Immobilien: Solide, aber teuer

Börsenspiegel

Karel E. Ehmann, Tkb Leiter Investment Center
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Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt erste Ermüdungserscheinungen. Nach Durchschreiten der Talsohle Ende der 1990er-Jahre stiegen die Preise aller Immobilienkategorien stetig an. Jetzt beginnt sich die Lage aber allmählich einzutrüben.

Die beiden wichtigsten Faktoren für Investitionen in Renditeliegenschaften, die Nettomiet- und die Wertänderungsrendite, scheinen sich gleichzeitig abzuschwächen. Die Mieten kommen sowohl bei Büroliegenschaften als auch bei Mietwohnungen aufgrund des vermehrten Überangebots unter Druck. Über alle Segmente hinweg haben die Investoren 2016 schweizweit nur etwa 95% der Sollrenditen realisieren können. Damit lagen die wegen Leerständen, Rabatten und Mietausfällen entgangenen Einnahmen durchschnittlich rund 10% höher als im Vorjahr. Die weiterhin rege Bautätigkeit wird die ­Situation eher noch verschärfen. Die zweite Komponente, die Wertveränderungsrendite, war in den letzten Jahren massgeblich von den tiefen Zinsen sowie durch die realisierten Transaktionspreise getrieben.

Renditen am Kapitalmarkt erholen sich wieder

Nach wie vor fliesst renditesuchendes Kapital in Immobilien. Trotzdem muss auch bei der derzeit gesamtwirtschaftlich besseren Lage aufgepasst werden, denn die Renditen am Kapitalmarkt haben sich von ihren historischen Tiefstständen wegbewegt, und die Preissteigerungen bei Transaktionen scheinen zumindest in einigen Sektoren abzuflachen.

Was heisst das nun für die an der Schweizer Börse kotierten Immobilienfonds und -aktien? Beide Anlageformen haben seit Anfang Jahr mit 7% und 10% eine erstaunlich gute Wertentwicklung verzeichnet. Damit haben die Bewertungen in der jüngsten Vergangenheit Rekordniveaus erreicht. Angesichts der teuren Bewertung und der sich abschwächenden Faktoren stellt sich die Frage, ob dieser Kurstrend weiter Bestand haben kann. Bei der TKB ist man verhalten positiv, da die Kapitalmarktzinsen noch tief sind und Liquiditätshaltung durch Negativzinsen erschwert wird. Das lässt eine weiter rege Nachfrage nach börsenkotierten Immobilienanlagen erwarten. Zudem verfangen die 2,8% Ausschüttungsrendite der Fonds und die 3,7% bei den Immobilienaktien immer noch. Die Luft wird aber dünner.

Karel E. Ehmann, TKB Leiter Investment Center

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