«Hypotheken-Regeln sind realitätsfremd»

Der Finanzberater MoneyPark will den Zugang zu Hypotheken für Familien mit mittleren Einkommen erleichtern.

Niklaus Vontobel
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Der Finanzdienstleister MoneyPark hat ein Positionspapier veröffentlicht. Es enthält Vorschläge, um die Regeln zu verbessern, nach denen Hypotheken vermittelt werden. Den Ist-Zustand nennt der Chef von MoneyPark, Stefan Heitmann, realitätsfremd und nicht mehr zeitgemäss. Die Regeln müssten dringend überprüft werden.

Grob skizziert, präsentiert sich laut MoneyPark die Vergabe von Hypotheken im Jahre 2020 so: Gerechnet wird mit Zinsen, die der Realität entrückt sind. Die Regeln werden unterlaufen. Es werden so viele Ausnahmen gemacht, die Ausnahme wird zu Regel. Die wahren Regeln bleiben weitgehend undurchsichtig. In dieser Dunkelheit profitiert von den tiefen Zinsen, wer sehr gut verdient und den Banken gute Zusatzgeschäfte verspricht.

Die Vorteile tieferer Zinsen werden ungleich verteilt

Beim MoneyPark-Plan geht es im Kern um Fragen, die die Schweiz beschäftigen, vor allem seit eine Zinswende nach oben in weite Ferne gerückt ist. Wie soll sich die Schweiz auf die rekordtiefen Zinsen einstellen? Wer gewinnt, wer verliert? Mieter profitieren wenig, Hauseigentümer viel. Mieter geben heute etwa 50 Prozent mehr aus für Wohnkosten als Eigentümer, so MoneyPark. Aus einem Start-up wurde die Finanzberater-Firma in kurzer Zeit zu einem der grössten Akteure in der Hypotheken-Vermittlung. Sie arbeitet zusammen mit rund hundert Banken, Versicherungen oder Pensionskassen.

Zum Eigentümer können längst nicht mehr alle werden. Die Preise von Eigenheimen sind fünf Mal stärker gestiegen als die Einkommen. Die Preise sind dem Mittelstand längst entschwebt. Dadurch ist auch der Traum vom Wohneigentum vielen Haushalten entrückt.

Die Krux mit den hypothetischen Zinsen

Dann sind da die Regeln, nach denen Banken ihre Hypotheken vergeben. Zum Zug kommt nur, wer nicht mehr als einen Drittel seines Bruttoeinkommens ausgibt für die Wohnkosten. Doch für diese Tragbarkeitsrechnung nehmen die Banken nicht tatsächlich angebotene Zinsen. Denn Festhypotheken gibt es für zehn Jahre heute im besten Fall für lediglich 0,4 Prozent. Stattdessen wird ein hypothetischer Zins von 4,5 oder 5 Prozent unterstellt.

Somit müssen hypothetische Zinsausgaben ins Budget passen, die elf bis zwölf Mal höher sind, als es die wahren Zinsausgaben sind. Das hat Folgen: Laut MoneyPark dürfte für zwei Drittel der Bevölkerung der Traum vom Eigenheim immer ein Traum bleiben.

Doch die Banken setzen die Regeln oft gar nicht durch. Nicht wenige Kunden gelangen zu Hypotheken, obschon sie die Kriterien für die Tragbarkeit nicht erfüllen. Für solche Glücklichen werden Ausnahmen gemacht und in den Büchern vermerkt als «exception to policy». Solche «Ausnahmen» sind weit verbreitet. Laut einer Erhebung von MoneyPark kommen vier von zehn Eigenheimkäufer auf diese Weise zu einer Hypothek. Laut einer Erhebung der Schweizerischen Nationalbank entsprach im Jahr 2018 gar die Hälfte aller neuen Hypotheken nicht den Regeln. MoneyPark-Chef Heitmann, sagt dazu:

«Die Regeln werden heute zunehmend unterlaufen, insbesondere von Stiftungen und Pensionskassen.»

Neue Regeln sollen weniger schablonenartig sein

Wer Einlass findet in den Kreis der Glücklichen, sei für Aussenstehende kaum zu durchschauen, so Heitmann. Aus seiner Arbeit weiss er: Familien mit mittleren Einkommen gehen zumeist leer aus. «Ausnahmen erhalten eher sehr Gutverdienende – weil die Banken mit ihnen Zusatzgeschäfte machen.»

Der Plan von MoneyPark hat eine Stossrichtung: die Regeln, nach denen die Tragbarkeit berechnet wird, sollen weniger schablonenartig sein. Es soll genauer eingegangen werden auf die Finanzen des Kunden. In die Berechnung fliessen neu Lebenshaltungskosten ein, die man mit Statistiken und Erfahrungswerten ermittelt. Und man rechnet mit hypothetischen Zinsen. Aber läuft die Hypothek länger als 10 Jahre, wird ein halber Prozentpunkt abgezogen, für jedes weitere Jahr nochmals 0,1 Prozentpunkte. Nebenkosten berechnet man nicht anhand des Verkehrswerts, sondern nur des Gebäudes, ohne das Land. Der Zustand des Gebäudes fliesst ein. Sind gewisse Standards erfüllt, nimmt man tiefere Kosten an.

Mit den neuen Regeln wäre etwa ein Eigenheim schon mit einem Einkommen erschwinglich, das rund 18 Prozent tiefer wäre. MoneyPark will den Plan mit Hypothekengebern diskutieren. Genaueren Berechnungen der Tragbarkeit stehe an sich nichts im Wege.