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St.Gallen: Das Eigenheim ist so teuer wie noch nie

Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser kosten in der Stadt St.Gallen mehr als anderthalbmal so viel wie noch vor zehn Jahren. Noch mehr wird in der Agglomeration bezahlt – in den steuergünstigen Nachbargemeinden.
Christina Weder
Neu und bezugsbereit: Die Eigentumswohnungen an der Tetznerstrasse in St.Georgen-Bach (am unteren Bildrand). (Bild: Urs Bucher)

Neu und bezugsbereit: Die Eigentumswohnungen an der Tetznerstrasse in St.Georgen-Bach (am unteren Bildrand). (Bild: Urs Bucher)

Einfamilienhäuser in der Stadt St. Gallen sind gefragt. Und sie sind ein rares Gut. Robert Weinert, Ökonom beim Immobilienberatungsfirma Wüest Partner, bestätigt: «Ein durchschnittliches Objekt mit gutem Ausbaustandard und guter Zugänglichkeit ist in der Stadt St. Gallen nur sehr schwer zu finden.» Man muss dafür tief in die Tasche greifen.

Einfamilienhäuser sind 60 Prozent teurer als 2008

Denn die Preise für Wohneigentum sind in den letzten zehn Jahren ungebremst gestiegen. Sie haben nicht nur in der Stadt, sondern schweizweit ein Rekordhoch erreicht. Eine Eigentumswohnung kostet im Schweizer Durchschnitt 40 Prozent mehr als noch vor zehn Jahren, in der Stadt St. Gallen sind es rund 55 Prozent mehr (siehe Grafik «Entwicklung der Preise»). Bei den Einfamilienhäusern sind die Preise im gleichen Zeitraum schweizweit um knapp 40 Prozent gestiegen, in der Stadt um 60 Prozent. Mit dem überproportionalen Preisanstieg ist St.Gallen nicht alleine. Gemäss Weinert ist die Entwicklung in vergleichbaren Städten wie Winterthur, Luzern oder Aarau sehr ähnlich verlaufen. Er nennt dafür eine Regel: Wohneigentum sei umso gefragter, je näher es bei den Arbeitsplätzen liege.

Am teuersten ist es in Mörschwil und Teufen

Wohneigentum ist nicht nur in der Stadt teuer. Das führt ein Vergleich mit den steuergünstigen Agglomerationsgemeinden vor Augen (siehe Grafiken). Für eine durchschnittliche Eigentumswohnung zahlt man in Teufen am meisten. Der Quadratmeterpreis beläuft sich auf 9000 Franken, während er in der Stadt St. Gallen 7100 Franken beträgt. Für ein mittelgrosses Einfamilienhaus an guter Lage, in gutem Zustand und mit gutem Ausbaustandard wird in Mörschwil am meisten Geld hingeblättert – rund 1,9 Millionen Franken. 1,5 Millionen Franken sind es in der Stadt St. Gallen. Dabei spiegelt sich die Bautätigkeit der beiden Gemeinden: Während in Teufen in den letzten Jahren zahlreiche Wohnungen mit Blick auf den Alpstein gebaut wurden, handelt es sich bei Mörschwil nach wie vor um eine traditionelle Einfamilienhausgemeinde. Für Weinert ist klar: «Das Steuerniveau und die Erreichbarkeit der Arbeitsplätze bestimmen die Attraktivität der Gemeinden in Bezug auf Wohneigentum.» Das schlage sich in den Preisen nieder.

So wird St. Gallen nicht nur von Teufen und Mörschwil übertrumpft, was die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen betrifft, sondern auch von Gaiserwald und Speicher. Deutlich günstiger sind Wittenbach und Eggersriet. Einfamilienhäuser werden mit wachsender Distanz zur Stadt günstiger. In Stein und Eggersriet kosten sie nur noch halb so viel wie in Mörschwil.

