Einst revolutionär, jetzt veraltet

1983/84 gebaut, war die Wohnsiedlung Im Grüntal einst ein Vorzeigeprojekt. Inzwischen weist die Überbauung mit 82 Wohnungen verschiedene Mängel auf und wird für rund 10 Millionen Franken saniert. Nicht zur Freude aller Mieter.

Corinne Allenspach
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Rolf Hebeisen vor der Einfahrt zur Tiefgarage. Diese wird unter anderem ab Mitte November saniert. (Bild: Urs Jaudas)

Rolf Hebeisen vor der Einfahrt zur Tiefgarage. Diese wird unter anderem ab Mitte November saniert. (Bild: Urs Jaudas)

WITTENBACH. Man muss kein Fachmann sein, um zu erkennen, dass die Wohnsiedlung Im Grüntal ihre besten Zeiten längst hinter sich hat. Die Fassade ist verwittert, einige Dächer rinnen, die Linoleumböden in den Schlafräumen sind verbleicht, die braun geplättelten Bäder, die beige Küche mit Boiler oder die Einfahrt in die Tiefgarage versprühen den verstaubten Charme der 80er-Jahre.

Dabei sei die Grüntal-Siedlung einst «ein revolutionäres Projekt» gewesen, wie Rolf Hebeisen, Architekt der IKZ suisse GmbH, sagt. «Es war die erste Wohnstrassensiedlung mit eigenem Kindergarten und eigener Tiefgarage in der Ostschweiz.» Hebeisen übernimmt die Projektleitung für die bevorstehende Gesamtsanierung – eine nicht nur fachlich, sondern auch menschlich anspruchsvolle Aufgabe.

Mieten steigen rund 21 Prozent

Erstmals über die Umbaupläne informiert wurden die Mieter der 82 Wohnungen im Mai 2011. «Ein sehr emotionaler Anlass», sagt Hebeisen. Denn die Sanierung bringt für die Mieter nicht nur eine höhere Wohnqualität, sondern auch eine Mietzinserhöhung mit sich. Laut Bauherrschaft um 6 bis 33 Prozent. Künftig kosten die Wohnungen exklusive Nebenkosten zwischen 950 und 2500 Franken, je nach Grösse. «Wer genau wie viel zahlt, können wir erst nach Abschluss der Sanierungsarbeiten sagen», sagt Victoria Schönenberger von der St. Galler Livit AG, die die Wohnungen vermietet. Sicher sei aber, dass für langjährige Mieter, in deren Wohnungen in den vergangenen drei Jahrzehnten kaum etwas gemacht wurde, der Mietzins mehr steige als jene Wohnungen, die erst kürzlich teilsaniert wurden.

Mängel rundherum

Die Grüntal-Siedlung wurde 1983/84 von der Rentenanstalt gebaut. Seit 2005 ist die Avadis Anlagestiftung aus Baden Eigentümerin. Laut Hebeisen wurde die Überbauung bisher nie umfassend saniert. Die Avadis habe darum nach dem Kauf eine Zustandsanalyse der Liegenschaft erstellen lassen. «Der Bericht zeigt verschiedene Mängel im Bereich Gebäudehülle, Haustechnik, Tiefgarage, Wohnungsbau und Umgebung», sagt Hebeisen. Grund genug für die Avadis, eine Komplettsanierung zu veranlassen. Baubeginn ist in rund zwei Wochen. Saniert wird in vier Etappen, bis November 2013. Die Reihenfolge der Etappen drei und vier sei noch offen. Voraussichtliche Kosten: rund 9,7 Millionen Franken.

«Niemandem gekündigt»

Nicht alle Mieter wollen oder können künftig mehr Miete zahlen. «Einige verstehen nicht, dass jetzt, da nach 28 Jahren endlich etwas gemacht wird, die Mieten steigen», sagt Hebeisen. Für die Mieter ergebe sich allerdings ein klarer Mehrwert. «Nach der Sanierung haben sie praktisch eine neue Wohnung.» Gerüchte, wonach Mieter auf die Strasse gestellt worden seien, dementiert Hebeisen. «Die Avadis hat niemandem gekündigt.» Aber wegen der Mieterhöhungen seien einige Mieter gegangen. Wie viele bisherigen Mieter künftig bleiben, wisse man erst nach Abschluss der Sanierung, sagt Victoria Schönenberger: «Im Moment sieht es so aus, dass 50 von 82 bleiben.»

Da die Wohnungen während des Umbaus ohne Wasser, Küche, Heizung und Strom sein werden, müssen vorerst alle Mieter für ein halbes Jahr umziehen. Wenn möglich erfolge die Umquartierung innerhalb der Siedlung, sagt Hebeisen. Seit Sommer 2011 habe man keine Neuvermietungen mehr gemacht, dadurch seien jetzt etwa 25 Wohnungen leer. Genug, um die Mieter der ersten Bauetappe umquartieren zu können. Die Umzugskosten übernehme die Avadis, ebenso jene für eine allfällige Zwischenlagerung von Möbeln.

Anschliessen an Wärmeverbund

Bis November 2013 wird sich die Überbauung Im Grüntal nicht nur innen, sondern auch aussen massgeblich verändern. Ein Gossauer Designer habe für die Fassade ein Farbkonzept entworfen, sagt Hebeisen. Zudem werden alle Fenster und Sonnenstoren ersetzt und das Dach isoliert. Auch die Umgebung wird neu gestaltet, die Treppenhäuser oder die Tiefgarage, um nur einiges zu nennen. Alle Wohnungen erhalten neue Küchen mit Glaskeramik und weiss gekachelte Bäder, Parkett und Plattenboden. Neu werde auch die gesamte Haustechnik mit Elektrisch, Wasser und Heizung. Vorgesehen sei, sich dem geplanten Wärmeverbund der SAK im Gebiet Hofen anzuschliessen, sagt Hebeisen. Und was ihm als Oberstufen-Schulratspräsident besonders am Herzen liegt zu betonen: «Während der Bauzeit wird der ungefährliche Zugang zum Kindergarten stets sichergestellt.»