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Wem gehört die St.Galler Altstadt? – Die grosse «Tagblatt»-Recherche

Versicherungen, Pensionskassen, Immobilienfirmen: Sechs von zehn Gebäuden an bester Lage in der St.Galler Altstadt gehören institutionellen Anlegern. Dabei fällt auf: Seit 2008 hat beinahe die Hälfte aller Liegenschaften den Besitzer gewechselt.
Tim Naef/Luca Ghiselli

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Stand: 1. März 2019


Altstadthäuser sind nicht nur historisch wertvoll. Die Liegenschaften an bester Lage sind dank hoher Passantenfrequenzen eine lukrative Anlage. Aber wem gehört eigentlich die St. Galler Altstadt? Wer profitiert von den hohen Mietzinsen und der rasanten Wertsteigerung? «Tagblatt»-Recherchen zeigen: Versicherungen, Fonds und Immobilienunternehmen besitzen den Löwenanteil der Liegenschaften an den zentralen Einkaufsstrassen. Viele haben ihren Firmensitz in Zürich, manche aber auch im Ausland – zum Beispiel in Luxemburg oder Deutschland. Weiter fällt auf:

Immer weniger Private und Erbgemeinschaften besitzen Liegenschaften an attraktivster Lage. Die öffentliche Hand fällt fast ganz aus dem Raster.

Die Besitzverhältnisse an den meist frequentierten Einkaufspassagen der St.Galler Altstadt – der Multergasse, Neugasse, Marktgasse und Spisergasse – entwickeln sich deutlich in eine Richtung: Weg von privaten Eigentümern und Erbgemeinschaften, hin zu institutionellen Anlegern, sprich Immobilienunternehmen, Fonds und Versicherungen.

«Dies entspricht dem nationalen Trend», sagt Urs Küng vom Immobilienunternehmen Partner Real Estate. In anderen Schweizer Städten sei der Anteil Gebäude an bester Lage, die institutionellen Anlegern gehören, gar noch höher.

Kaum Detaillisten sind noch Liegenschaftsbesitzer

Nur noch wenige Detaillisten in der St.Galler Altstadt besitzen die Liegenschaft, in der sie geschäften, auch selbst. Beispiele dafür sind das Coiffeur- und Parfümeriegeschäft von Rico und Rolf Baettig an der Multergasse sowie das benachbarte Kaffee- und Teegeschäft Baumgartner.

Recherchen zeigen: Rund ein Viertel der Liegenschaften an den zentralen Einkaufsmeilen gehören noch privaten Anlegern oder Erbgemeinschaften. Tendenz: sinkend.

Zwölf Häuser gehören privaten Aktiengesellschaften, die ihr Geld nicht mit dem Immobilienhandel verdienen. Spitzenreiter in der St.Galler Altstadt in Sachen Grundeigentum ist der Schweizer Lebensversicherungskonzern Swiss Life: Er besitzt ebenfalls zwölf Immobilien.

Finanzkrise liess Immobilienpreise steigen

Einen Grund für die aktuelle Immobiliensituation in der St.Galler Altstadt nennt Jérôme Müller von der St.Galler Immobilienfirma Gemag: «Es gibt immer mehr institutionelle Anleger, weil diese über mehr Eigenmittel verfügen als Privatpersonen oder die öffentliche Hand.» Da Immobilien auch in schwierigen Zeiten Profite abwerfen würden, hätten Versicherungen, Pensionskassen und Banken vermehrt in Immobilien investiert.

Dies wiederum sei den Liegenschaftsbesitzern zugute gekommen. «Durch die Finanzkrise und die damit verbundenen Negativzinsen sind die Immobilienpreise derart gestiegen, dass viele Liegenschaftsbesitzer ihre Chance genutzt und ihre Häuser verkauft haben», so Müller.

In der Tat findet seit 2008 in der St.Galler Altstadt ein regelrechter Immobilien-Ausverkauf statt: Von den 125 untersuchten Liegenschaften haben in den vergangenen zehn Jahren 53 den Eigentümer gewechselt. Rechnet man das Jahr 2007 noch dazu, sind es gar 58 – also rund die Hälfte.

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Grafik: Verkaufte Liegenschaften seit 2008

Stand: 1. März 2019


«Öffentliche Hand sollte sich nicht spekulativ verhalten»

Handkehrum gibt es auch Liegenschaften, die seit Jahrzehnten in den selben Händen sind. Beispiel dafür ist die Neugasse 2, das heutige Restaurant Marktplatz. Die Immobilie ist seit 1929 im Besitz der Brauerei Schützengarten.