In den Städten fehlt das Bauland

Der Preisanstieg beim Wohneigentum der letzten Jahre hat gemäss Weinert mehrere Gründe: Erstens entwickelt sich die Schweizer Wirtschaft gut. Einkommen und Vermögen sind gestiegen. «Viele Leute können sich etwas im normalen Preissegment leisten», sagt Weinert. Zweitens befinden sich die Hypothekarzinse nach wie vor auf rekordtiefem Niveau. Doch ist es gemäss Weinert nicht unwahrscheinlich, dass die Zeit der attraktiven Finanzierung ablaufen könnte. Haushalte, die über das nötige Eigenkapital verfügen, dürften sich deshalb beeilen, Wohneigentum zu erwerben, solange sie von den tiefen Zinsen profitieren können. Drittens sei gerade in den Städten die Nachfrage nach Wohneigentum gross, das Angebot aber klein. Der Wunsch nach einem Einfamilienhaus liege nach wie vor im Trend, sagt der Immobilienexperte. Doch in den Städten ist das Angebot begrenzt. Es fehlt an Bauland – auch in St. Gallen.

Zudem werden aufgrund des Bestrebens, verdichteter zu planen, weniger Häuschen gebaut. Eine Entspannung ist nicht absehbar. «Wir rechnen damit, dass die Preise für Wohneigentum in der Ostschweiz vorläufig weiter steigen werden», sagt Weinert. Für 2019 rechnet er mit einem Preisanstieg von 1,5 Prozent für Einfamilienhäuser und von 0,2 Prozent für Eigentumswohnungen.

Verzweifelt gesucht: Ein Einfamilienhaus

Thomas Eigenmann, Geschäftsführer der HEV Verwaltungs AG in St. Gallen, bestätigt die markanten Preisanstiege beim Wohneigentum. Er stellt jedoch fest: «Der Peak dürfte erreicht sein. Wir befinden uns in einer Korrekturphase.» Generell würden nicht mehr alle Objekte zu den Preisen verkauft, zu denen sie ausgeschrieben wurden. «An exklusiven Lagen werden aber nach wie vor Spitzenpreise erreicht.» Diese dürften aus langfristiger Sicht ihren Wert halten. Zu den Toplagen zählt er den Rosenberg, St. Georgen und das unmittelbare Stadtzentrum. Im übrigen Stadtgebiet dagegen stagnieren die Preise für Eigentumswohnungen. Auch die Vermarktungsdauer habe zugenommen, was darauf hindeute, dass sich die Preise eher am oberen Limit befänden.

Bei den Einfamilienhäusern ist die Situation gemäss Eigenmann besonders, weil das Angebot sehr begrenzt sei – im ganzen Stadtgebiet. «Es gibt viele Familien, die von einem Einfamilienhaus in der Stadt oder Stadtnähe träumen.» Was in diesem Bereich fehle, sei das erschwingliche Angebot: Objekte, die sich junge Leute finanzieren und ohne Erbvorbezug leisten können. Eigenmann kennt Interessenten, die seit mehreren Jahren auf der Suche nach einem finanzierbaren Einfamilienhaus in St. Gallen seien – noch immer ohne Erfolg.

Auch Robert Mazenauer, CEO der Intercity Group der Hugo Steiner AG in St. Gallen, sagt, es sei für eine Familie zwar nicht unmöglich, in St. Gallen ein Haus zu finden. Aber es sei ein ziemlich schwieriges Unterfangen. «Einfamilienhäuser sind wahnsinnig gesucht – unter der Voraussetzung, dass der Preis stimmt.» Auch in der näheren Agglomeration seien die Preise für Wohneigentum noch hoch.

Ob die Preise weiter steigen oder ob sie künftig wieder sinken, hängt gemäss Mazenauer stark von der Entwicklung des Hypothekarzinses ab. Es sei absehbar, dass dieser irgendwann wieder ansteige. Die Phase des sehr günstigen Geldes und der attraktiven Finanzierung würde damit zu Ende gehen. (cw)

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