Hier wohnen, in Zürich arbeiten

Die Entwicklung des Ostschweizer Immobilienmarktes ist auch beeinflusst von der Agglomeration Zürich. Die Preise sind bei uns gestiegen, bleiben aber unter dem Schnitt. Eine Blase ist für den Experten von Wüest & Partner kein Thema.

Thomas Griesser Kym
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Verdichtung im Wohnungsbau wie hier in Frauenfeld wird in der Raumplanung immer wichtiger. (Bild: Reto Martin)

Verdichtung im Wohnungsbau wie hier in Frauenfeld wird in der Raumplanung immer wichtiger. (Bild: Reto Martin)

ST. GALLEN. Einfamilienhäuser, vor allem freistehende, «werden ein knappes Gut». Das beobachtet Patrick Schnorf. Am Immobilienforum der St. Galler Kantonalbank (SGKB) gestern abend auf dem Olma-Areal nannte der Leiter Research der Beratungsfirma Wüest & Partner mehrere Gründe für diese Entwicklung: Zum einen den Trend zur Verdichtung (vgl. auch Zweittext), zum anderen eine hohe Nachfrage nach Renditeliegenschaften, woraus drittens eine anhaltend rege Bautätigkeit im Segment der Mietwohnungen und damit Mehrfamilienhäuser folgt.

Teures Überangebot in Wil

Der fleissige Mietwohnungsbau dürfte laut Schnorf dazu führen, dass die Preise für Neuvermietungen dieses Jahr erstmals seit Beginn der Aufzeichnungen 2001 leicht sinken, um 0,3%, bei weiterhin forsch steigendem Angebot. Folge seien bereits da und dort Vermarktungsprobleme, etwa im Rheintal, wo es länger dauere als früher, Wohnungen zu vermieten. Auch bei Eigentumswohnungen, die teils deutliche Preissteigerungen hinter sich haben, erwartet Schnorf einen Preisrückgang, und zwar um 0,6%. Betrachtet man den Kanton St. Gallen, seien Angebot und Nachfrage bei Stockwerkeigentum mit drei oder vier Zimmern ungefähr im Gleichgewicht. Hingegen gebe es zu wenige grosse Wohnungen, mit fünf oder mehr Zimmern. Umgekehrt spricht Schnorf aber auch, vor allem in Wil, von einem Überangebot sehr teurer Wohnungen ab 1,75 Mio. Franken. Einfamilienhäuser dürften 2016 wegen ihrer Verknappung erneut teurer werden, um 0,4%, obwohl ihre Preise, gerade in Wil, St. Gallen oder Ausserrhoden, in den letzten Jahren schon relativ zünftig gestiegen sind.

Pendelnde Zuzüger als Treiber

Bei den Transaktionspreisen, also bei Handänderungen von Immobilien, haben die Kantone St. Gallen, Thurgau und Schaffhausen gegenüber dem ganzen Land in den letzten Jahren aufgeholt, liegen aber weiterhin unter dem Schnitt. Das hat mit der Attraktivität als Wohnregion zu tun, die mit der verbesserten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr noch zugenommen hat. Schnorf beobachtet, dass sich das Beschäftigungswachstum in der Ostschweiz in jüngerer Zeit zwar verlangsamt hat, die Bevölkerung aber munter wächst. Das hat mit den Zuzügern respektive Pendlern zu tun: Hier lässt es sich gut und oft im Grünen leben und das erst noch günstiger als in der Agglomeration Zürich oder in Winterthur, wohin viele Menschen, die hier wohnen, zur Arbeit fahren.

«Zinsanstieg wäre verkraftbar»

Die Baukonjunktur dürfte dieses Jahr auf hohem Niveau konsolidieren, sagt Schnorf. Eine Immobilienblase sei kein Thema, sagte der Ökonom auf eine Frage von Moderator Albert Koller von der Geschäftsleitung der SGKB. Denn eine Blase hätte ein spekulatives Element, und Spekulation gebe es am Schweizer Immobilienmarkt nur wenig. Probleme könnte lediglich ein sehr starker Zinsanstieg verursachen. Einen solchen erwartet Schnorf indessen nicht. Und wenn in Zukunft, doch nicht in unmittelbarer, die Zinsen um 1 bis 2 Prozentpunkte steigen, dürfte das zwar die Immobilienpreise um 10% bis 20% drücken, wie Schnorf sagt. «Aber nach den bisherigen Preisanstiegen um 50 bis 70 Prozent muss man einen solchen Rückgang relativieren. Insgesamt kann der Markt das verkraften.» Probleme bekommen könnten dann wohl lediglich Investoren, die ihre Immobilie erst kurz vor dem Zinsanstieg erworben haben.

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