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Endlich: Das Preiswachstum bei den Immobilien verlangsamt sich

Der Erwerb von Wohneigentum wird für viele Familien trotz tiefer Zinsen zum Ding der Unmöglichkeit. Der Grund: die Kaufpreise. Zwei Immobilienstudien der St. Galler Kantonalbank und der Migros Bank beleuchten das Preisniveau in der Region Wil-Toggenburg.
Hans Suter
Die grosse Bautätigkeit in den vergangenen Jahren führte bei den Eigentumswohnungen zu mehr Leerständen. (Bild: Benjamin Manser)

Die grosse Bautätigkeit in den vergangenen Jahren führte bei den Eigentumswohnungen zu mehr Leerständen. (Bild: Benjamin Manser)

Das Angebot an Eigentumswohnungen (EWG) hat im Frühjahr den für diese Region recht hohen Wert von knapp 5 Prozent am Bestand erreicht. Dies geht aus dem aktuellen Immobilienmarktbericht der St. Galler Kantonalbank hervor, der in Zusammenarbeit mit der Wüst Partner AG erstellt wurde. Erstaunlich ist, dass die Verkaufspreise in den vergangenen vier Quartalen im regionalen Durchschnitt trotz der etwas erhöhten Marktliquidität (Leerstandsquote) um 1,1 Prozent gestiegen sind. Dabei holten vor allem günstigere Gemeinden preislich auf, während Wil und Uzwil – die wichtigsten und teuersten Transaktionsmärkte der Region – jeweils einen Rückgang von 2,4 respektive 1,4 Prozent verzeichneten.

Gemäss den Verfassern der Studie ist in der Stadt Wil der Preis einer mittleren Eigentumswohnung seit dem Höchststand im Jahr 2016 von 820'000 auf 770'000 Franken gesunken. «Der noch vor einiger Zeit sehr rege Neubau von Stockwerkeigentum hat derweil stark nachgelassen», stellen die Immobilienexperten fest. Aktuell befänden sich in der gesamten Region nur noch rund 120 Wohnungen in der Entwicklungspipeline, während es noch vor zwei Jahren mehr als dreimal so viele gewesen seien.

Gemäss dem Index von SGKB und Wüst Partner sind die Preise für einfache EWG in den vergangenen zehn Jahren um fast 60 Prozent gestiegen, jene für mittlere Objekte um rund 40 Prozent und gehobene EWG sind etwa 30 Prozent teurer geworden.

Einfamilienhäuser: Bis zu 60 Prozent teurer als 2009

Noch akzentuierter zeigt sich das Bild bei den Einfamilienhäusern (EFH). Die Preise der gehandelten Objekte lagen im Frühjahr um 6,1 Prozent über dem Vorjahreswert. «Damit hat die Preisdynamik in einigen Wiler Gemeinden abermals zugelegt», halten die Autoren des Marktberichts fest. Wie in den meisten anderen Regionen stehe die «sehr intensive Nachfrage» einem geringen Angebot gegenüber: Nur knapp 2 Prozent aller Einfamilienhäuser stünden in der gesamten Region Wil zum Verkauf – verglichen mit schweizweit 3,2 Prozent. Zugleich entwickle sich der Bau von neuen Einfamilienhäusern weiterhin stark rückläufig. «Das liegt in erster Linie an den inzwischen recht hohen Baulandpreisen, aufgrund welcher – sofern möglich – der Bau von Mehrfamilienhäusern mit entsprechend höherer Ausnützung angestrebt wird», erläutern die Immobilienexperten den Trend. Ähnlich wie im Vorjahr warteten auch im ersten Quartal 2019 nur knapp 100 bewilligte Objekte auf den Baustart, während sich in den vorangegangenen Jahren jeweils 250 bis 300 Objekte in der Pipeline befunden hatten. Damit dürfte das Einfamilienhaus an guter Lage in dieser Region auch weiterhin an Wert gewinnen.

