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Bei Anlagen in Immobilien global denken

Börsenspiegel
Stefan Dudler, Leiter Investment Consulting, Credit Suisse Ostschweiz

Zehn Jahre nach der Finanzkrise verharren Zinsniveaus und Inflation in der Nähe ihrer historischen Tiefstände sowohl im Ausland als auch in der Schweiz; Immobilien mit ihren deutlich positiven Ausschüttungsrenditen und ih­rem attraktiven Risiko-Renditeprofil bleiben daher eine gefragte Anlageklasse.

Der Schweizer Immobilienmarkt verzeichnete eine lang anhaltende Aufschwungphase mit steigenden Preisen seit Ende der 1990er-Jahre. Mittlerweile sind aber einige Wolken am Horizont aufgetaucht, wie die höheren Leerstände bei Geschäfts- und Wohnimmobilien oder die erhöhten Agios bei Schweizer Wohnimmobilienfonds. Zudem ist es zurzeit schwierig, interessante Renditeobjekte in der Schweiz zu erwerben aus Mangel an Verkäufern. Auch wenn die Risiken im Schweizer Markt weiterhin überschaubar sind, tun Investoren gut daran, die Risiken in ihren Immobilienportfolios zu diversifizieren. Eine bisher wenig ausgeschöpfte Möglichkeit ist die Anlage in Auslandimmobilien. Während sich im Bereich der Wertpapieranlagen bereits ein global diversifiziertes Vorgehen bei den Anlegern durchgesetzt hat, sind viele nur in Schweizer Immobilien investiert.

In der Schweiz rückläufig, andernorts steigen Mieten

Das wesentliche Argument für Immobilienanlagen im Ausland sind aber ihre Diversifikationsvorteile, welche sich aus der Berücksichtigung unterschiedlicher Länder und Städte in einem Immobilienportfolio ergeben. Der Immobilienmarkt in St. Gallen ist weitestgehend unabhängig von den Entwicklungen, die sich zum Beispiel im Büroimmobilienmarkt in Sydney, Berlin oder im Detailhandelssegment in Tokio einstellen. Ein weiteres Argument für Auslandimmobilien ist aktuell der interessante Zeitpunkt im Mietpreiszyklus in vielen Märkten. Während Büro­mieten in Schweizer Städten rückläufig sind, befinden sie sich vielerorts im Anstieg.

Aufgrund der tiefen Bauvolumen und der positiven Perspektiven für die globale Konjunktur sind weitere Mietpreiszuwächse voraussehbar. Dies stützt auch die Renditeperspektiven. Die Umsetzung von Auslandimmobilien bleibt entscheidend. Spezifische Immobilienkenntnisse sind nötig, um ein solches Portfolio erfolgreich zu managen.

Investoren ohne dieses Spezialwissen können den Zugang zu globalen Immobilien über Immobilienfonds schweizerischen Rechts, die im Ausland investieren, erreichen. Diese Fonds unterliegen den gleichen Regulierungen wie in der Schweiz investierte Immobilienfonds und werden nach den gleichen Prinzipien bewirtschaftet. Der Fokus liegt auf robusten Ausschüttungsrenditen, die sich aus den Mieteinnahmen der Portfolios ergeben.

Stefan Dudler, Leiter Investment Consulting, Credit Suisse Ostschweiz

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