Mietpreise für Laden- und Büroflächen geraten in der Region Wil-Toggenburg vermehrt unter Druck

Die Kehrseite von Onlineshopping und Einkaufstourismus: Der Markt für Geschäftsflächen ist anspruchsvoller geworden.

Hans Suter
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Sichtbarer Wandel: Mieterwechsel und leerstehende Ladenflächen haben deutlich zugenommen.

Sichtbarer Wandel: Mieterwechsel und leerstehende Ladenflächen haben deutlich zugenommen.

Bild: Hans Suter

«Die Nachfrage nach Büroflächen scheint im Kanton St.Gallen nachgelassen zu haben. Trotz des zuletzt geringen Neubaus nahmen die Flächenkapazitäten in den vergangenen zwei Jahren stetig zu.» Zu diesem Fazit gelangen die Experten von Wüest Partner AG in ihrem jüngsten Immobilienmarktbericht, der in Zusammenarbeit mit der St.Galler Kantonalbank publiziert worden ist. Bei den Verkaufsflächen sieht es ähnlich aus: «Die Rahmenbedingungen für den Ostschweizer Detailhandel haben sich zwar leicht verbessert, aber das Umfeld für Eigentümer von Verkaufsflächen gestaltet sich nach wie vor anspruchsvoll.»

Diesem Trend bei den Renditeliegenschaften kann sich auch die Region Fürstenland-Toggenburg nicht entziehen. Trotzdem sind die Preise insbesondere in der Stadt Wil, statistisch betrachtet, immer noch recht hoch, geraten je nach Lage aber unter Druck.

Wohnflächen

Überdurchschnittlich viele Wohnungen auf dem Markt

Ähnlich wie in den meisten Regionen der Schweiz stehen die inserierten Wohnungsmieten auch im Kanton St. Gallen schon seit längerem unter Druck: Im dritten Quartal 2019 lagen hier die Mietpreise um 0,8 Prozent unter dem Vorjahreswert – ein verhältnismässig milder Abwärtstrend, der angesichts der grossen Konkurrenz unter den Anbietern zu überraschen vermag. Dass eine stärkere Mietpreiserosion bislang ausgeblieben ist, liegt laut den Experten von Wüest Partner AG in erster Linie am hohen Anteil von neuen Wohnungen im Angebot, die in der Regel teurer vermietet werden als der ältere Bestand. Das wirke sich insgesamt stabilisierend auf das Mietpreisniveau aus.

Da im Kanton St. Gallen nach wie vor hohe Summen in den Mehrfamilienhausbau fliessen und das Angebot dadurch ständig erweitert wird, dürfte der Markt in den Augen der Experten mieterfreundlich bleiben. Für die gesamte Ostschweiz wird im Jahr 2020 eine erneute Reduktion der Mietpreise von durchschnittlich 0,7 Prozent erwartet. Für Investoren wie Pensionskassen, die in Renditeliegenschaften investieren, bedeutet das weniger Ertrag.
Trotz der zuletzt beobachteten Stabilisierung der Leerstände bleibt der St. Galler Mietwohnungsmarkt deutlich überversorgt. Die Leerstandziffer – also die Zahl der leeren Mietwohnungen gemessen am Mietwohnungsbestand – liegt im Kanton St. Gallen mit rund 3,8 Prozent immer noch weit über dem nationalen Vergleichswert von 2,7 Prozent. Auch die Zahl der zur Vermietung ausgeschriebenen Wohnungen ist hier überdurchschnittlich hoch und hat sogar einen neuen Rekordwert erreicht: Mitte 2019 wurde im gesamten Kanton fast jede zehnte Mietwohnung auf dem Markt angeboten. Wie hoch die Mietpreise in der Region Fürstenland-Toggenburg sind, zeigt die Grafik. (hs)

Mietpreise für Büroflächen um 1,4 Prozent gesunken

Ende 2017 wurden noch knapp 4 Prozent aller Büroflächen inseriert, heute sind es laut dem Immobilienmarktbericht mehr als 6 Prozent. Trotzdem ist das Angebot weiter angestiegen. «In diesem Marktumfeld erstaunt es nicht, dass die Angebotsmieten für Büroflächen unter Druck geraten sind», folgern die Experten. Gemäss deren Erhebungen lagen die inserierten Mietpreise kantonsweit um 1,4 Prozent unter dem Vorjahreswert. Von diesem tief erscheinenden Wert darf man sich indes nicht täuschen lassen: Im Einzelfall sinken die Mieten deutlich stärker, während andere frei werdende Flächen neu zu einem höheren Zins vermietet werden können.

Am teuersten sind die Büroflächen in Wil und Wildhaus-Alt St.Johann: Hier liegt der Median (die Hälfte liegt darunter, die Hälfte darüber) bei über 175 Franken pro Quadratmeter und Jahr (siehe Grafik). In Zuzwil und Wattwil liegt der Median bei 160 bis 175 Franken, die Hälfte der Mieter bezahlt also mehr als 160 bis 175 Franken, die andere Hälfte weniger.

