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St.Galler Ladenmieten im Vergleich: Richtig teuer wird’s an allerbester Lage

Eine Lenkungsabgabe für Hauseigentümer, die ihre Ladenlokale leer lassen, um die Miete nicht senken zu müssen: Das fordert die SP/Juso/PFG-Fraktion. Im Vergleich mit anderen Städten sind die Mieten in St. Gallen gar nicht hoch.
Daniel Wirth
Der Finnshop an der Neugasse hat diesen Samstag das letzte Mal geöffnet. Was in das Geschäft mit drei Etagen an bester Lage einziehen wird, ist offen. (Bild: Reto Voneschen, 17. August 2018)

Der Finnshop an der Neugasse hat diesen Samstag das letzte Mal geöffnet. Was in das Geschäft mit drei Etagen an bester Lage einziehen wird, ist offen. (Bild: Reto Voneschen, 17. August 2018)

«Alles muss raus!», «Letzte Tage ...», «Mieter gesucht», «Wir ziehen um»: Plakate mit solchen Slogans sind in der St. Galler Innenstadt gegenwärtig häufig zu sehen. Und bereits stehen über 40 Ladenlokale leer – Tendenz steigend. Die Gründe für das Ladensterben sind vielfältig: Onlinehandel und Einkaufstourismus sind zwei davon.

Die SP/Juso/PFG-Fraktion hat eine weitere Ursache geortet: zu hohe Ladenmieten. Sie hat dem Stadtrat eine Motion eingereicht, mit der sie eine Lenkungsabgabe fordert. Mit einer solchen sollen Hauseigentümer belastet werden, die Ladenflächen lieber leer lassen, als zu hohe Mietzinsen zu senken. Der Vorstoss ist beim Stadtrat hängig.

Doch wie hoch sind die Mieten für Ladenlokale in St. Gallen, und wo liegen sie im Vergleich mit anderen Schweizer Städten? In der Innenstadt werden für einen Quadratmeter im Jahr 392 Franken bezahlt (siehe Grafik). Das zeigen hedonische Bewertungsmodelle der Fahrländer Partner Raumentwicklung AG, die für den Hauseigentümerverband (HEV) der Stadt St. Gallen eine Wohnstandort-Studie verfasst hat.

Die Kundenfrequenz spielt eine wichtige Rolle bei der Miete

Thomas Rudolph, Professor für Marketing und Handelsmanagement an der Universität St. Gallen, sagt, es gebe zwei wichtige Aspekte, die bei der Berechnung der Miete für ein Ladenlokal zu berücksichtigen seien: Zum einen die fixen Kosten plus einer Rendite, die der Besitzer einer Immobilie gedeckt haben möchte, und zum anderen die Kundenfrequenz. Eine hohe Kundenfrequenz mache das Ladenlokal attraktiv und biete Raum für eine Mietpreiserhöhung über die kostenorientierte Miete hinaus.

Ein Vergleich: In der Luzerner Altstadt kostet ein Quadratmeter Ladenfläche nach dem Berechnungsmodell der Fahrländer Partner AG 620 Franken, in Lugano 510 Franken, in Solothurn 440 und in der Altstadt von Winterthur 430 Franken – in allen Vergleichsstädten sind die Ladenmieten höher als in St. Gallen. «Dass in Luzern über 50 Prozent mehr bezahlt werden als in St. Gallen, hat mit der Kundenfrequenz zu tun», sagt HSG-Professor Rudolph.

Er meint, es werde je länger, je schwieriger Ladenlokale teuer zu vermieten. Grund: der Onlinehandel und die Digitalisierung. Der stationäre Handel stehe unter Druck, die Mieten auch. Eine Lenkungsabgabe, wie sie die Linke in St. Gallen fordert, hat gemäss Rudolph Vor- und Nachteile.

Positiv wäre für den Marketingfachmann aus Sicht des Detailhandels und der Konsumenten die Wahrung eines intakten Bildes der St. Galler Innenstadt, im Gegenzug dazu wäre die Lenkungsabgabe für Thomas Rudolph «ein starker Eingriff in die Freiheit der Immobilienbesitzer». In der St. Galler Altstadt sind die Kundenfrequenzen deutlich grösser als beispielsweise in St. Fiden oder im Heiligkreuz; das spiegelt sich in den Ladenmieten sehr deutlich (siehe Grafik).

Für Robert Mazenauer, Geschäftsführer der Immobiliendienstleisterin Hugo Steiner AG mit Sitz in St. Gallen, sind die Zahlen der Fahrländer Partner AG nachvollziehbar, wie er auf Anfrage sagt. Allerdings seien die Mieten allein schon in der Innenstadt sehr unterschiedlich.

Mazenauer bezeichnet Teile der Multer-, der Neu- und der Markgasse als «allerbeste Lage». Hier lägen die Mieten für Ladenflächen zum Teil deutlich über den knapp 400 Franken, welche die HEV-Studie nenne. Gemäss Mazenauer steigen sie zum Teil gegen 800 Franken. Zwei, drei Gassen zurückversetzt lägen sie dafür dann klar unter den durchschnittlichen knapp 400 Franken.

Die Grösse des Ladens ist ebenfalls entscheidend

Zu einzelnen Liegenschaften in der Altstadt möchte sich Mazenauer aus Rücksicht auf seine Kunden nicht äussern. Er sagt aber, dass nicht allein die Kundenfrequenz den Ausschlag gebe für die Höhe einer Ladenmiete. Es komme auch darauf an, wie gross die Schaufensterfront sei, auf wie viele Etagen sich die Verkaufsfläche ausdehne, ob es aus statischen Gründen Säulen im Laden habe und ob das Geschäft stark verwinkelt sei.

Ein kleiner Laden lasse sich heute besser vermieten als ein grosser, sagt der CEO der Hugo Steiner AG. Das zeige sich in St. Gallen deutlich: Die Telekommunikationsbranche brauche nicht viele Raum, um ihre Smartphones zu präsentieren, das gelte auch für Schmuckgeschäfte.

Von beiden Detailhandelssorten gibt es in der Innenstadt viele Läden. Ein Modefachgeschäft oder eine Buchhandlung brauchen deutlich mehr Raum und könnten deshalb auch nicht die gleich hohen Mieten pro Quadratmeter zahlen. Diese Aussage Mazenauers trifft auf das Haus «Zur Laterne» am Bärenplatz zu. Die Buchhandlung Rösslitor ist nur einen Steinwurf vom Bärenplatz in ein kleineres Ladenlokal an der Marktgasse umzogen. Der Lebensversicherungskonzern Swisslife, der das Haus «Zur Laterne» gehört, lässt die bisherige Ladenfläche auf drei kleinere unterteilen.

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