Für viele Rheintaler bleibt ein Haus ein Traum

Die Rede ist oft von «bezahlbarem Wohnen». Aber ist Wohnraum nicht nahezu unerschwinglich geworden?

Gert Bruderer
Drucken
Teilen
Beim Verkäuferlispiel bekommt jeder sein Haus; in der Erwachsenenwelt ist in der Regel ein sehr hohes Bruttoeinkommen nötig, damit sich der Traum erfüllt.

Beim Verkäuferlispiel bekommt jeder sein Haus; in der Erwachsenenwelt ist in der Regel ein sehr hohes Bruttoeinkommen nötig, damit sich der Traum erfüllt.

Bild: Gert Bruderer

«Teurer heisst nicht teuer», sagt Roger Stieger von RT Immobilien in Altstätten. Obschon zum Beispiel gegenwärtig angebotene Doppelhäuser in Städtlinähe rund 1 Mio. Franken kosten, ist das Interesse an den Häusern gross. Von den zwölf entstehenden Objekten sind kurz nach der Ausschreibung sieben bereits reserviert.

Zwar sind die Preise für Wohneigentum in der jüngsten Zeit weiter gestiegen, doch der nach wie vor historisch tiefe Hypothekarzins eröffnet entsprechende Möglichkeiten.

Bei Haus für 1 Mio. 800000 Franken Kredit

Nicht nur die gestiegenen Bodenpreise, auch der gegenüber früher deutlich höhere Aus­baustandard hat die Preise für Wohneigentum nach oben getrieben. Immobilienanbieter wie die Diepoldsauer Firma Sonnenbau haben auf höhere Ansprüche früh reagiert. Nicht nur die Ökologie spielt eine bedeutsame Rolle, auch die Ausstattung bis hin zum Einbezug von Digitaltechnik machen moderne Gebäude werthaltiger.

Die Frage, wer das «noch bezahlen kann», ist bei der Durchsicht aktueller Immobilienangebote naheliegend. Bei einem Kaufpreis von 1 Mio. Franken verlangt die Bank 20 Prozent Eigenmittel (davon 10% in bar bzw. als Säule 3a, die anderen 10 Prozent in Form von Sicherheiten wie Pensionskassengeldern). Für den Restbetrag gewährt die Bank, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind, einen Hypothekarkredit. Im konkreten Fall kann dieser 800000 Franken betragen. Eine stolze Summe.

Doch die Schulden kosten wenig. Das war in den Achtziger- und Neunzigerjahren entschieden anders. Wer damals für eine Hypothek in genannter Höhe einen Zins bezahlen musste, hatte jährlich 40000 Franken oder mehr aufzubringen, in der ersten Hälfte der Neunzigerjahre überstieg der Hypozins sogar die 7-Prozent-Marke. 7 Prozent bei einer Hypothekarschuld von 800000 Franken, das ergibt eine jährliche Zinsbelastung von 56000 Franken (bzw. 4667 Franken pro Monat).

Damals konnten also deutlich tiefere Hypothekarschulden einen Familienhaushalt rasch aus dem Gleichgewicht bringen.

Die tiefen Zinsen zum Abzahlen nutzen

Wer hingegen heute sicher kalkulieren und deshalb eine Festhypothek für die Dauer von zehn Jahren aufnehmen will, bezahlt einen Zins in der Grössenordnung von 1 Prozent. Das sind beim erwähnten Beispiel monatlich 670 Franken.

Für die Bank ist aber weniger der Preis eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung das massgebliche Thema, sondern vielmehr die Tragbarkeit. Die Frage lautet: Kann zum Beispiel ein junges Paar die Kosten für das Wohnen auch dann mühelos bezahlen, wenn die Zinsen plötzlich deutlich steigen? Ausser den Zinsen fallen ja auch Amortisationszahlungen, Nebenkosten und – mit den Jahren – Renovationen und Ersatzanschaffungen an.

Norbert Lüchinger, Chef der Raiffeisenbank Oberes Rheintal, sagt, die Bank gehe bei der Prüfung der Tragbarkeit nach wie vor nicht von den derzeit tiefen Zinsen aus, sondern von 5 Prozent. Auf welche Weise Eigenheimbesitzer ihre Schulden amortisieren, sei zwar deren Sache, sagt Lüchinger. Sinnvoll sei jedoch ein (auch in Verbindung mit einer Festhypothek möglicher) Sparplan, der die tiefen Hypozinsen mit Blick in eine finanziell sichere Zukunft ausnützt.