Verkaufsflächen: Überangebot drückt auf die Preise

Per Ende 2019 wurden kantonsweit für rund 450000 Quadratmeter Verkaufsfläche Nachmieter gesucht. Laut den Experten von Wüest Partner AG sind das fast dreimal so viele wie im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Dazu kommt, dass einzelne Grossüberbauungen mit Detailhandelsflächen im Erdgeschoss, die derzeit noch in Planung sind, das Angebot noch weiter ausdehnen werden. Das bringt die Preise weiter unter Druck, selbst an guten Lagen.

In der Region Fürstenland-Toggenburg sind die Verkaufsflächen mit einem Medianwert von über 200 Franken pro Quadratmeter und Jahr in Wil und Wildhaus-Alt St.Johann am teuersten, gefolgt von Münchwilen mit 175 bis 200 Franken (siehe Grafik).

Mehr leerstehende Ladenflächen in den Dörfern und Städten

Laut der Studie «Retail Outlook» von Credit Suisse und Fuhrer & Hotz sind vom Strukturwandel (siehe Boxen mit den vier Trends) neben dem stationären Verkauf auch Immobilienanbieter betroffen,welche die sinkende Nachfrage nach Verkaufsstellen zu spüren bekommen. Zudem werden Dörfer und Städte mit leer stehenden Ladenflächen in den Ortszentren konfrontiert. Es droht ein Teufelskreis: Leerstände und abnehmende Versorgungsdichte führen zu rückläufiger Frequenz und Aufenthaltsqualität.

Trend 1

Umsatzprognose 2020

70 Prozent der Top-Entscheidungsträger gehen für 2020 von einer meist moderaten Umsatzsteigerung aus. Nur 14 Prozent erwarten eine negative Erlösentwicklung. Auffällig ist, dass Hersteller (73 Prozent) häufiger mit einem Umsatzplus rechnen als Händler (67 Prozent). Zudem plant eine knappe Mehrheit eine Ertragssteigerung, derweil 12 Prozent einen Gewinnrückgang erwarten. Bemerkenswert ist der Unterschied zwischen Food/Near-Food und Non-Food: 49 bzw. 59 Prozent planen eine Gewinnerhöhung. Die Investitionen in Restrukturierungen und Omni-Channel sollten sich gemäss Non-Food- Akteuren positiv auf den Gewinn auswirken.

Trend 2

Offline zu Online geht weiter

Bei der Einschätzung des Nachfrageverhaltens der Schweizer Konsumenten im Jahr 2020 sind sich Handel und Industrie einig: Der stationäre Handel im In- und Ausland wird (erneut) eine leicht tiefere Nachfrage verkraften müssen. Dafür dürfte der nationale und internationale Online-/Versandhandel wiederum einige Prozentpunkte zulegen. Nur gerade 7 Prozent aller Topentscheidungsträger prognostizieren ein Nachfragewachstum im stationären Schweizer Detailhandel. Am kritischsten eingestellt gegenüber der künftigen Umsatzentwicklung im rein stationären Geschäft (im In- oder Ausland) sind die Vertreter aus dem Bereich Non-Food.

Trend 3

Verkaufsflächen ändern

Erstmals wurde für die Erfassung der Verkaufsflächenplanung eine spezifische Befragung der CEO der grössten Schweizer Detailhändler durchgeführt. Die eingegangenen Antworten, die anhand der bestehenden Verkaufsflächen gewichtet wurden, machen deutlich, dass nur 47 Prozent im Jahr 2020 keine Anpassungen vornehmen wollen. 30 Prozent werden die Verkaufsflächen reduzieren und 23 Prozent ausbauen. Hauptgründe hierfür sind Schliessungen beziehungsweise Neueröffnungen. Mit zusätzlichen Standorten möchte man den Kunden mehr Komfort bieten, Filialschliessungen erfolgen häufig aus wirtschaftlichen Gründen.

Trend 4

Produktivität weniger wichtig

Der digitale Transformationsprozess hinterlässt seine Spuren nicht nur bei der Grösse und Anzahl der Standorte, sondern auch bei der Bespielung der Flächen. Bei diversen neuen Konzepten rückt der eigentliche Verkauf von Produkten in den Hintergrund. Damit verändert sich auch der Key Performance Indicator (KPI) zur Messung der «Produktivität». Neu sieht eine klare Mehrheit der Top-Entscheidungsträger die Laden-/Shopfrequenz als einen der wichtigsten KPI, gefolgt von Kundenbindung (Customer Retention) und Kundenzufriedenheit (Net Promoter Score). Der Umsatz pro Quadratmeter belegt nur den siebten von neun Plätzen.