Die Praktiken der Wohnungsvermieter

Es gibt Vermieter, die geben Änderungen des Referenzzinssatzes automatisch an ihre Mieter weiter, in Form tieferer oder höherer Mieten. Andere werden nur aktiv, wenn der Mieter eine Senkung beantragt. Und wieder andere haben es am liebsten, wenn alles so bleibt, wie es ist.

Thomas Griesser Kym
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Der Referenzzinssatz ist auf ein Rekordtief gesunken. Viele Mieter haben das Recht auf eine Mietzinsreduktion, müssen diese aber oft aktiv einfordern. (Bild: ky/Alessandro Della Bella)

Der Referenzzinssatz ist auf ein Rekordtief gesunken. Viele Mieter haben das Recht auf eine Mietzinsreduktion, müssen diese aber oft aktiv einfordern. (Bild: ky/Alessandro Della Bella)

Der Referenzzinssatz, der für die Wohnungsmieten massgebend ist, ist wie erwartet erneut gesunken. Mit 1,75 Prozent liegt er nun halb so hoch wie Anfang 2008, als der neue Satz den in den Kantonen früher massgebenden Zinssatz für variable Hypotheken ablöste.

Die erneute Senkung bedeutet, dass Mieter einen Anspruch haben auf eine Reduktion des Mietzinses um 2,91 Prozent. Dies gilt im Grundsatz. Denn der Vermieter kann den Senkungsanspruch verrechnen mit 40 Prozent der seit der letzten Mietanpassung aufgelaufenen Teuerung – wobei diese 2012 und 2013 negativ war und 2014 null Prozent betragen hat, und für 2015 prognostiziert das Bundesamt für Statistik –1,0 Prozent. Zudem kann der Vermieter Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskosten (für Liftabos, Wasserzinsen, Versicherungen usw.) geltend machen, wobei in vielen Regionen Schlichtungsbehörden und Mietgerichte von Pauschalen von 0,5 bis 1 Prozent jährlich ausgehen. Zudem müssen Vermieter, die keinen kostendeckenden Ertrag erzielen, den Mietzins nicht senken, und bei Altliegenschaften können Reduktionen mit Verweis auf die Orts- und Quartierüblichkeit abgelehnt werden, wobei der Vermieter die Beweislast trägt.

Unterschiedliche Praktiken

Wer als Mieter einen Senkungsanspruch geltend machen will, muss sich beim Vermieter schriftlich melden; ein Musterbrief findet sich auf der Homepage des Mieterverbandes. Einfacher geht es, wenn der Vermieter von sich aus aktiv wird. So handhabt es jeweils die Max Pfister Baubüro AG. Dem Familienunternehmen gehören in den Gemeinden St. Gallen, Gossau und Rorschach 1400 Wohnungen, die es vermietet, unterhält und verwaltet. «Wir passen die Mietzinsen automatisch an», sagt Geschäftsleiter Andreas Pfister. Im aktuellen Fall «haben eigentlich alle unsere Mieter eine Mietzinssenkung zugute». Auf wann genau diese in Kraft tritt, ist laut Pfister noch nicht ganz klar: «Wir schauen jeden einzelnen Mietvertrag an. Das ist ein relativ grosser Aufwand.» In der Regel werden Mietzinssenkungen unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf den nächsten Kündigungstermin hin verlangt respektive vorgenommen.

Umgekehrt erhöht die Max Pfister Baubüro AG auch die Mietzinsen, wenn der Referenzzinssatz steigt. Seit seiner Einführung Anfang 2008 aber kennt er nur eine Richtung, nach unten. Und er dürfte auch auf absehbare Zeit rekordtief sein: «Der Referenzzinssatz bleibt vermutlich für mindestens ein Jahr bei 1,75 Prozent», sagt Cipriano Alvarez vom Bundesamt für Wohnungswesen.

Eine andere Praxis als Pfister kennt die Helvetia. Der Versicherer hat landesweit einen Bestand von 30 000 Mietobjekten, davon 15 000 Wohnungen. «Die Mieter müssen eine Mietzinssenkung beantragen, dann schauen wir es uns an und antworten ihnen», sagt Helvetia-Sprecher Hansjörg Ryser. Pfister hat dafür kein Verständnis: «Das ist ein falsches Vorgehen. Von einer Mietzinssenkung sollten alle Mieter profitieren.» In der Tat spricht Ryser bei der Helvetia von jeweils «rund 10 Prozent der Mieter», die an den Versicherer gelangen mit einem Begehren auf Reduktion. Rysers Erklärung: «Wir haben viele langjährige Mieter, die in sehr günstigen Mietverhältnissen weit unter dem Marktwert wohnen und das so beibehalten wollen.» Denn: Wer keine Senkung beantragt, dem erhöht die Helvetia den Mietzins auch nicht, wenn der Referenzzinssatz wieder einmal ansteigt. Wer aber eine Senkung einfordert, dessen Mietzins wird bei der nächsten Erhöhung des Referenzzinssatzes umgehend wieder heraufgesetzt.

Stillhalten in beide Richtungen

Nochmals ein anderes System pflegt eine Ostschweizer Liegenschaftenverwaltung, die sich nicht namentlich zitieren lassen möchte. Sie passt die Mietzinsen grundsätzlich nicht an und schickt Mietern, die ein Senkungsbegehren einreichen, einen Antwortbrief mit der Formulierung: «Auf der anderen Seite sind wir auch nicht die Verwaltung, die jede Erhöhung des Referenzzinssatzes an die Mieter in Form höherer Mieten weitergibt.» Laut der Verwaltung «geben sich die meisten unserer Mieter damit zufrieden».

Der Vermieter kann einen Senkungsanspruch auch mit wertvermehrenden Investitionen verrechnen, also wenn zum Beispiel in einer Wohnung neu ein Geschirrspüler installiert oder der Balkon vergrössert wird. Pfister erhöht in solchen Fällen den Mietzins umgehend und wartet nicht ab, bis er die Investition mit einer Mietreduktion verrechnen kann.

Was netto und brutto zulässig ist

Ein Senkungsanspruch besteht auch nur dann, wenn der Vermieter als Folge der Senkung des Referenzzinssatzes einen übersetzten Ertrag erzielt. Eine Nettorendite gilt gemäss Bundesgericht als zulässig, sofern sie den Referenzzinssatz nicht um mehr als 0,5 Prozentpunkte übersteigt. Aktuell ist also eine Nettorendite von 2,25 Prozent zulässig. Diese berechnet sich aus dem Nettoertrag in Prozenten der Anlagekosten (Kaufpreis der Immobilie respektive Landerwerbs- und Baukosten). Der Nettoertrag errechnet sich aus den Mietzinseinnahmen (Bruttoertrag) abzüglich aller Unterhalts-, Betriebs-, Verwaltungs- und Fremdkapitalkosten (Hypothekarzinsen). Die Bruttorendite ist nicht missbräuchlich, solange sie nicht mehr als zwei Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz liegt, also aktuell nicht höher ist als 3,75 Prozent. Jedoch ist die Bruttorendite für die Ertragslage einer Liegenschaft nur bei Neubauten aussagekräftig. Das Kriterium darf daher nur für neuere, maximal zehnjährige Liegenschaften angewendet werden.