Nördlicher und südlicher Teil entwickeln sich unterschiedlich

Gestern hat auch die Migros Bank eine Immobilienstudie vorgelegt. Zum zweiten Mal nach 2014 wurde in Zusammenarbeit mit der Immobilienfirma Iazi eine Übersicht über die Liegenschaftenpreise in der Region Wil-Toggenburg erarbeitet. Darin kommen die Autoren zum Schluss: «Zwar haben sich Immobilienobjekte in einzelnen Gemeinden über die letzten fünf Jahre um über 15 Prozent, zum Teil sogar um mehr als 20 Prozent verteuert. Anzeichen einer Preisblase bestehen aber nicht.» Doch es zeige sich eine klare Zweiteilung des Gebiets. Der nördliche Teil rund um Wil profitiere von der vorteilhaften Lage zwischen den Wirtschaftszentren St. Gallen, Winterthur und Zürich sowie von der guten Verkehrsanbindung durch die Autobahn A1 und die SBB-Linie St. Gallen-Zürich. Demgegenüber sei das Toggenburg im südlichen Teil der Region peripherer und verkehrstechnisch weniger günstig gelegen. «Dieser Unterschied führt zu einem Nord-Süd-Gefälle bei den Preisen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser», stellen die Autoren fest und dokumentieren es an folgendem Beispiel: In Wil kostet eine neu erstellte Eigentumswohnung mit 4,5 Zimmern derzeit rund 868'000 Franken, ein neues Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern 1'262'000 Franken. In Wattwil ist eine vergleichbare Eigentumswohnung für 649'000 Franken zu haben, ein analoges Einfamilienhaus für 914'000 Franken (siehe Tabelle). Insgesamt hat die Migros Bank in ihrer Studie die Preise in 35 verschiedenen St. Galler und Thurgauer Gemeinden erhoben.

Preisanstieg zum Teil deutlich verlangsamt

«Unsere Auswertung zeigt, dass der Immobilienmarkt in der Region Wil-Toggenburg weiterhin auf einem gesunden Fundament steht», erklärt Daniele Marino. Der Niederlassungsleiter der Migros Bank Wil leitet seit 1. Juni das Marktgebiet Ostschweiz Nord. Er beobachtet, dass sich der Preisanstieg in Wil deutlich verlangsamt hat. So betrug die Wertsteigerung einer Muster-Eigentumswohnung mit 4,5 Zimmern über die vergangenen fünf Jahre insgesamt 10,4 Prozent und lag damit unter dem St. Galler Durchschnitt von plus 12,2 Prozent. Ganz anders bei der letzten Erhebung 2014: Damals erreichte das Wachstum innert fünf Jahren 32,9 Prozent und lag weit über dem kantonalen Mittel.

Besonders ausgeprägt fiel die Verlangsamung des Preiswachstums in Flawil aus, wo das Preisniveau einer Muster-Eigentumswohnung in den letzten fünf Jahren nur noch 8,4 Prozent zugenommen hat und heute von Gemeinden wie Uzwil, Oberuzwil und Sirnach überholt worden ist. Stark verteuert mit einem Plus von 24,0 Prozent hat sich dagegen eine vergleichbare Eigentumswohnung in Sirnach. Der Ort zählt zu den Thurgauer Gemeinden, die sich im Ostschweizer Kanton während der vergangenen Monate dem Abwärtstrend der Wohneigentumspreise entziehen konnten. «Das Preisniveau in Sirnach liegt mittlerweile sowohl über dem Durchschnitt des Kantons Thurgau als auch über jenem des Kantons St. Gallen», halten die Autoren der Studie fest.

Andererseits hat sich das starke Bevölkerungswachstum in Sirnach über die letzten Jahre verlangsamt. Dasselbe gilt für Wil. Weiterhin eine überdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung zeigen Kirchberg und Oberuzwil mit je 1,4 Prozent annualisiert über die letzten fünf Jahre; Münchwilen bringt es gar auf 2,0 Prozent. Noch höher als die Zunahme der Einwohnerzahl war vielerorts die Bautätigkeit, was zu steigenden Leerständen geführt hat: Sirnach erreicht 2,9 Prozent, Flawil 3,8 Prozent und Kirchberg 5,3 Prozent – fast eine Verdoppelung innerhalb eines Jahres.

Der Bauboom führte laut der Studie vor allem zu einer Erhöhung des Mietwohnungsbestands, zum Teil auch zu mehr Eigentumswohnungen. Dagegen sind Einfamilienhäuser ein knappes Gut geblieben, insbesondere an guten Lagen.

Das Toggenburg profitiert von den tieferen Preisen

«Wie andernorts ist auch in der Region Wil-Toggenburg der Bau von Einfamilienhäusern stark rückläufig, denn angesichts des teuren Baulands steigt der Druck, bei ausreichender Parzellengrösse Stockwerkeigentum zu realisieren», erläutert Daniele Marino. In den meisten Gemeinden der Region Wil-Toggenburg seien daher in den vergangenen Jahren die Preise für Einfamilienhäuser stärker gestiegen als jene für Eigentumswohnungen. Dieser Trend dürfte vorläufig anhalten. «Einfamilienhäuser haben vor allem im ländlich geprägten Toggenburg eine hohe Bedeutung», sagt Marino. «Bei Immobilienkäufern sind diese Gemeinden beliebt, weil die vergleichsweise tiefen Immobilienpreise auch Haushalten mit durchschnittlichem Einkommen den Traum vom Einfamilienhaus ermöglichen.» Das schlägt sich in den Einwohnerzahlen nieder: Litt das Toggenburg lange Zeit unter einem Rückgang der Bevölkerung, wächst diese nun wieder leicht.

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