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Der lange Weg und die vielen Hürden zur Überbauung der St.Galler Ruckhalde: Platz für bis zu 400 neue Wohnungen
Das «Gaiserbähnli» ist von der St.Galler Ruckhalde in einen Tunnel verschwunden. Der Hang steht für eine Überbauung zur Verfügung. Bis zu 400 neue Wohnungen sollen neu entstehen. Bis erste Mieter einziehen, werden aber noch Jahre, wenn nicht Jahrzehnte vergehen. Eine Auslegeordnung.
Blick auf die Ruckhalde. Das Gebiet zwischen Oberstrasse (links) und Riethüsli soll in den nächsten Jahren mit neuen Wohnungen überbaut werden. Das Gebiet gehört grösstenteils der Stadt. Politische Diskussionen über die Baupläne sind damit programmiert.
Nachdem die Appenzeller Bahnen im Herbst 2018 zwischen dem Güterbahnhof und dem Riethüsli in einen Tunnel verlegt wurden und die Ruckhalde nicht mehr oberirdisch zerschneiden, soll dieser Hang überbaut werden. Entstehen soll in erster Linie Wohnraum, wobei es ausdrücklich Platz für Experimente und neue Wohnformen haben soll. Darüber herrscht in der Stadt derzeit überraschend grosse Einigkeit. Aber eben, der Teufel steckt im Detail – und hier ist es rasch vorbei mit der Einigkeit.
Das hat am Mittwochabend eine VCS-Veranstaltung im Pfalzkeller gezeigt: Am Hang zwischen Stadt und Riethüsli kreuzen sich viele Interessen. Entsprechend viele Gruppen haben bezüglich der Überbauung ihre Interessen angemeldet. Hauptplayer ist die Stadt: Ihr gehört der Löwenanteil des Baulandes. Sie gibt daher den Takt bei der Überbauung vor. Noch diesen Herbst will der Stadtrat bei der Planung einen ersten Schritt tun. Ein guter Zeitpunkt für eine Auslegeordnung.
Inhaltsverzeichnis
- Ruckhalde: Mehr als fünf Fussballfelder
- Projekt: Was wird konkret gebaut?
- Taktgeber: Stadt legt Rahmenbedingungen fest
- IG Ruckhalde: Zivilgesellschaft meldet sich zu Wort
- IG Zukunft Ruckhalde: «Normale» Investoren berücksichtigen
- Genossenschaften: Gemeinnützig zum Ziel?
- VCS-Vision: Ohne Autos wohnen
- Familiengärten: Externe Gärtner in Siedlung integrieren?
- Natur: Geschütze Gehölze und eingedolte Bäche
- Eisenbahnlinie: Erinnerung in Projekt einbauen?
- Zeithorizont: Wann ziehen erste Mieter ein?
- Realisierung: Erster Entscheid im Herbst
Ruckhalde: Mehr als fünf Fussballfelder
Über die Ruckhalde als Baugebiet wurde viel geschrieben. Das merkt, wer sich im Internet umsieht. Überraschend dabei ist, dass konkretes Zahlenmaterial zum Bauplatz am Hang rar ist. Das Gebiet wurde im April 2019 vom Stadtparlament einheitlich der Wohnzone 4 zugeschlagen. Ausnahme macht ein kleiner Spickel am oberen westlichen Rand, der zur Grünzone F (für Freihaltung) gehört.
Die Ruckhalde von Westen her: Links Güterbahnhof und Oberstrasse, rechts das Riethüsli.
Gemäss einer Machbarkeitsstudie der IG Ruckhalde stehen am Hang 53'400 Quadratmeter Land zur Verfügung. Das sind etwa fünfeinhalb Fussballfelder. Der Stadt gehört der Löwenanteil davon; geschätzt sind es über 45'000 Quadratmeter. Teile des Hangs, die den Appenzeller Bahnen gehören, kann sie übernehmen. Eine private Immobiliengesellschaft hält in der oberen östlichen Ecke des Hangs eine Parzelle.
