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Baugesuch-Streit endet mit Verkauf

Nach langem Hin und Her hat die Besitzerin einer abgebrannten Doppelhaushälfte ihr Grundstück an die Ortsgemeinde Sennwald verkauft. Ihren Wunsch, einen Ersatzbau zu realisieren, musste sie begraben.
Corinne Hanselmann

Es geschah am Sonntag, 28. Mai 2017. Um 12.40 Uhr ging bei der kantonalen Notrufzentrale die Meldung über einen Brand in Sennwald ein. Als die Feuerwehr beim Wohnhaus am Zilweg/Mesmersguet eintraf, stand das Doppelhaus bereits im Vollbrand. Die Bewohner konnten sich rechtzeitig in Sicherheit bringen, verloren aber ihr Hab und Gut. Das Gebäude brannte komplett ab. Die Ermittlungen des kriminaltechnischen Dienstes der Kantonspolizei St. Gallen ergaben keine Hinweise auf Brandstiftung.

Ein Hausteil gehörte der Ortsgemeinde Sennwald, der andere Janja Mittelholzer. Beide Wohnungen waren vermietet.

Ortsgemeinde-Kaufangebot ausgeschlagen

Im Namen der Ortsgemeinde Sennwald machte deren Präsident Daniel Göldi wenige Tage nach dem Brandereignis Mittelholzer ein Kaufangebot für die Liegenschaft Zilweg 1, wie Generalunternehmer und Architekt Turi Göldi sagt. Mittelholzer schlug das Kaufangebot aus, denn sie wollte das Grundstück, das einst ihren Eltern gehörte, nicht verkaufen. Stattdessen machte sie sich gemeinsam mit Turi Göldi an die Planung eines Ersatzbaus – ein kleines Mehrfamilienhaus mit Singlewohnungen.
Denn ohne Ersatzbau erhält der Besitzer von der Gebäudeversicherung des Kantons St. Gallen (GVA) nur eine Entschädigung, die höchstens dem Verkehrswert des Hausteils entspricht.

«Ortsgemeindepräsident zeigte kein Interesse»

«Ich suchte im August 2017 das Gespräch mit Ortsgemeindepräsident Daniel Göldi, um das Vorgehen für einen Ersatzbau zu besprechen», sagt Turi Göldi, der selber Sennwalder Ortsbürger ist. «Er zeigte aber keinerlei Interesse an der gemeinsamen Realisierung eines Bauvorhabens.» Im September 2017 erstellte der Architekt ein Vorprojekt für ein Mehrfamilienhaus mit Singlewohnungen, nur auf Mittelholzers Grundstück geplant. Er übergab dieses nach der Prüfung durch die GVA auch an Daniel Göldi – «zur Information und Kenntnisnahme». Janja Mittelholzer und Turi Göldi unterzeichneten einen Generalunternehmervertrag. Somit ist Turi Göldi von Göldi Baupartner der Bauherr.

Ortsgemeinde erhebt Einsprache

Anläufe der Bauherrschaft, um mit dem Ortsverwaltungspräsident zu verhandeln, führten gemäss Aussagen von Turi Göldi ins Nichts. Mehrere Anrufe von Janja Mittelholzer und ihm selbst an Daniel Göldi blieben unbeantwortet. Schriftlich schlug der Präsident des Ortsverwaltungsrates eine Besprechung zwei Monate später vor. Das Anliegen habe für den Ortsverwaltungsrat nicht oberste Priorität, lautete die Begründung.
Im Dezember 2017 reichte Turi Göldi das Baugesuch ein. Im Januar 2018 folgte eine revidierte Version. Daraufhin erhob die Ortsgemeinde Einsprache.

Der durch den Bauherrn geforderten und durch das Bauamt der Gemeinde einberufenen Einspracheverhandlung bleibt der Ortsverwaltungsrat fern. «Da jegliche Bemühungen unsererseits in Verhandlungsgesprächen mit der Grundeigentümerin gescheitert sind, sahen wir keinen Sinn, weshalb wir an der Einspracheverhandlung teilnehmen sollten», begründet Daniel Göldi auf Anfrage des W&O.

«Zumal die für uns wichtigste Person, die Grundeigentümerin, am Vermittlungsgespräch nicht anwesend sein sollte, was für uns ein No-Go war.»

