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Viele Neubauten stehen leer

In Gossau sind die Mieten so teuer wie in Teufen, viele Wohnungen stehen leer
und doch hält der Bauboom an. Mit dieser widersprüchlichen Entwicklung steht die Gemeinde nicht alleine da.
Noemi Heule
Bezugsbereit, aber noch nicht bezogen. Im Gossauer Happypark stehen zurzeit rund 30 Wohnungen leer.

Bezugsbereit, aber noch nicht bezogen. Im Gossauer Happypark stehen zurzeit rund 30 Wohnungen leer.

«Finden Sie Ihr neues Wohnglück», heisst es auf dem Immobilienportal von Comparis. An der Gossauer Hirschenstrasse, wo einst «happy»-Betten produziert wurden, sind heute Wohnungen eingezogen, viele allerdings noch nicht bezogen. Städtisch, zentral, modern: Mit diesen Attributen werden die neu gebauten Zwei- bis Viereinhalb-Zimmer-Wohnungen beworben. Erstvermietung heisst es weiter und – Preisreduktion. Die Wohnungen im Happypark gehören zu jenen 2,5 Prozent der Wohnungen in der Stadt Gossau, die derzeit leer stehen. Viele von ihnen sind Neubauten.

«Es wurde schlicht zu viel gebaut», sagt Robert Weinert von der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner. Nicht nur in Gossau, sondern auch in den umliegenden Gemeinden. Mit 2,5 ist die Leerwohnungsziffer in Gossau denn auch nur geringfügig höher als in der Stadt St. Gallen mit 2,3. In Wittenbach stagniert sie seit Jahren auf einem hohen Niveau, nach neusten Zahlen beträgt sie nun 2,7. Wie Gossau sei Wittenbach für Investoren attraktiv, sagt Weinert, nicht nur wegen der Nähe zur Stadt (siehe auch Zweittext). Gossau ist zudem noch besser an die Autobahn angebunden. Anders als in Wittenbach sind die Mieten in Gossau vergleichsweise hoch. Zu hoch, hört man immer wieder. Familien lassen Gossau hinter sich, heisst es weiter.

Viele Neubauten treiben Preise in die Höhe

Tatsächlich schiesst Gossau auf einer Statistik der Firma Fahrländer AG oben aus, wenn es um die Mietpreise geht. Für eine durchschnittliche Vier-Zimmer-Wohnung beträgt die Marktmiete zwischen 1700 und knapp 3000 Franken. Gossau liegt damit auf dem gleichen Niveau wie Teufen, das mit tiefen Steuern Besserbetuchte in den Dunstkreis der Stadt ennet der Kantonsgrenze lockt. St. Gallen, Gaiserwald oder Wittenbach liegen deutlich darunter. Eine Vier-Zimmer-Wohnung knackt hier die 2000-Franken-Marke nicht.

Schaut man sich die Zahlen des Kantons an, relativiert sich das Bild. Rund 1300 Franken kostet eine durchschnittliche Vier-Zimmer-Wohnung in Gossau ohne Nebenkosten. Gossau liegt damit gleich auf wie die Stadt St. Gallen und unter dem kantonalen Mittel von 1341 Franken. Während die Strukturerhebung der öffentlichen Hand auch die bestehenden Mieterverhältnisse einberechnet, sind in der privaten Studie nur die auf dem Markt feilgebotenen Wohnungen einberechnet. «Da es sich dabei oft um Neubauten mit einem hohen Ausbaustandart handelt, verzerrt sich das Bild», sagt Robert Weinert. Und: «Wohnungen mit einem besseren Ausbaustandard haben generell einen höheren Mietpreis.» Würde man allerdings zwei identische Wohnungen, ­beispielsweise Altbau, vergleichen, seien die Mieten nicht
etwa gestiegen. Für Personen, die über fünf Jahre in einer Wohnung geblieben sind, seien die Mieten wegen des rückläufigen Referenzzinssatzes gar gesunken.