Projekt: Was wird konkret gebaut?
Gemäss der Machbarkeitsstudie der IG Ruckhalde könnten an der Ruckhalde Neubauten mit bis zu 400 Wohnungen und einzelnen Gewerbenutzungen erstellt werden. Ein konkretes Projekt dafür gibt’s allerdings noch nicht. Zuerst geht es einmal darum, die Rahmenbedingungen zu fixieren, unter denen gebaut werden soll.
Bei privaten Grundstücken und Überbauungen wird dieser Rahmen normalerweise hinter verschlossenen Türen abgesteckt. Spannend an der Ruckhalde ist, dass dieser Prozess teils öffentlich und mit der Möglichkeit zur Einflussnahme durch die Politik stattfindet. Das ist so, weil der wichtigste Grundeigentümer am Hang eben die Stadt selber ist.
Taktgeber: Stadt legt Rahmenbedingungen fest
An der VCS-Veranstaltung vom Mittwochabend gab’s entsprechend dem Stand der Dinge nichts darüber zu sehen und zu hören, wie die Überbauung des Hanges dereinst aussehen könnte. Die Vertreter der verschiedenen Gruppen wiesen diesbezüglich immer auf die Rolle der Stadt hin: Sie legt die Rahmenbedingungen für die Überbauung fest.
Es seien politische Entscheide, in welche Richtung es dabei gehen soll, welche Anliegen Priorität haben sollen. In diesem Punkt waren sich Peter Olibet (IG Ruckhalde), Remo Daguati (IG Zukunft Ruckhalde) und Köbi Conrad (Geschäftsführer Dachverband Wohnbaugenossenschaften Ostschweiz) einig.
IG Ruckhalde: Zivilgesellschaft meldet sich zu Wort
Peter Olibet.
Ein ungewöhnlicher Player im Poker um das Gesicht des Quartiers am Hang ist die IG Ruckhalde. Sie versteht sich als «Stimme der Zivilgesellschaft» im Planungsprozess und will verhindern, dass deren Interessen bei der Stadtentwicklung an der Ruckhalde - anders als bei solchen Projekten oft üblich – hintenanstehen müssen oder gar ganz vergessen gehen. Sie will das Areal in einem grossen partizipativen Prozess mit Stadt, privatem Grundeigentümer und Wohnbaugenossenschaften beplanen. Eine Stimme haben sollen dabei aber auch die Bevölkerung und potenzielle künftige Bewohnerinnen und Bewohner.
Die Giesserei-Überbauung in Winterthur ist ein Beispiel für ein Wohnprojekt, wie es der IG Ruckhalde in St.Gallen vorschwebt.
Mit diesem Ansatz soll ein «gemeinschaftliches» Quartier, eine echte, bunt gemischte Nachbarschaft mit neuen und alternativen Wohnmöglichkeiten sowie Freiraum für Ideen oder auch zur gemeinsamen Benützung entstehen. Vorbilder dafür sind Projekte wie das Hunziker-Areal in Zürich oder das Giesserei-Areal in Winterthur. An der VCS-Veranstaltung vom Mittwochabend wurde die IG Ruckhalde durch Peter Olibet vertreten. Er ist SP-Stadtparlamentarier und Co-Präsident der SP-Stadtpartei.
IG Zukunft Ruckhalde: «Normale» Investoren berücksichtigen
So könnte sich die IG Zukunft Ruckhalde die Aufteilung der Baufelder am Hang vorstellen.
Als Antwort auf die IG Ruckhalde sind bürgerliche Exponenten mit der IG Zukunft Ruckhalde an die Öffentlichkeit getreten. Seitens der ersten IG hat ihnen dies den Vorwurf eingetragen, «auf dem Trittbrett» die Ruckhalde hochfahren zu wollen. Vieles von dem, was «die Stimme der Zivilgesellschaft» sich am Hang wünscht, wollen auch die Vertreter «des konventionellen Bauens», etwa moderne, innovative Wohnformen. Dabei soll aber ausdrücklich auch Raum für konventionelle Familienwohnungen sowie Wohnungen im gehobenen Preissegment bleiben.
