Anspruch auf Mietreduktion

ST.GALLEN. Wegen des tiefen Referenzzinssatzes verlangen immer mehr Mieter eine Anpassung ihres Mietzinses. Eine solche wird von den Vermietern allerdings oft abgelehnt.

Sina Bühler
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Obwohl der Referenzzinssatz in den vergangenen Jahren stetig gesunken ist, sind die Durchschnittsmieten gestiegen. (Bild: ky/Ennio Leanza)

Obwohl der Referenzzinssatz in den vergangenen Jahren stetig gesunken ist, sind die Durchschnittsmieten gestiegen. (Bild: ky/Ennio Leanza)

ST. GALLEN. Anfang Juni sank der Referenzzinssatz auf ein Rekordtief von 1,75 Prozent. Der Satz stützt sich auf den Durchschnitt der inländischen Hypotheken und wird vierteljährlich durch das Bundesamt für Wohnungswesen bekannt geben. Liegt er tiefer als auf dem Mietvertrag, muss auch die Miete sinken: um 2,91 Prozent pro Viertelprozent im Referenzzinssatz. Doch das ist nur die Theorie: Denn obwohl er in den vergangenen Jahren immer sank – von 3,5 Prozent (2008) auf die aktuellen 1,75 Prozent – sind die Durchschnittsmieten sogar gestiegen. Laut Mieterverband erhalten aber gerade mal zwanzig Prozent der Mieterinnen und Mieter die entsprechende Mietreduktion.

Mieter-Anfragen häufen sich

Doch dieses Mal könnten es mehr sein. Darauf deutet jedenfalls die Anzahl Beratungsgespräche des Schweizerischen Mieterverbandes hin. Auch im Kanton St. Gallen hätten sich die Anfragen gehäuft, sagt Hugo Wehrli, Geschäftsführer des Ostschweizer Mieterverbandes. «Allerdings wissen viele Mieter gut Bescheid, wie diese Senkung verlangt werden muss. Sie möchten aber vermehrt Hilfe, um die Antwort der Vermieter interpretieren zu können. Beispielsweise, ob die neue Miete korrekt berechnet wurde. Oder ob eine abschlägige Antwort rechtlich stimmt.»

Die Gründe der Ablehnung

Denn immer wieder wird den Mieterinnen und Mietern eine Senkung verweigert. «Meist wird das mit mangelnder Rendite oder der Orts- und Quartierüblichkeit begründet. Mir ist auch ein Fall bekannt, wo eine grosse Firma mit den heutigen Quadratmeterpreisen argumentierte», sagt Hugo Wehrli. Solange es aber bei Behauptungen bleibe, könnten Mieter auf dem Senkungsanspruch bestehen. Denn die Vermieterschaft muss nachweisen, dass mindestens fünf vergleichbare Wohnungen im Quartier gleich viel oder mehr kosten. Eher neu ist laut Hugo Wehrli vom Mieterverband der Ton, in welchem eine Ablehnung der Mietpreissenkung begründet wird. «Viele pochen auf das Verständnis der Mieter und sprechen die bisherigen guten Beziehungen an.»

Ortsüblichkeit nachweisen

Der Anspruch der Mieterinnen und Mieter auf die Senkung der Miete wird vom Hauseigentümerverband (HEV) nicht bestritten. Sie sei sogar ein Anlass, die Mitglieder aufzurufen, den Mietzins zu senken, wenn keine Gründe dagegen sprechen. «Dies führt auch zu Rückfragen auf der Geschäftsstelle, wenn auch nicht in grosser Zahl», sagt Karl Güntzel, Geschäftsführer des St. Galler Hauseigentümerverbands. Es dürfe zutreffen, dass die Ablehnung eines Senkungsbegehrens öfter mit Verweis auf die Orts- und Quartierüblichkeit abgelehnt wird: «Stimmt der Mieter dem nicht zu, kann er eine Überprüfung durch die Mietschlichtungsstelle und allenfalls durch das Gericht verlangen.»

Die «Orts- und Quartierüblichkeit» ist für Güntzel allerdings ein wunder Punkt im Mietrecht: «Die Gerichtspraxis hat diesen Nachweis sehr erschwert.» Güntzel hofft deshalb, dass ein im nationalen Parlament hängiger Vorstoss eine gesetzliche Präzisierung zu dieser Frage bringen werde.

Nicht als Prozentsatz berechnen

Laut Mietgesetz haben Vermieter das Recht, die Teuerungsentwicklung und eine Kostensteigerung gegen die Zinssatzsenkung zu verrechnen. Die Teuerung ist im Moment aber ebenfalls rückläufig und im Unterschied zu den meisten anderen Kantonen darf die Kostensteigerung in St. Gallen nicht als Prozentsatz der Miete berechnet werden. Hier entspricht dieser Posten zehn Prozent der Teuerung – und das bedeutet aktuell eine zusätzliche Reduktion bei der Miete.