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Wer Anfang 2016 im Toggenburg Eigentum gekauft hat, ist noch in den roten Zahlen

Die Preise für Eigentumswohnungen steigen wieder. Sie haben in den letzten 20 Jahren rund 35 Prozent zugelegt. Den Gipfel von 2016 haben sie aber noch nicht wieder erreicht. Bei Einfamilienhäusern stiegen die Preise seit dem Jahr 2008 um 47 Prozent.
Martin Knoepfel
Die Preise für Einfamilienhäuser sind seit 2008 stark angestiegen, wie der Immobilien-Marktbericht zeigt. (Bild: Fotolia)

Die Preise für Einfamilienhäuser sind seit 2008 stark angestiegen, wie der Immobilien-Marktbericht zeigt. (Bild: Fotolia)

Die St.Galler Kantonalbank (SGKB) publizierte vor kurzem den Immobilien-Marktbericht fürs letzte Quartal 2018. Der Bericht wurde von der auf den Immobilienmarkt spezialisierten Firma Wüest Partner AG erarbeitet.

Der Index ist ein Transaktionspreisindex. Er gibt die Preise von Käufen und Verkäufen wieder, die im Immobilienmarkt zu Stande gekommen sind und bei denen die Objekte vergleichbare Merkmale aufweisen.

Preisindex misst Veränderungen

Der Preisindex wurde für alle Regionen fürs erste Quartal 2008 auf 100 gesetzt. Der Index misst also nicht die Preise für Eigentumswohnungen (ETW) und Einfamilienhäuser (EFH) in absoluten Zahlen, sondern die Entwicklung der Preise seit 2008. Das Marktsegment Toggenburg umfasst alle Gemeinden des Wahlkreises Toggenburg mit Ausnahme von Kirchberg und Lütisburg.

Im Toggenburg stieg der Index der Transaktionspreise für ETW vom dritten aufs vierte Quartal 2018 von 134,7 auf 135,3 Punkte. Im Kanton St. Gallen lauten die Vergleichswerte 145,6 und 145,8 Punkte. Landesweit sind es 143,8 und 144,4 Punkte.

Preisrückgang um rund einen Zehntel

Die Preise für ETW entwickelten sich im Toggenburg bis 2013 etwa parallel zum Rest des Kantons. Dann begannen die Preise für ETW auf der Ebene Kanton den Preisen im Toggenburg davonzurennen. Anfang 2016 erklommen Letztere mit 144,2 Punkten einen Gipfel und fielen darauf um etwa einen Zehntel bis auf 130,6 Punkte im zweiten Quartal 2017 zurück.

Auch auch kantonaler und auf nationaler Ebene wurde 2016 ein Höhepunkt verzeichnet. Der folgende Rückgang der Preise fiel aber weniger stark aus als im Toggenburg.

Anstieg im Linthgebiet und in der Region Werdenberg ist höher als im Toggenburg

Vorher hatten die Preise für ETW gesamtschweizerisch von 2011 bis 2014 einen steileren Pfad eingeschlagen als die St. Galler Preise. Dann folgte eine Stagnationsphase. Seit Anfang 2018 steigen die Preise für ETW im Toggenburg wieder, ohne aber die bisherigen Höchstwerte zu erreichen.

Im Linthgebiet und in der Region Werdenberg erreichten die Transaktionspreise für ETW Ende 2018 145,9 und 145,8 Punkte. Der Preisanstieg seit 2008 liegt damit in beiden Regionen klar über dem Wert fürs Toggenburg. Das Gleiche gilt für die Region Wil mit 146,8 Punkten.

Stagnation von 2008 bis Mitte 2010

Die Preise für EFH stagnierten im Toggenburg, im ganzen Kanton und landesweit von 2008 bis etwa Mitte 2010. Das dürfte eine Auswirkung der Finanzkrise von 2008/2009 sein. Dann schwenkten die EFH-Preise auf einen relativ kontinuierlich steigenden Pfad ein, wobei die EFH-Preise im Toggenburg seit 2013 langsamer zulegten als die Vergleichswerte im ganzen Kanton.