Remo Daguati
Den Weg zur Überbauung stellt sich die IG Zukunft Ruckhalde anders vor als die alternative Konkurrenz: Die Stadt soll nicht von vornherein Wohnbaugenossenschaften bevorzugen, sondern sie soll einen Gesamtleistungswettbewerb ausschreiben, für den innovative Teams Konzepte zur Überbauung der Ruckhalde entwickeln können. Die überzeugendsten Ideen sollen dann – genau wie kommerzielle Investoren - beim Bauen zum Zug kommen. Auf dem VCS-Podium sass für die IG Zukunft Ruckhalde Remo Daguati. Er ist FDP-Stadtparlamentarier und Geschäftsführer der Hauseigentümer-Verbände (HEV) von Kanton und Stadt St.Gallen.
Genossenschaften: Gemeinnützig zum Ziel?
Die IG Ruckhalde möchte den Hang mit Wohnbaugenossenschaften überbauen. Der gemeinnützige und nicht in erster Linie am Profit orientierte Ansatz soll günstige Mieten ermöglichen. Die Ruckhalde sei dafür prädestiniert, sagte am Mittwoch Köbi Conrad als einer, der selber seit Jahrzehnten im genossenschaftlichen Bauen engagiert ist. Für ihn ist nicht so wichtig, wie schnell hier gebaut wird. Man könne den Hang auch als langfristige Reserve anschauen.
Wenn man aber baue, müssten Genossenschaften zum Zug kommen, forderte Conrad. Wobei auch sie nur Wohnraum anbieten könnten, der auf dem Markt nachgefragt werde. Wenn man mit neuen Wohnformen experimentieren wolle, müsse man flexibel bauen, sodass man zurückbuchstabieren könne, wenn eine Idee mangels Nachfrage nicht «zum Fliegen komme».
Ein Problem der Wohnstadt St.Gallen ist der hohe Anteil nicht mehr zeitgemässer Wohnbauten aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Dieses Thema beschäftigt auch die Wohnbaugenossenschaft stark.
Wie gross der Bedarf nach alternativen Wohnformen in St.Gallen ist, wurde am Mittwochabend kontrovers diskutiert. Er sei sich nicht sicher, ob solche Projekte in St.Gallen funktionieren könnten wie in Zürich oder Winterthur, sagte Conrad. Remo Daguati von der IG Zukunft Ruckhalde vertrat die Überzeugung, dass neue Wohnformen auch auf dem St.Galler Markt erfolgreich sein können. Peter Olibet von der IG Ruckhalde widersprach Köbi Conrad direkt: Die Entwicklung sei in St.Gallen nicht stehen geblieben, eine alternative Überbauung werde auch hier funktionieren.
VCS-Vision: Ohne Autos wohnen
Die Sektion St.Gallen/Appenzell des Verkehrsclubs der Schweiz (VCS) hat auch eine Vision für die Ruckhalde. Hier soll autofrei oder mindestens autoarm gewohnt werden. Eine Wohnüberbauung, die diesem Konzept folgt, existiert derzeit «östlich von Winterthur» noch nicht. So ein Projekt an der Ruckhalde hätte damit Pioniercharakter für die Ostschweiz.
Soll an der Ruckhalde autofrei gewohnt werden? Der VCS schlägt ein entsprechendes Ostschweizer Pionierprojekt für die Ruckhalde vor.
Die IG Ruckhalde kann sich eine autofreie Siedlung am Hang sehr gut vorstellen. Die IG Zukunft Ruckhalde will in Sachen Mobilität eine «diskriminierungsfreie» Überbauung, ist also gemäss Remo Daguati gegen das autofreie Konzept in der dafür «ungeeigneten Hanglage». Skepsis, dass eine autofreie Siedlung in der Ostschweiz wirklich funktioniert, äusserte Köbi Conrad von den Wohnbaugenossenschaften.
