Die Vorgabe ist klar: Zuzwil soll nach innen verdichten

Das neue Baugesetz stellt Gemeinden vor grosse Herausforderungen. Mit dem Richtplan gibt Zuzwil die Stossrichtung der künftigen Bauentwicklung vor. Das Schlagwort lautet Verdichtung – aber nicht um jeden Preis.

Gianni Amstutz
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Die Gemeinde Zuzwil, die knapp unter 5000 Einwohner hat, soll weiterwachsen. Allerdings werden die Dörfer sich nicht weiter nach aussen ausbreiten, sondern gegen innen verdichtet. (Bild: Archiv)

Die Gemeinde Zuzwil, die knapp unter 5000 Einwohner hat, soll weiterwachsen. Allerdings werden die Dörfer sich nicht weiter nach aussen ausbreiten, sondern gegen innen verdichtet. (Bild: Archiv)

«Die Zeiten, als man für ein Einfamilienhaus eine Fläche von 800 oder noch mehr Quadratmetern verbauen durfte, sind vorbei.» Zuzwils Gemeindepräsident Roland Hardegger sprach damit die Revision der Richtplanung, des Zonenplans und des Baureglements an. Diese werden in allen Gemeinden nötig, um den Anforderungen an das kantonale Planungs- und Baugesetz (PGB) zu entsprechen. Die Vorgaben hierbei sind klar: Es soll nach innen verdichtet werden. Damit soll die Zersiedelung verhindert werden.

Die teilweise rasante Bauentwicklung – nicht nur in Zuzwil – mache solche Anpassungen nötig, um den Charakter eines Dorfes zu erhalten, sagte Hardegger. In der Gemeinde seien in der Vergangenheit viele der erwähnten Einfamilienhäuser auf einer grossen Baufläche entstanden. Das werde sich ändern. In Zuzwil wurde nun die Vernehmlassung zum Richtplan gestartet. Dieser ist in erster Linie ein Instrument, das für die Behörden verbindlich ist und festlegt, wo Potenzial für künftige Überbauungen liegt und vor allem wo nicht. Erst auf den darauffolgenden Stufen, dem Zonenplan und dem Baureglement, werden gesetzliche Grundlagen für die Grundeigentümer festgehalten.

Neues Bauland an strikte Bedingungen geknüpft

Was das PGB und der neue Richtplan für die einzelnen Bürger genau bedeutet, erläuterte Ortsplaner Armin Meier. Neues Bauland dürfe beispielsweise nur noch dort geschaffen werden, wo die Gebiete gut an den öffentlichen Verkehr angeschlossen seien. Alleine diese Vorgabe limitiert die Einzonung beträchtlich. Doch selbst wenn ein Areal gut mit dem ÖV erschlossen sei, könne es nur dann eingezont werden, wenn die inneren Reserven bereits genutzt worden seien, sagte der Ortsplaner.

Um diese inneren Reserven, die zu Teilen Privateigentum sind, nutzbar zu machen, sei es Gemeinden möglich, Grundstücke zu kaufen. Gemeinden seien jedoch nicht erpicht darauf, das Instrument des Kaufrechts anzuwenden. «Denn gesetzliches Kaufrecht ist eigentlich einfach ein Euphemismus für Enteignung.» Unter der Vorgabe, bestehendes Bauland zu brauchen, sei die Gemeinde fast verpflichtet, im Extremfall zu dieser Massnahme zu greifen.

Das birgt einiges an Zündstoff. Die Gemeinde hat nämlich unter sämtlichen Grundeigentümern, die über unbebautes Bauland verfügen, eine Umfrage durchgeführt. Diese zeigt ein deutliches Bild. Grossmehrheitlich möchten die Landeigentümer die Flächen selber nutzen oder als Kapitalanlage behalten. Aufgrund der Vorgaben zur Innenverdichtung ist besonders Letzteres aber nur bedingt möglich. Denn die Gemeinde Zuzwil ist verpflichtet, für alle Grundstücke eine Bebauung innert der nächsten 15 Jahre durchzusetzen.

Innenverdichtung nicht um jeden Preis

Bedeutet die geforderte Innenverdichtung, dass in Zuzwil Einfamilienhäuser durch Blockbauten ersetzt werden? Mitnichten. Zwar wäre das am effektivsten, räumt Armin Meier ein. «Das grösste Potenzial liegt in den Einfamilienhauszonen. Diese sind sogar nach heutigem Recht bereits unterbenutzt.» Trotzdem sei Augenmass gefragt. Neubauten in solchen Gebieten würden künftig zwar tendenziell etwas grösser, gleichzeitig müsse die Qualität der Quartiere bewahrt werden.

Im Richtplan hat die Gemeinde Areale definiert, in denen sie Möglichkeiten sieht, die Verdichtung umzusetzen und solche, die möglichst unangetastet werden sollen. Dies trifft zum Beispiel auf den Ortskern Zuzwils zu. «Dieser ist wichtig für die Identität des Dorfes. Hier soll nicht eine maximale Verdichtung das Ziel sein», sagte Meier. Anders sieht dies im Umfeld der Schulen in Züberwangen und Zuzwil aus, wo die Gemeinde Potenzial für Wohn- und Arbeitsraum sieht. Dies deshalb, weil man beim Weiler Weieren eine sogenannte Freihaltezone Sport einrichten will. Diese könnte dereinst – Volksmehrheit vorbehalten – für den Bau eines Sportplatzes dienen.