Gute Nachrichten für Mieter

Erstmals seit langem fallen die Mieten auf dem Wohnungsmarkt, und das Wohnungsangebot erreicht einen Höchstwert. Doch es gibt Unterschiede je nach Lage und Segment.

Jürg Zulliger/Zürich
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Mietwohnungen bleiben gefragt, aber auch das Angebot ist hoch. (Bild: Benjamin Manser (Teufen, 30. November 2015))

Mietwohnungen bleiben gefragt, aber auch das Angebot ist hoch. (Bild: Benjamin Manser (Teufen, 30. November 2015))

Eine gut gelegene und zahlbare Wohnung zu finden, war in den letzten Jahren alles andere als einfach. Seit dem Jahr 2000 zeigten sämtliche Preisindizes auf dem Wohnungsmarkt nur nach oben: Sowohl Mietwohnungen als auch Stockwerkeigentum und Einfamilienhäuser wurden laufend teurer. Bei den Mietwohnungen ist nun eine klare Trendwende eingetreten: Die Mieten von Wohnungen, die in den letzten zwölf Monaten auf Internetplattformen und in Zeitungen ausgeschrieben wurden, sind um 1,6% gefallen. Das geht aus dem jüngsten «Immo-Monitoring»* des Zürcher Beratungsunternehmens Wüest Partner (früher Wüest & Partner) hervor.

Gleichzeitig haben sich die Preise für Stockwerkeigentum um 0,3% verteuert. Vor allem die heutzutage selten angebotenen Einfamilienhäuser sind teurer geworden – hier beträgt der Aufschlag laut der Studie sogar 1,2%. Wie Wüest Partner prognostiziert, dürften sich diese Trends auch 2017 fortsetzen: Wohneigentum wird leicht teurer, während sich Mietwohnungen auf dem Markt verbilligen (–0,7%). Die Trendwende auf dem Mietwohnungsmarkt hat mehrere Ursachen: Viele Investoren nutzen die extrem tiefen respektive negativen Zinsen, um Büro- und Wohnimmobilien zu erstellen und längerfristig als Kapitalanlage zu halten. Stagnierende Löhne und ein schwächeres Wachstum der Bevölkerung dämpfen andererseits die Nachfrage.

Einfamilienhäuser machen sich rar

Laut der Hochrechnung von Wüest Partner werden dieses Jahr insgesamt etwa 50 000 Neubauwohnungen erstellt. Mit rund 30 000 Einheiten sind dies überwiegend Mietwohnungen, die im Fokus vieler Investoren stehen. Der Bau von Eigentumswohnungen fällt weiter zurück und liegt aktuell bei rund 13 000 Einheiten pro Jahr. Neue Einfamilienhäuser zählt die Statistik nur noch gut 7000, was auf die sehr knappen Baulandreserven und auf die Raumplanung zurückzuführen ist. Laut den Experten wird sich der Boom des Schweizer Hochbaus auch 2017 fortsetzen. Zuwachsraten verzeichnen der Bau von Mehrfamilienhäusern, aber auch von Bildungs- und Gesundheitsgebäuden.

Mieter haben bessere Karten

Wer jetzt eine Mietwohnung sucht, hat eindeutig bessere Karten als früher. Das liegt nicht nur an den tendenziell sinkenden Preisen, sondern auch an einem beachtlich breiten Angebot: Pro Quartal werden 157 900 Wohnungen auf dem Markt ausgeschrieben – ein Rekordwert. Beim Wohnungsmarkt ist indes noch zu berücksichtigen, dass dieser zweigeteilt ist: Bei gebauten oder nach einem Mieterwechsel neu ausgeschriebenen Wohnungen sind die Mieten in aller Regel teurer als die Mieten bestehender Mietverträge. Der bei bestehenden Mietverhältnissen für die Kalkulation massgebliche Referenzzins hat sich von 3,5% im Jahr 2008 auf 1,75% halbiert. Mietrechtlich entspricht dies einem Senkungsanspruch von 17,4%. Mieterinnen und Mieter konnten also viel Geld sparen, wenn sie auf einen Wohnungswechsel verzichteten, weil die Mieten im Bestand tendenziell gesenkt werden mussten. Diese Schere beginnt sich nun wieder etwas zu schliessen. «Die Suche nach einer neuen Wohnung wird wieder attraktiver», sagt Robert Weinert von Wüest Partner.

Je nach Region sind die Trends gegenläufig. Der im Raum Genf schon vor zwei bis drei Jahren festgestellte Preisrückgang beim Wohneigentum scheint gestoppt. Anderseits fällt auf, dass die Preise in einigen Tourismusregionen unter Druck kommen. Das ist besonders dann der Fall, wenn eine Stagnation der Bevölkerung und eine rückläufige Nachfrage ausländischer Interessenten zusammenkommen. Vielerorts hinterlässt auch die Zweitwohnungs-Initiative Spuren, weil viele Promotoren und Generalunternehmer das Interesse an Zweitwohnungen verloren haben. Immobilien zu Anlagezwecken – besonders in den Agglomerationen – sind hingegen sehr gesucht.

* «Immo-Monitoring», Herbst-Ausgabe 2017, Wüest Partner.

Robert Weinert Ökonom bei Wüest Partner in Zürich (Bild: PD)

Robert Weinert Ökonom bei Wüest Partner in Zürich (Bild: PD)