Ob die Überbauung an der Ruckhalde autofrei wird oder nicht, ist noch nicht entschieden. Wie Stadtrat Markus Buschor, der im Publikum der VCS-Veranstaltung sass, in einem Votum am Ende durchblicken liess, kommt die Autofreiheit in einer Wohnüberbauung Ruckhalde für die Stadtregierung allerdings durchaus in Frage. Der Wille sei bei der Stadt da, an der Ruckhalde innovative Projekte zu ermöglichen.
Familiengärten: Externe Gärtner in Siedlung integrieren?
Nicht auf dem Podium sassen am Mittwochabend im Pfalzkeller die Familiengärtnerinnen und Familiengärtner der Ruckhalde. Sie haben früh angemeldet, dass sie erwarten, dass man sie in eine Überbauung integriert. Bisher, so sagte am VCS-Anlass Gartenpräsidentin Gisela Bertoldo, habe ihr aber niemand sagen können, ob es irgendwo ein Projekt gebe, bei dem man externe Gärtnerinnen und Gärtner erfolgreich in eine Überbauung integriert habe. Sie erfuhr es auch am Mittwochabend nicht.
Vom Podium her gab’s vorsichtige Reaktionen auf das Familiengarten-Votum. Für Köbi Conrad von den Wohnbaugenossenschaften gehört diese Frage zu jenen, die die Stadt als Weichenstellung für das Projekt entscheiden muss. Wenn sie vorgebe, man müsse die Gärten integrieren, werde man nach Wegen suchen müssen, genau dies im vorgegebenen Umfang zu tun.
Der Familienarten Ruckhalde will bleiben: Dafür wurden Unterschriften für eine Petition gesammelt und dafür wurde ein Apfelbäumchen gepflanzt. Rechts im Bild Gartenpräsidenten Gisela Bertoldo.
Peter Olibet von der IG Ruckhalde zeigte viel Sympathie für die Familiengärten; seine Familie gärtnert selber an der Ruckhalde. Ob die Integration externer Gärtnerinnen und Gärtner in eine Überbauung möglich sei, müsse man wohl ausprobieren. Es gebe da schon Konfliktpotenzial mit Mieterinnen und Mietern.
Remo Daguati wies darauf hin, dass es auch noch andere Formen des Gärtnerns gibt als die traditionellen «Schrebergärten». Er dachte dabei an Hochbeete oder auch an Dachgärten, wie sie in Grossstäden im Zuge des Aufblühens von Urban Gardening angelegt werden.
Natur: Geschütze Gehölze und eingedolte Bäche
Grosse Abwesende in den bisherigen Diskussionen über die Ruckhalde war die Stadtnatur. Dies, obwohl im Gebiet geschützte Gehölzgruppen vorhanden sind. Die Baum- und Buschreihe oberhalb des ehemaligen Trassees der Appenzeller Bahnen gilt gemäss Richtplan als grünes Vernetzungselement. Darauf machte am VCS-Anlass Martin Stamm, ein Anwohner, der im Publikum sass, aufmerksam und fragte, wie denn diese Naturwerte bei einer Überbauung geschützt würden.
Die Ruckhalde überrascht auch durch ihre Naturvielfalt: Im Bild ist ein Reh neben dem Ruckhaldeweg unterwegs.
Für Peter Olibet von der IG Ruckhalde gehört der Erhalt von Naturobjekten ebenfalls zu den Rahmenbedingungen, die die Stadt für Bauprojekte am Hang setzen muss. Dazu gehöre auch die Offenlegung von Bächen im Gebiet. Er hoffte, dass solche Auflagen in die Vorgaben einfliessen würden, auch wenn sie die Planung von Neubauten an der Ruckhalde sicher nicht einfacher machten.
Stadtplaner Florian Kessler, der am Mittwoch im Publikum sass, bestätigte die Aussagen von Olibet. Dem Grünraum müsse man gerade mit Blick auf die Naturvernetzung und das Stadtklima auch an der Ruckhalde sicher Sorge tragen.
Eisenbahnlinie: Erinnerung in Projekt einbauen?