Aber auch private Aktiengesellschaften und die Politische Gemeinde St.Gallen besitzen ihre Liegenschaften in der St.Galler Altstadt schon länger. Letztere besitzt an den genannten Einkaufspassagen drei Liegenschaften. «Das ist nicht wenig», sagt Jérôme Müller von Gemag. Und auch Urs Küng von der Partner Real Estate sagt: «Für die öffentliche Hand ergibt es keinen Sinn, Gebäude an bester Lage aufzukaufen. Dies, weil sie sich nicht spekulativ verhalten, sondern die Objekte dem Gemeinwohl zur Verfügung stellen sollte», so Küng.

Nur das Amtshaus gehört der Stadt

Die einzigen vier Liegenschaften in städtischem Besitz befinden sich an der Ecke Neugasse/Marktgasse und bilden zusammen das Amtshaus. Darin untergebracht ist also die städtische Verwaltung selbst. Das Liegenschaftenportfolio der Politischen Gemeinde gliedert sich in zwei Kategorien: Im Verwaltungsvermögen sind all jene Gebäude, welche die Stadt selbst zu ihren eigenen Zwecken braucht. Dazu gehört neben dem Amtshaus zum Beispiel das Rathaus oder die Werkhöfe von Stadtwerken und Strassenbauamt.

Die Stadtsanktgaller Baudirektorin Maria Pappa. (Bild: Benjamin Manser)

Die Stadtsanktgaller Baudirektorin Maria Pappa. (Bild: Benjamin Manser)



Die Stadt verfügt aber auch über zahlreiche Liegenschaften im Finanzvermögen. Diese werden an Dritte – sei es zu Gewerbe- oder Wohnzwecken – weitervermietet und werfen Rendite ab. Warum besitzt die Stadt an attraktivster Lage keine Liegenschaften ausser das Amtshaus? «Nicht, weil wir nicht wollen würden», sagt die St.Galler Baudirektorin Maria Pappa auf Anfrage.

Verkaufspreis oft weit über dem Schätzwert

Gerade in den vergangenen Jahren seien zahlreiche Liegenschaften in der Altstadt verkauft worden, für die sich auch die Stadt St.Gallen interessierte – und mitbot . Das Problem: Der Verkaufspreis der Liegenschaften an den Stadtsanktgaller Einkaufsmeilen sei jeweils doppelt bis dreifach so hoch gewesen wie der Schätzwert. «Diese Immobilien sind für Anleger äusserst attraktiv. Spekulanten treiben deshalb den Preis in die Höhe. Dieses Spiel wollen wir nicht mitspielen», sagt Pappa.

Schliesslich diene der Kauf von Liegenschaften denn auch nur bedingt als Lösung für das Problem mit den hohen Ladenmieten in der Altstadt. «Wenn wir die Liegenschaft teuer kaufen, müssten wir sie auch teuer vermieten». Auch die Stadt habe von Gesetzes wegen ihre Renditepflicht bei Liegenschaften im Finanzvermögen, deren Minimalhöhe sie zu erfüllen habe, sagt die Baudirektorin.

Pro-City-Präsident: «Der freie Markt funktioniert»

Der Mietzins ist neben den Personalkosten der grösste finanzielle Aufwand für Geschäfte in der St.Galler Altstadt. Das bestätigt Ralph Bleuer, Präsident von Pro City St.Gallen. «Günstige Mietzinsen sind deshalb sehr wichtig.» Die aktuelle Immobiliensituation lasse das aber nicht immer zu. Bleuer hält allerdings wenig davon, dass die Politische Gemeinde St.Gallen Liegenschaften kauft und so mitmischt. «Das Eingreifen in den Markt ist immer gefährlich.»

Pro-City-Präsident Ralph Bleuer. (Bild: Michel Canonica)

Pro-City-Präsident Ralph Bleuer. (Bild: Michel Canonica)

Zwar sei es so, dass sich die steigenden Werte der Immobilien auch auf die Miete auswirkten. Es gebe aber, auch in der St.Galler Altstadt, immer noch zahlreiche Liegenschaften mit fairen Bedingungen. Zu einem besseren Verhältnis zwischen Detaillisten und Immobilienbesitzern habe letztlich auch das Forum Zukunft St.Galler Innenstadt beigetragen. «Wir sind dort an einem runden Tisch zusammengekommen, damit die Liegenschaftenbesitzer auch die Sorgen, Nöte und Ängste von Gewerbetreibenden erfahren.»

Ralph Bleuer ist überzeugt, dass der Immobilienmarkt in der St.Galler Altstadt noch gut genug funktioniert. «Ein aktives Eingreifen der Stadt ist aus meiner Sicht nicht notwendig.» Es gehe letztlich um privates Eigentum, das es zu schützen gelte. «Sonst sind wir nicht mehr in einer freien Marktwirtschaft.» Klar gebe es einzelne Liegenschaftenbesitzer, die kaum für Dialog bereit sind. Man könne aber nicht pauschalisieren. Grundsätzlich sei der Umgang mit privaten Hauseigentümer einfacher. «Die Dialogbereitschaft ist meist grösser.»

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