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WIL: «Alle Beteiligten sind Spieler»

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist Vorsicht vor juristischen Stolpersteinen geboten. Das gilt nicht nur für Käufer und Verkäufer, sondern in besonderem Mass auch für Immobilienmakler.
Hans Suter
Stolpersteine bei Immobiliengeschäften vermeiden: Rechtsanwalt Samuel Mäder (links) und Daniele Marino, Leiter der Migros Bank Wil, plädieren für transparente Verhältnisse. (Bild: Hans Suter)

Stolpersteine bei Immobiliengeschäften vermeiden: Rechtsanwalt Samuel Mäder (links) und Daniele Marino, Leiter der Migros Bank Wil, plädieren für transparente Verhältnisse. (Bild: Hans Suter)

Hans Suter

hans.suter@wilerzeitung.ch

Peter M. möchte sein Einfamilienhaus verkaufen und sich neu orientieren. Es besteht kein Zeitdruck, weshalb er in seinem privaten Umfeld nach einem Käufer Ausschau hält. Mehrere Male scheint es zu klappen. Im letzten Moment springen die potenziellen Käufer aber wieder ab. Mal sind die Finanzierungsvorausetzungen der Bank nicht erfüllt, mal überlegt es sich der Käufer anders. Entnervt wendet sich Peter M. an einen professionellen Immobilienmakler. Dabei stellt er fest, dass er keine Ahnung hat, wie ein seriöser Maklervertrag aussieht, geschweige denn, was eine angemessene Provision ist.

Mit diesem Thema befassten sich gestern nicht Käufer und Verkäufer von Immobilien, sondern Makler auf Einladung der Migros Bank Wil im Hof zu Wil. «Rechtliche Stolpersteine für Immobilienmakler» lautete der Titel des Referats von Rechtsanwalt Samuel Mäder. Diese Stolpersteine sollten indes nicht nur Makler, sondern auch Käufer und Verkäufer kennen.

Klarheit schaffen für alle Beteiligten

Der Immobilienmakler soll für Peter M. einen geeigneten Käufer suchen. Dazu vereinbaren die beiden Parteien in einem Maklervertrag die Aufgaben, Kompetenzen und Kostenfolgen. In der Regel wird eine Vermittlungsprovision von 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises vereinbart. Der Durchschnitt liegt bei 2,5 bis 3 Prozent (bei sehr teuren Objekten tiefer). Doch wann wird eine Provision fällig? «Die Provision ist nur geschuldet, wenn das vermittelte Geschäft zu Stande kommt», sagte Samuel Mäder. Abweichende vertragliche Abmachungen seien zulässig, was ihn zur Aussage führte: «Alle Beteiligten sind Spieler.» Also braucht es klare Spielregeln. Dazu zitierte er Julius Cäsar mit den Worten «alea iacta est» (Die Würfel sind gefallen). In die Praxis übertragen heisse das: «Erst wenn die Tinte trocken ist, ist die Provision in trockenen Tüchern.»

Das hat seine Gründe. Peter M. hat nämlich inzwischen selber einen Käufer für sein Haus gefunden und bestreitet, dem Makler eine Provision zu schulden. Samuel Mäder empfiehlt deshalb, von Anfang an Klarheit zu schaffen, sowohl in den Gesprächen als auch im schriftlichen Vertrag. Im Fall von Peter M. war die Provision geschuldet, weil im Maklervertrag explizit geregelt wurde: «Während der Vertragsdauer ist jeder Verkauf der Provision unterstellt.»

Vorsicht bei sogenannten Reservationen

«Am meisten wird über den Preis gestritten», sagte Samuel Mäder. Er empfiehlt deshalb, im Maklervertrag einen Mindestpreis für das Verkaufsobjekt festzulegen (idealerweise eine Preisspanne). Zudem sei es vorteilhaft, eine Kaskade zu erstellen: Was geschieht, wenn sich das Objekt nicht zum gesetzten Mindestpreis verkaufen lässt? Ebenfalls zu regeln sei die Erfolgsbedingtheit: Was geschieht, wenn der Makler einen Käufer vermittelt und der Veräusserer plötzlich nicht mehr verkaufen will? «Der Verzicht auf den Verkauf ist möglich, die Provision ist aber geschuldet», sagte Samuel Mäder zu diesem Beispiel. Zu regeln sei zudem, was in der Maklerprovision enthalten sei und was nicht.

Samuel Mäder wies ferner darauf hin, dass eine «Reservation» eines Objekts durch einen Kaufwilligen keine Rechtsgültigkeit habe, solange diese nicht grundbuchamtlich eingetragen sei. Vorsicht sei auch beim Regeln der Übernahme bestehender Hypotheken und der Sicherstellung von Gewinnsteuern geboten.

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