Was passiert mit dem alten Eisenbahntrassee, wenn am Hang gebaut wird? Kann es in der Neuüberbauung erhalten bleiben, etwa in Form eines Weges? Am VCS-Anlass vom Mittwoch stellte GLP-Nationalrat Thomas Brunner genau diese Frage – und erntete vom Podium her Skepsis. Und wie steht's mit einer Erinnerung an die Ruckhaldekurve? Sie war mit einem Radius von nur 30 Metern und einer Steigung von 90 Promille immerhin die engste Zahnradkurve der Welt.
Hielt einen Weltrekord: Die Ruckhalde-Kurve mit einem Zug der Appenzeller Bahnen.
Der Erhalt des Trasseeverlaufs wäre eine einschneidende Auflage für jede Bauherrschaft, sagte Remo Daguati von der IG Zukunft Ruckhalde. Und irgendwann gebe es so viele davon, dass eine gute Planung nicht mehr möglich sei. Ein Monument für die Kurve hingegen müsste sich seiner Meinung nach in ein Projekt integrieren lassen. Gleich sah das Peter Olibet: Eine Erhaltung von Trassee oder Kurve komme nur in Frage, wenn das ins Konzept passe. Sonst müsse man Prioritäten setzen und darauf verzichten.
Zeithorizont: Wann ziehen erste Mieter ein?
Wird die Planung für die Ruckhalde-Überbauung mit Hochdruck vorangetrieben, dürften nach Einschätzung von Köbi Conrad und Remo Daguati erste Mieterinnen und Mieter zwischen 2033 und 2035 am Hang einziehen. Für die Wohnbaugenossenschaften eilt die Überbauung aber nicht; Wunschjahr für den Bezug für Conrad wäre 2043. Wenn man die Sache langfristig und damit langsam angehe, könne es mit dem Bezug auch 2060 werden, ergänzte Remo Daguati von der IG Zukunft Ruckhalde.
Nicht einzuhalten ist der Fahrplan, den die IG Ruckhalde bei ihrer Gründung 2019 vorgelegt hatte: Juni 2025 als Bezugsdatum der ersten Wohnungen sei sicher nicht mehr möglich, musste Peter Olibet einräumen. Wichtig für ihn ist jetzt, dass das Vorhaben nicht auf die lange Bank geschoben wird. Dadurch verliere man Schwung und die jetzt spürbare Energie für die Ruckhalde verpuffe. Was für das potenzielle Pionierprojekt schade wäre.
Realisierung: Erster Entscheid im Herbst
Während es Politik und Gesellschaft an Ideen für die Überbauung der Ruckhalde alles andere mangelt, bleibt auch der Stadtrat nicht untätig. Es tut sich auch auf dieser Ebene einiges. Wie Baudirektor Markus Buschor auf Anfrage schreibt, will die Stadtregierung noch dieses Jahr einen Planungskredit für die Ruckhalde sprechen.
Aktuell liefen noch Gespräche mit potenziell involvierten Grundeigentümern, um den Planungsperimeter festzulegen. Sobald diese abgeschlossen seien – also voraussichtlich im Herbst – startet die erste Phase der Ruckhalde-Planung. Ebenfalls noch in diesem Jahr soll eine Infoveranstaltung mit potenziellen Bauträgern und Grundeigentümern stattfinden.
Bis im Mai 2022 werden dann verschiedene Rahmenbedingungen geklärt, bevor eine Machbarkeitsstudie ausgearbeitet wird. Deren Resultate sollen laut Stadtrat Buschor Ende 2022 vorliegen. Die Ergebnisse werden im Anschluss in einen partizipativen Prozess einfliessen und an Workshops diskutiert, bevor die Ruckhalde-Pläne voraussichtlich im zweiten Quartal 2023 mit einer stadträtlichen Vorlage auch ins Stadtparlament kommen. Die Legislative kann sodann den Startschuss zur zweiten Phase geben. Ein Entscheid zum genauen Verfahren wird laut Buschor aber erst nach dieser ersten Abklärungsphase gefällt.
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