Sprich: Sind bloss 1 Prozent Zins (und somit im konkreten Beispiel pro Jahr 8000 Franken) zu bezahlen, empfiehlt es sich, die Differenz zu 5 Prozent (die für die Tragbarkeit massgebend sind) als Spar- oder Amortisationsbatzen zur Seite zu legen. So kommt in zehn Jahren der stattliche Betrag von 320000 Franken zusammen. Mit diesem Geld lassen sich die Schulden (beim genannten Beispiel) auf etwas weniger als die Hälfte des Kaufpreises verringern. Folgendes wichtiges Ziel ist somit nach zehn Jahren bereits klar übertroffen: Zum Zeitpunkt der Pensionierung sollte die Hypothekarschuld noch maximal 65 Prozent des Kaufpreises betragen.

170000 Franken Einkommen nötig

Aber eben: Damit eine Bank das Eigenheim zum Beispiel für eine junge Familie als tragbar erachtet, ist ein stattliches Brutto­einkommen vorausgesetzt. Bei einem Hypothekarkredit von 800000 Franken müssen die Eigentümer pro Jahr folgende Belastung tragen können: 40000 Franken, bei einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent, dazu 9300 Franken für die Amortisation und 7500 Franken für Unterhalt und Nebenkosten. Das ergibt eine Summe von 56800 Franken.

Das Bruttoeinkommen sollte mindestens dreimal so hoch sein und somit rund 170000 Franken betragen. – Wahrlich kein Pappenstiel.

Banken verfahren nicht alle gleich

In den letzten zwei Jahren sind die ohnehin tiefen Hypothekarsätze nochmals gesunken. Ein langfristiger Kredit ist tendenziell ein weiteres halbes Prozent günstiger geworden. Bei einem Kredit von 800000 Franken bedeutet dieses halbe Prozent eine Ersparnis von 40000 Franken in zehn Jahren. Das heisst, in jüngster Zeit nochmals gestiegene Eigenheimpreise werden durch den Gegentrend beim Zinssatz quasi wettgemacht.

René Bognar, Direktor bei der Clientis Biene Bank, sagt, der Wettbewerb unter den Banken habe sich angesichts der rekordtiefen Zinsen verschärft. Denn die Banken sehen sich einem erhöhten Wachstumsdruck ausgesetzt. Ein allenfalls höherer Risikoappetit kann etwa dann zum Ausdruck kommen, wenn eine Liegenschaft 1,2 Mio. Franken kostet, ihr Wert von der Bank aber nur auf 1 Mio. geschätzt wird. René Bogner sagt, für ihn sei klar: Der Kreditnehmer müsse in diesem Fall Eigenmittel von 400000 Franken aufbringen (20 Prozent von der Million sowie den Betrag, der den Schätzwert übersteigt). Eine andere Bank verlange aber womöglich nur 20 Prozent vom Kaufpreis, also 240000 Franken.

Auch der kalkulatorische Zins, mit dem die Tragbarkeit berechnet wird, beträgt nicht bei allen Banken konsequent die zum Massstab genommenen 5 Prozent, sondern liegt vielleicht auch mal bei 4 Prozent.

Eigenheimpreisen von 1 Mio. Franken und mehr zum Trotz: Vierzig Interessenten für ein Objekt seien keine Seltenheit, sagt Roger Stieger. Die Chance, dass sich ein junges Paar sol­-ches Wohneigentum leisten kann, sei tendenziell aber kleiner geworden, sagt René Bognar. Helfen könne elterliche Unterstützung beim Kauf eines Eigenheims oder gezieltes frühzeitiges Sparen.

Je mehr Eigenmittel, desto besser

Die bewährte, alte Tugend des Sparens erwähnt auch Daniel Romer, Leiter Verkauf bei der Widnauer Firma Cristuzzi. Romer kann sich gut erinnern, wie einst seine Eltern fürs eigene Haus gespart hätten.

Auch heute gelte: Je mehr Eigenmittel beim Kauf vorhanden seien, desto kleiner sei der nötige Kredit und grösser die Wahrscheinlichkeit der Tragbarkeit.

Als Alternative nennt Daniel Romer nicht ganz neue Häuser, weil deren Preis entsprechend tiefer sei. Vor allem Objekte an guter Lage seien nach wie vor sehr gefragt.