Immobilienfonds – relative Attraktivität bleibt bestehen

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Die amerikanische Notenbank Fed hat bereits Ende 2015 begonnen, ihre Leitzinsen zu erhöhen. Die europäische Zentralbank (EZB) hingegen gibt höchstens verklausulierte Hinweise auf eine anstehende Normalisierung ihrer Geldpolitik. Um den Zinsabstand zur Eurozone aufrecht zu erhalten und Anlagen in Schweizer Franken nicht attraktiver zu machen, dürfte die Schweizerische Nationalbank ihren geldpolitischen Kurs nicht vor der EZB anpassen. Gekoppelt mit der soliden globalen Konjunktur gehen wir im Jahresverlauf 2018 nur von moderat steigenden Langfristzinsen in der Schweiz aus. Das anhaltende Tiefzinsumfeld stützt nach wie vor Anlagen in andere Vermögenswerte als CHF-Obligationen – darunter auch Immobilienanlagen.

Die Performance der indi­rekten Immobilienanlagen liegt zwar im Jahresverlauf mit –1,9 Prozent im negativen Bereich, übertrifft den Schweizer Aktienmarkt (SPI: –5,2 Prozent) aber deutlich. Neben den leicht gestiegenen Langfristzinsen haben Kapitalerhöhungen im Umfang von rund 330 Mio. Franken die Kurse belastet. Die weniger konjunk­tursensitiven Wohnimmobilienfonds mit stabileren Cashflows wurden bislang von den Investoren klar bevorzugt. Die Ausschüttungen hängen wesentlich von den Mieteinnahmen ab. Die rege Bautätigkeit in den vergange­- nen Jahren sowie die rückläufige Nettozuwanderung haben die Mietwohnungsleerstände in der Schweiz aber spürbar ansteigen lassen. Von dieser Entwicklung sind auch die Wohnimmobilienfonds betroffen. Die kommerziell ausgerichteten Immobilienfonds werden hingegen aufgrund der Konjunkturerholung sowie einer Beschleunigung des Beschäftigungswachstums zunehmend attraktiver und weisen ein verbessertes Rendite-Risiko-Profil auf. Zumal die Ausschüttungsren­diten der Gewerbeimmobilienfonds über jenen der Wohnimmobilienfonds liegen.

Insgesamt stellt sich der Ausblick für indirekte Immobilienanlagen Anfang 2018 als herausfordernd dar. Mit der Erwartung steigender Langfristzinsen, sinkender Mieteinnahmen und gewisser Bewertungsrisiken dürfte die starke Performance der letzten Jahre nicht wiederholt werden. Der Aufschlag gegenüber den Eidgenossenrenditen liegt mit rund 2,7 Prozentpunkten hingegen weiterhin deutlich über dem langfristigen Mittel von 1,8 Prozentpunkten, weshalb Immobilienanlagen unseres Erachtens weiterhin einen wichtigen Portfoliobestandteil bilden.

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