einheiten zu, was die Leerstandsquote auf 2,4% erhöhte (2016: 2,0%).

Leere Mitwohnungen werden zunehmen

Die Anzahl Baugesuche und -bewilligungen deuten auf keine verlangsamte Wohnbautätigkeit hin. Der Anstieg leerer Mietwohnungen wird sich daher fortsetzen. Aufgrund einer schwachen Beschäftigungsentwicklung dürfte der Anteil von leerstehenden Geschäftsflächen im laufenden Jahr ebenfalls steigen. Der erwartete wirtschaftliche Aufschwung im zweiten Halbjahr 2017 wird vorerst eine weitere Zunahme nicht verhindern. Bei anhaltend guter Konjunktur sollten sich Angebot und Nachfrage von Geschäftsflächen mittelfristig aber besser die Waage halten.

Elias Hafner, Ökonom, UBS Chief Investment Office Wealth Management

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