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Ein neuer Ansatz für Immobilienbewertung

OBERUZWIL. Philipp Schams ist Mitgründer der HMS Immobilien AG in Oberuzwil. Seit der Gründung hat er die Bewertungsmethode für Immobilien angepasst, was ihm eine genauere Bewertung der Immobilienobjekte ermöglichte.
Philipp Schams, Partner HMS Immobilien AG, Oberuzwil. (Bild: (mia))

Philipp Schams, Partner HMS Immobilien AG, Oberuzwil. (Bild: (mia))

OBERUZWIL. Philipp Schams ist Mitgründer der HMS Immobilien AG in Oberuzwil. Seit der Gründung hat er die Bewertungsmethode für Immobilien angepasst, was ihm eine genauere Bewertung der Immobilienobjekte ermöglichte. Der Ansatz erhielt Anklang und wurde bereits von einigen Immobilienfirmen in der Schweiz und in den USA adaptiert.

Herr Schams, wie wird eine Immobilie bewertet?

Es gibt drei Möglichkeiten, eine Immobilie zu bewerten. Einerseits anhand des Vergleichswertverfahrens, wobei Kaufpreise solcher Grundstücke in Erwägung gezogen werden, die aufgrund der Werthaltigkeit mit dem betreffenden Objekt hinreichend übereinstimmen. Ein zweiter Ansatz ist das Sachwertverfahren, wobei der Wert der baulichen Anlage angeschaut wird. Der Bodenwert wird dann nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt und hinzuaddiert. Das letzte Verfahren ist das Ertragswertverfahren. Einerseits kann beim Ertragswertverfahren der Wert des Objektes durch die Bruttorendite ermittelt werden, andererseits aber auch durch die sogenannte Discounted-Cash-Flow-Analyse, die in der Finanzwelt rege Verwendung findet.

Was für Risiken muss man bei der Immobilienbewertung berücksichtigen?

Immobilienpreise werden von vier Faktoren beeinflusst. Dazu gehören die ökologischen, wirtschaftlichen, politischen und sozialen Faktoren. Zu den ökologischen Faktoren gehören u. a. Bodeneigenschaft und Infrastruktur des Objektes, aber auch der Zugang zu Verkehrseinrichtungen. Bei politischen Faktoren geht es primär um Baueinschränkungen, die vom Staat auferlegt werden. Die wirtschaftlichen und sozialen Faktoren sind im Moment sehr aktuell. Einerseits werden die Schweizer Immobilienpreise durch die starke Migration in die Höhe getrieben, andererseits ändert sich dadurch auch die Altersstruktur der Bevölkerung. Die Altersstruktur einer Bevölkerung ist zentral, um die Nachfrage nach einzelnen Objekten vorauszusagen, da je nach Altersstruktur das Bedürfnis unterschiedlich ist. Der momentan zentralste wirtschaftliche Faktor ist sicherlich der Zins. Die tiefen Zinsen jagten die Immobilienpreise in die Höhe. Eine Zinsanhebung kann zu Schuldnerausfällen führen, was dann die Immobilienpreise negativ beeinflussen würde. Das Problem beim Discounted-Cash-Flow-Ansatz ist, dass dieses Zinsrisiko sowie die anderen obengenannten Faktoren nicht in die Berechnung mit einkalkuliert werden. Dies führt tendenziell zu einer Überbewertung der Immobilien.

Wie hoch stehen die Chancen, dass der Zinssatz angehoben wird?

Die Chancen sind sehr gross, dass eine Zinsanhebung spätestens in den nächsten drei Jahren stattfinden wird. Die amerikanische Notenbank hat erst am Mittwoch die expansive Geldpolitik zurückgekurbelt. Ein Anstieg des Zinses wäre dann ein nächster Schritt. Dies wird stattfinden, sobald die Arbeitslosenquote im US-Markt unter die 6,5%-Grenze fällt und dieser Wert sich stabilisiert.

Was schlagen Sie vor?

Ich schlage vor, dass bei der Immobilienbewertung diese vier Risikofaktoren in die Bewertung mit einbezogen werden. Natürlich ist es schwer, diese Risikofaktoren zu ermitteln. Dies liegt jedoch in der Macht eines jeden Immobilieninvestors und einer jeder Finanzinstitution. Die betreffende Finanzinstitution sollte Anhand einer Regressionsanalyse Risikowerte ermitteln, um bei einer beispielsweise aktuellen Wirtschaftslage zu konservativen Immobilienschätzungen zu kommen. Dieser Ansatz würde dann auch eine bessere Prognose der Immobilienwerte ermöglichen.

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