Hohe Hypothekarschulden

Viele leerstehende Wohnungen und Büroräumlichkeiten gibt es in Liechtenstein. Die Risiken einer Immobilienblase werden aber als mässig eingestuft. Die Lage könnte sich aber verändern.

Günther Meier
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Ende vergangenen Jahres standen in Liechtenstein 827 Wohnungen leer. Trotzdem werden neue gebaut. (Bild: Günther Meier)

Ende vergangenen Jahres standen in Liechtenstein 827 Wohnungen leer. Trotzdem werden neue gebaut. (Bild: Günther Meier)

VADUZ. Wer durch Liechtenstein fährt, dem fallen derzeit viele Schilder auf, die Wohnungen oder Büroräumlichkeiten zur Miete oder zum Verkauf anbieten. Ende 2014 standen 827 Wohnungen leer, was knapp fünf Prozent des Wohnungsbestandes entspricht. Für Gewerbe- und Büroräumlichkeiten liegen keine statistischen Zahlen vor, doch eine zunehmende Anzahl von Schildern lässt auf einen hohen Leerbestand schliessen.

Die Finanzmarktaufsicht Liechtenstein (FMA) hat eine Studie über den Immobilien- und Hypothekarmarkt verfasst, die darauf hinweist, dass die Risiken derzeit noch als klein eingestuft werden können, die gesamt- und finanzwirtschaftlichen Risiken aber in den letzten zwei Jahren gestiegen sind.

Die starke Bautätigkeit trotz vieler leerer Wohnungen und gewerblich nutzbarer Räumlichkeiten hängt wahrscheinlich damit zusammen, dass die Geldanlage in Immobilien im Unterschied zu anderen Anlagen derzeit attraktiver ist – nicht nur für private Haushalte, sondern auch für Banken und institutionelle Investoren, wie die FMA in ihrem Bericht betont. Bei «einem abrupten Anstieg der Marktzinsen» könnte sich die Situation verändern, hält die FMA weiter fest und bezeichnet die aktuelle Zinssituation als Risikofaktor.

Kredite wachsen jährlich

Aufhorchen lässt die Feststellung der Finanzmarktaufsicht, dass die Zunahme der Hypothekarkredite das Wachstum der liechtensteinischen Volkswirtschaft übertrifft. Zwischen 1998 und 2013 haben die Hypothekarkredite pro Jahr im Durchschnitt um 6,3 Prozent zugenommen, während im gleichen Zeitraum nur ein durchschnittliches Wirtschaftswachstum von 2,9 Prozent zu verzeichnen war. Das Wachstum der Hypothekarkredite übersteigt laut FMA auch das Bevölkerungswachstum. Pro Kopf der Bevölkerung wird die Hypothekarverschuldung, die 1998 noch 156 000 Franken betragen hatte, aktuell auf 256 000 Franken beziffert. Diese Steigerung hängt laut FMA damit zusammen, dass in Liechtenstein – im Unterschied zur Situation in der Schweiz – die Immobilienpreise seit Jahrzehnten angestiegen sind, wobei dieser Trend auch während der globalen Finanzkrise von 2007 bis 2008 angehalten habe.

Nachfrage hat abgenommen

Die jüngsten Zahlen auf dem Bausektor lassen nach Darstellung der FMA darauf schliessen, dass die Bauaktivitäten in Liechtenstein etwas an Dynamik verloren haben. Einer der Gründe dafür bestehe in der nachlassenden Nachfrage bei den Wohnungen: Wurden 2011 Baubewilligungen für 473 Wohnungen erteilt, so waren es im vergangenen Jahr noch 335 Wohnungsbewilligungen.

Mieter wollen neue Wohnungen

Trotz dieses Rückgangs gelangt die FMA zur Auffassung, die Zahl der Bewilligungen liege im Vergleich zum Wohnungsbedarf zu hoch. Allerdings ist auf dem Markt festzustellen, dass sich die Altbauwohnungen nur noch schwer vermieten lassen. Viele Mieter ziehen aus älteren Wohnungen aus und wechseln in Neubauwohnungen, die zumeist nicht teurer, oft gar noch billiger sind.

Die Mietpreise hielten sich in den vergangenen drei bis vier Jahren ziemlich stabil, doch stehen nun insbesondere die Altbauwohnungen unter Druck. Der durchschnittliche monatliche Mietzins von 18 Franken pro Quadratmeter, deutet der FMA-Bericht an, könnte angesichts des hohen Leerwohnungsbestandes nach unten korrigiert werden. Freilich nur unter der Voraussetzung, dass sich an der internationalen Zinsfront nichts bewegt.