«Daraus interpretieren wir, dass baurechtliche Fragen in Bezug auf das Bauprojekt geklärt werden sollten. Diesbezüglich hatten wir uns mit der Einsprache klar geäussert», so Göldi.

Kaufangebot durch die Ortsgemeinde

Anfang März 2018 wandte sich Daniel Göldi per E-Mail an Janja Mittelholzer und lud sie zu einem Austausch mit dem Ortsverwaltungsrat ein – jedoch explizit ohne einen Investor oder Architekt, also ohne Turi Göldi. Da sich Mittelholzer beim Thema Bauen wenig auskennt, wollte sie diesen Termin alleine nicht wahrnehmen. «Die Grundstückseigentümerin hat gegenüber der Ortsgemeinde nie schriftlich die rechtliche Vertretungsvollmacht durch Turi Göldi mitgeteilt», sagt Daniel Göldi zur Auflage des Ortsverwaltungsrates, nur mit der Grundstückseigentümerin zu verhandeln.

Kurz darauf bot die Ortsgemeinde ihr Grundstück der Firma Göldi Baupartner zum Preis von 500 Fr./m2 zum Kauf an. Turi Göldi sagte ab – gemäss seinen Angaben, weil er das laufende Bewilligungsverfahren nicht unterbrechen wollte und zudem noch andere Projekte verfolgt.

Rekurs gegen die Baubewilligung

Am 28. Mai 2018 – genau ein Jahr nach dem Brand – erteilte die Gemeinde Sennwald die Baubewilligung für das von der Bauherrschaft eingereichte Projekt, nachdem der Architekt aufgrund der Einsprache durch die Ortsgemeinde verschiedene Änderungen vorgenommen hatte. Gegen diesen Beschluss des Gemeinderates reichte die Ortsgemeinde Rekurs ein. Der Fall landete somit beim Baudepartement des Kantons, welches über den Rekurs entscheiden muss.

Der Rekurs wurde unter anderem damit begründet, dass dem Bauamt der Gemeinde Sennwald ein Verfahrensfehler unterlaufen ist: Die korrigierten Baugesuchspläne sind der Ortsgemeinde Sennwald als Einsprecherin nicht mehr zur Einsicht zugestellt worden. In der Begründung ihres Rekurses schreibt die Ortsgemeinde diesbezüglich von einer «gravierenden Verletzung des Anspruchs der Rekurrentin auf Gewährung des rechtlichen Gehörs». Sie fordert deshalb im Rekurs die Aufhebung des erstinstanzlichen Entscheides und die vollständige Durchführung des Bewilligungsverfahrens unter Einbezug der Rekurrentin.

Bauvorhaben verstösst gegen Vorschriften

Aus Sicht der Ortsgemeinde verletzte das Bauvorhaben nicht nur die öffentlich-rechtliche Bauvorschriften wie zum Beispiel die zulässige Ausnützungsziffer, die Grenzabstände und den kantonalen Strassenabstand wesentlich. Durch das die Grenze überragende Dach wäre auch unberechtigt in das Eigentum der Ortsgemeinde eingegriffen worden.

Das Gespräch mit einem Rechtsanwalt des Baudepartements St. Gallen hinterliess bei Architekt Turi Göldi wenig Hoffnung. Er sagt: «Der Rekurs der Ortsgemeinde wurde von einem Achtergremium angeschaut und würde gestützt, obwohl schweizweit kein vergleichbarer Fall bekannt ist.» Ohne Einigung der beiden Parteien schien die Situation für eine rechtsgültige Baubewilligung aussichtslos. Der Weiterzug der Verhandlung ans Verwaltungsgericht hätte gemäss Turi Göldi Kosten von mindestens 15000 bis 20000 Franken bedeutet. So liess er den Rekurs sistieren und zog das Baugesuch später zurück.

