Langer Weg bis zur Landwirtschaftszone

RORSCHACHERBERG. Mit der Zustimmung zur Initiative «Burenweid» wird der Gemeinderat Rorschacherberg beauftragt, einen Teilzonenplan auszuarbeiten und öffentlich aufzulegen. Eine Auszonung der Wohnzone zurück in die Landwirtschaftszone macht Entschädigungsforderungen wahrscheinlich.

Rudolf Hirtl
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Mit 1411 gegen 643 Stimmen haben die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger der Volksinitiative «Rückzonung Burenweid» am vergangenen Sonntag deutlich zugestimmt. Ehe der Willen des Volkes umgesetzt werden kann, dürfte allerdings noch einiges Wasser den Rhein hinabfliessen, sind doch mehrere Verfahren durchzuführen, die jeweils auch Einsprachemöglichkeiten für betroffene Grundstückbesitzer eröffnen.

Fakultatives Referendum nötig

Der vom Gemeinderat auszuarbeitende Teilzonenplan muss dem Zonenplanverfahren unterstellt werden und ist öffentlich aufzulegen, wobei die amtliche Bekanntmachung laut Mitteilung des Gemeinderates auch im kantonalen Amtsblatt erfolgt. Wer betroffen sei, so der Rat weiter, könne Einsprache erheben. Nach Abschluss des Auflage- sowie des Einspracheverfahrens sei ein fakultatives Referendum durchzuführen. Anschliessend folge das Genehmigungsverfahren. Sofern Einsprachen mit Rekurs weitergezogen werden, könnte dies entsprechende Rechtsmittelverfahren nach sich ziehen.

Planungszone als Schutz

Um die von der Bürgerschaft an der Urne beschlossene Planungsabsicht zur Auszonung der Grundstücke von der Wohnzone in die Landwirtschaftszone zu sichern, erlässt der Gemeinderat eine Planungszone. «Innerhalb der Planungszone sind alle baulichen Massnahmen untersagt, die einer Zuweisung dieser Grundstücke zur Landwirtschaftszone entgegenstehen. Zulässig sind nur bauliche Massnahmen, die in der Landwirtschaftszone als zonenkonforme oder als zonenfremde Bauvorhaben erlaubt sind. Rechtskräftige Baubewilligungen bleiben von der Planungszone unberührt», schreibt der Gemeinderat. Die Planungszone gelte ab sofort bis zum Abschluss des eingeleiteten Planverfahrens. Der Erlass liegt vom 2. bis 31. Oktober im Gemeindehaus, Bauverwaltung, zur öffentlichen Einsicht auf.

Betroffen von der Auszonung in die Landwirtschaftszone sind vier Grundstückbesitzer. Laut Auskunft des kantonalen Baudepartements können Grundstückbesitzer bei einer materiellen Enteignung Schadenersatz verlangen. Eine Auszonung führt gemäss dem Bundesgesetz über die Raumplanung zwar nicht zwangsläufig zu einer Entschädigungspflicht, diese ist aber gegeben, wenn eine Nutzung unterbunden wird, die mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklicht worden wäre.

Wohnhaus nicht zonengemäss

Für eine der betroffenen Parzellen wurde ein Bauermittlungsgesuch für ein Wohnhaus gestellt. Die Baukommission Rorschacherberg hat jedoch entschieden, dass das Wohnhaus in dieser Form nicht bewilligungsfähig wäre. Bei einem Begehren auf Schadenersatz durch Grundeigentümer müssen neben eidgenössischen, kantonalen und kommunalen Vorschriften auch der Stand der Planung, die Grundstücks- und Erschliessungsverhältnisse sowie die bauliche Entwicklung in der Umgebung berücksichtigt werden. Durch die bestehende Erschliessung und den fortgeschrittenen Planungsstand einzelner Parzellen auf der Burenweid sind Entschädigungsansprüche deshalb nicht nur zu erwarten, sondern könnten auch empfindlich hoch ausfallen.

Massgebend für die Beurteilung dieser Fragen ist der Zeitpunkt der Genehmigung des neuen Teilzonenplans, der die Grundstücke der Landwirtschaftszone zuweist. Gebaut werden darf übrigens auch in der Landwirtschaftszone. Je nach Ausnützungsziffer können bestehende Gebäude beispielsweise um bis zu 30 Prozent erweitert werden.