Und auch die Preise für Neubauten sinken wieder. Preisreduktion, dieser Vermerk findet sich auf dem Immobilienportal von Comparis nicht nur über den Inseraten für Wohnungen im Happypark, sondern über vielen Angeboten für den Standort Gossau. Robert Weinert erwartet denn auch, dass die Gesetze des Marktes spielen und sich die Preise der Nachfrage anpassen. Mit den hohen Leerständen gehe eine hohe Auswahl an Wohnungen einher. Da die Nachfrage aber nicht gestiegen sei – etwa weil die Zuwanderung abnimmt – könnten die Vermieter langfristig die Preise teilweise korrigieren, und zwar in der ganzen Ostschweiz. Oder sie versuchen, die Mieter über Spezialangebote zu binden, etwa indem sie die ersten Monate gratis anbieten, wenn sich die Mieter dafür für mehrere Jahre verpflichten.

Am Markt vorbei gebaut

Anderer Meinung ist Hugo Wehrli, Geschäftsführer des Ostschweizer Mieterverbandes. «Die Gesetze von Angebot und Nachfrage funktionieren im Immobilienmarkt nicht», sagt er. Das zeige nicht zuletzt das Beispiel Gossau. Gerade Grossinvestoren, die hinter den Bauprojekten steckten, hätten genügend ­finanzielle Mittel, um die Leerstände zu überbrücken. In einem Punkt stimmt er mit Weinert überein. «Da wurde schlicht am Markt vorbei gebaut.»

Im Gossauer Happypark ist rund die Hälfte von 65 Wohnungen der letzten Bauetappe vermietet. Sie sind seit April zur Miete freigegeben. «Wir nehmen uns gerne Zeit, die passenden Mieter zu finden», sagt Rolf Grass von der zuständigen Granova AG. Ein prominenter Neo-Gossauer ist bereits eingezogen: Kürzlich hat Stadtpräsident Wolfgang Giella seine Residenz auf dem ehemaligen Fabrikareal bezogen.

Wittenbach baut Leerwohnungsbestand aus

Der Verkehr in Wittenbach schlängelt sich derzeit entlang von Absperrungen und über Umleitungen durch den Ortskern. Es ist unübersehbar, hier wird gebaut. Mit der neuen Zentrumsüberbauung entstehen neben einer neuen Migros-Filiale 40 neue Wohnungen. Auch beim Bächi-Kreisel soll bald ein Mehrfamilienhaus mit 16 Wohnungen stehen. Gleich nebenan entstanden vor zwei Jahren 57 Wohnungen. Sie waren vor Bezugstermin allesamt vergeben. Nicht selbstverständlich für Wittenbach. Die Gemeinde ist seit Jahren Spitzenreiterin rund um St. Gallen, wenn es um leere Wohnungen geht. 2,7 Prozent der Wohnungen stehen gemäss neusten Zahlen der Fachstelle für Statistik leer. Im Vorjahr waren es noch zwei Prozent. Dennoch hält der Bauboom weiter an.

Denn Wittenbach ist bei Investoren und Mietern gleichermassen beliebt. Letztere schätzen den dörflichen Charakter bei gleichzeitiger Nähe zur Stadt – zum Teil mit Blick auf den See. Auch die Grünflächen, die Einkaufsmöglichkeiten im Zentrum, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und der hohe Level an öffentlicher Infrastruktur würden zur Attraktivität beitragen, sagt Robert Weinert von der Firma Wüest Partner, der selbst in Wittenbach aufwuchs. Nach wie vor sei die Neubautätigkeit in der Gemeinde hoch. «Sie dürfte sich aber wieder abflachen», relativiert er mit einem Blick auf die neusten Baubewilligungen. Bis die Neubauten jedoch allesamt vermietet sind, brauche es seine Zeit. Mit der modernen Konkurrenz seien dagegen Altbauten, in schlechtem Zustand und schlecht ausgebaut, noch schwieriger an den Mieter zu bringen.

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