Ortsgemeinde für Verkauf bereit, aber mit Bedingungen

Janja Mittelholzer unternahm derweil einen erneuten Versuch, um mit der Ortsgemeinde eine einvernehmliche Lösung zu finden, und traf sich mit deren Präsident Daniel Göldi. Ihr Vorschlag: Sie möchte der Ortsgemeinde zu einem vernünftigen Preis einen Teil des Grundstücks abkaufen, damit sie die Grenzabstände von vier Metern einhalten kann. Die Ortsgemeinde bot ihr die rund 225 m2 zum Preis von 500 Fr./m2 an und stellte zahlreiche Bedingungen. Unter anderem, dass die Käuferin sämtliche juristischen Kosten übernimmt, die der Ortsgemeinde im Zusammenhang mit dem Einspracheverfahren entstanden sind.
Zudem wollte sich die Ortsgemeinde ein Vorkaufsrecht auf Mittelholzers Grundstück und das darauf gebaute Haus für 20 Jahre einräumen. Zudem müsste die Bürgerversammlung dem Verkauf zustimmen. Die Grundstücksbesitzerin wollte diesen einschneidenden Bedingungen nicht zustimmen, und so kam das Geschäft nicht zustande.

Der Präsident des Ortsverwaltungsrates erklärt: «Die Ortsgemeinde veräussert grundsätzlich kein Bauland. Und wenn, dann nur mit Zustimmung durch die Bürgerschaft und einem vertraglich klar geregelten Vorkaufsrecht für die Ortsgemeinde. Wir wollen damit verhindern, dass das Bauland an Dritte weiterverkauft wird.»

Vor einigen Wochen gaben Turi Göldi und Janja Mittelholzer schliesslich auf. Sie verkaufte ihr Grundstück am Zilweg 1 an die Ortsgemeinde Sennwald.

Bauland sinnvoll parzellieren

«Wir sind handelseinig geworden mit der Grundstückbesitzerin, die Verschreibung hat bereits stattgefunden», sagt Daniel Göldi, Verwaltungsratspräsident der Ortsgemeinde Sennwald. Für ihn ist das Thema damit abgeschlossen. «Wir sind froh, dass wir dieses Grundstück erwerben durften.»

Der Ortsgemeinde gehören vier Bauparzellen im Mesmersguet – angrenzend an die Parzelle, auf der das abgebrannte Haus stand. Drei davon sind in den vergangenen Jahren im Baurecht bebaut worden. Der Ortsverwaltungsrat werde sich nun überlegen, wie das verbleibende Mesmersguet-Grundstück 3999 und die beiden Doppelhaus-Parzellen 680 und 682 sinnvoll parzelliert werden können. Mit der Abgabe von Bauland im Baurecht möchte die Ortsgemeinde Sennwald jungen Familien den Bau eines Eigenheimes ermöglichen.

Als Ersatzbau für die abgebrannte Doppelhaushälfte der Ortsgemeinde plant sie, ein Einfamilienhaus am Wagnereiweg zu bauen. Dieses Bauland konnte die Ortsgemeinde im vergangenen Jahr kaufen. Das Baugesuch für dieses Haus hat sie kürzlich eingereicht. Durch die GVA wurde die versicherungstechnische Entschädigung für den Ersatzbau gutgeheissen.
Daniel Göldi, der als Liegenschaftsverwalter arbeitet und Architekt ist, kennt sich mit dem Baurecht sehr gut aus. Für ihn sei von Anfang an klar gewesen, dass es für die Grundstückbesitzerin kaum möglich sein wird, auf dem Grundstück der abgebrannten Liegenschaft zu bauen. Das habe er auch so kommuniziert. Ein gemeinsames Bauprojekt kam für die Ortsgemeinde nicht in Frage. «Für uns gab es zwei Optionen: Entweder verkauft sie ihr Grundstück an uns oder wir verkaufen unseres an sie», so Daniel Göldi.

«Für uns gab es zwei Optionen: Entweder verkauft sie ihr Grundstück an uns oder wir verkaufen unseres an sie», so Daniel Göldi.

Weil der Bauherr das Gesuch schliesslich zurückzog, ist es nie zu einem Rekursentscheid gekommen. «Es wäre interessant gewesen zu erfahren, wie die Rechtsabteilung des Baudepartements in diesem Fall entschieden hätte», so Daniel Göldi. Aus seiner Sicht war das Grundstück aufgrund der gegebenen Geometrie und der Grundstücksgrösse (total 413 m2, wovon mehr als ein Drittel durch eine Erschliessungsstrasse und eine Garage bereits bebaut) mit dem geplanten Neubauprojekt der Besitzerin nicht bebaubar. Vermutlich sei es in dieser Form, mit der Grenze mitten durchs Doppelhaus, aufgrund von Erbteilungen so entstanden.

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