Ende 2018 erreichten die EFH-Preise im Toggenburg 147,0 Punkte. Das ist ein Rückstand von 10,7 Punkten im Vergleich zum Kanton. Seit 2015 übertrifft das Toggenburg bei der Preissteigerung für EFH hingegen den Vergleichswert für die ganze Schweiz, im Gegensatz zur Situation bei den Preisen für ETW.

Bei Einfamilienhäusern war die Preissteigerung im Linthgebiet tiefer als im Toggenburg

Mit 145,6 Punkten liegt der Index der Transaktionspreise für EFH im Linthgebiet Ende 2018 tiefer als im Toggenburg. Das bedeutet aber nicht, dass EFH im Linthgebiet billiger sein müssen als im Toggenburg. Der Index misst den Preisanstieg seit Anfang 2008. Vielmehr heisst das, dass die Preissteigerung im Linthgebiet bei den EFH geringer ausfiel als im Toggenburg.

In der Region Werdenberg haben die EFH-Preise mit 163,7 Punkten wiederum viel stärker als im Toggenburg zugelegt. Dazwischen liegt die Region Wil mit 158,3 Punkten.

Stagnation seit 2008 bei Büro- und Verkaufsflächen

Für Mietwohnungen und Geschäftsflächen weist die Medienmitteilung nur die Preisentwicklung auf der Ebene Kanton aus. Der Preisindex für Mietwohnungen legte von 100 Punkten im Jahr 2008 allerdings nicht kontinuierlich bis auf 115,9 Punkte im ersten Quartal 2014 zu. Seither verläuft er mit geringen Schwankungen mehr oder weniger horizontal.

Bei Geschäftsflächen unterscheidet die Erhebung zwischen den Büro- und den Verkaufsflächen. Bei den Büroflächen verläuft die Kurve seit 2008 horizontal, mit geringen Schwankungen.

Rückgang der Preise bei den Verkaufsflächen wurde noch nicht aufgeholt

Bei den Verkaufsflächen ging der Preisindex von 2008 bis 2010 von 100 auf gut 84 Punkte zurück. Seither ist ein schwacher Anstieg bis auf 95,2 Punkte zu verzeichnen.

Seit 20 Jahren ist es also nicht mehr möglich, nachhaltig höhere Preise für Geschäftsflächen am Markt zu erzielen. Zum Vergleich: Der Landesindex der Konsumentenpreise hat von Anfang 2008 bis Ende 2018 um etwa einen halben Prozent zugelegt.

Rekordhohe Leerstände im Kanton St. Gallen

Die tiefen Zinsen befeuern seit Jahren den Bau von Mietwohnungen. Da die Nachfrage nicht mit dem Angebot mithält, steigen die Leerstände.

Wie dem Bericht der SGKB respektive der Wüest Partner AG zu entnehmen ist, erreicht die Leerstandsquote im Kanton St. Gallen mittlerweile 3,8 Prozent. Das ist ein Fünftel mehr als im Vorjahr. Gesamtschweizerisch sind es 2,6 Prozent. Als überversorgt mit Wohnungen werden die Regionen Rheintal, Werdenberg und Wil bezeichnet.

Wo das Angebot an Mietwohnungen am grössten ist

Im Toggenburg sind die Angebotsziffern in den Gemeinden Bütschwil-Ganterschwil und Lichtensteig am höchsten. In der Region Wil gilt das für Kirchberg und Lütisburg.

In Wildhaus-Alt St. Johann, Nesslau, Ebnat-Kappel, Wattwil, Hemberg, Neckertal, Oberhelfenschwil und Mosnang ist der Mietwohnungsmarkt besser im Gleichgewicht. Der Bericht erwartet, dass Wohnungsvermieter in überversorgten Gebieten vermehrt mit langen Leerständen oder mit Preisdruck rechnen müssen.

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