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St.Galler Gemeindevertreter zur Zersiedelungs-Initiative: Mit einer Baulandbörse rechnet niemand

Die Zersiedelungs-Initiative wäre für die St. Galler Gemeinden eine zusätzliche Herausforderung. Im Kanton tut man sich schwer genug mit dem Raumplanungsgesetz und den beschlossenen Auszonungen von gut 40 Hektaren Bauland.
Marcel Elsener
Die Churfirsten sind nah, doch die Zentren weit: Wildhaus-Alt St. Johann hat viel zu grosse Baulandreserven. (Bild: Urs Bucher (Wildhaus, 24. November 2018))

Die Churfirsten sind nah, doch die Zentren weit: Wildhaus-Alt St. Johann hat viel zu grosse Baulandreserven. (Bild: Urs Bucher (Wildhaus, 24. November 2018))

«Meinen die das ernst?» Von den Walliser Spekulationen um Milliardeneinnahmen dank Bauland-Tauschhandel hat Rolf Züllig gehört: «Ein Witz, oder eine Illusion.» Der Gemeindepräsident von Wildhaus-Alt St. Johann macht sich keine Hoffnungen, dass ein Ja zur Zersiedelungs-Initiative den Gemeinden in ­­ Berg- und Randregionen zugute kommen würde. Abgesehen davon, dass ein Zonentauschmodell raffiniert ausgeglichen werden müsste, wie Züllig an einem fragwürdigen Beispiel vorrechnet:

«Wildhaus zont aus, einen Quadratmeter vielleicht zu 200 Franken, und Mörschwil zont dafür ein, mit einem Bodenpreis von bis zu 2000 Franken?»

Die Frage ist rhetorisch, der Kommentar selbstredend: «Das wäre eine exponentielle Vermögenssteigerung ohne Wertschöpfungsprozess, allein durch staatliches Handeln.»

Verschärfte Gesetze

Schnell ist man mit dem Gemeindepräsidenten einer besonders betroffenen Landgemeinde mitten drin in der Debatte um die Zersiedelung, und wie sie gestoppt werden kann. Wildhaus-Alt St. Johann muss das nötige Umdenken auf die harte Tour lernen – mit verschärften Gesetzen aufgrund der Zweitwohnungsinitiative und der von der Landschafts-Initiative angestossenen Raumplanung.

Die Toggenburger Gemeinde führt die Liste der elf St. Galler Auszonungsgemeinden an: Sie muss 13 Hektaren auszonen, über 3 Hektaren sind es sonst nur im Fall von Nesslau-Krummenau (8) und von Neckertal (6,5). Die Zersiedelungs-Initiative bereitet Züllig keine speziellen Sorgen. «Sie hat viele Überschneidungen mit dem 2014 eingeführten Raumplanungsgesetz. Diese zu harmonisieren, wäre eine Herkulesaufgabe», sagt Züllig. «Die neue Raumplanung bleibt sowieso gültig, und Bauzonen am falschen Ort müssen korrigiert werden.»

Manche Gemeinden sperren sich

Die Auszonungsgemeinden tun sich weiterhin schwer mit den Rückzonungen, beim Kanton liegen erst zwei der elf längst fälligen Arbeitsprogramme vor, alle sind im Rückstand, manche sperren sich. Wildhaus aber hat den «Prozess angepackt», so Züllig, man kenne die privaten Grundstücke und habe «auch die Gemeinde nicht geschont»; vorgesehen ist im Frühling eine Vernehmlassung in der Bevölkerung, im Herbst soll die Auszonung der 13 Hektaren mittels Teilzonenplan erfolgen.

Gebaut wird deutlich weniger: Seit dem Zweitwohnungsgesetz bewilligt die Gemeinde nicht mehr 25 bis 30 Wohneinheiten jährlich, sondern noch etwa 10, und zwei, drei Mehrfamilienhäuser sind aufgrund strittiger Erschliessung sistiert.

In der Phase zwischen der Umsetzung des ersten und der anstehenden Beratung des zweiten Raumplanungsgesetzes kommt die Abstimmungsvorlage der Jungen Grünen zeitlich ungelegen – auch den Gemeinden. Im Kanton St. Gallen hat sich jedenfalls kein Gemeindepräsident als Befürworter geoutet, und der Vereinigung der Gemeindepräsidenten (VSGP) ist niemand bekannt, der inoffiziell mit dem Anliegen liebäugelt.

Auf eine Stellungnahme als Verband wurde verzichtet, doch VGSP-Präsident Boris Tschirky (Gaiserwald) und Geschäftsführer Bernhard Keller (Muolen) äussern sich auf Nachfrage zur Option des Baulandabtausches: «So verlockend der Bauzonen-Tauschhandel tönen mag – im Vollzug wären grosse Herausforderungen zu erwarten», meinen sie. «Soll, muss, darf das Land an den Meistbietenden gehen? Ist es im Grundsatz richtig, dass jene Gemeinden, welche bis anhin raumplanerisch ‹über die Verhältnisse›gelebt haben, noch belohnt werden?»

Nesslau und Altstätten tauschten gut 2,5 Hektaren

Für Bodentauschgeschäfte zwischen den Gemeinden fehlt derzeit eine gesetzliche Grundlage. Im Kanton St. Gallen kam es zu einem einzigen interkommunalen Abtauschgeschäft: Die Gemeinde Nesslau-Krummenau, die zu viel Bauland hat, tauschte mit der Stadt Altstätten 2,5 Hektaren ab – zwei Gewerbebetriebe im Rheintal benötigten die Fläche für Erweiterungen, «ein Handel, der für beide Seiten auch finanziell interessant war», sagt der Altstätter Stadtpräsident Ruedi Mattle.

Das Abtauschgeschäft fiel in die Zeit des Einzonungsmoratoriums des Kantons (2013–2018), während der solche Geschäfte möglich waren. «Eine Riesenübung» für alle Beteiligten, erinnert sich Ueli Strauss-Gallmann. Der langjährige St. Galler Kantonsplaner, der die Zersiedelungs-Initiative ablehnt, hält eine Bodentauschbörse über die Regionen hinweg für nicht praktikabel – schon aus Zeitgründen: «Was, wenn es nur einseitig Einsprachen gibt?» Und wenn gemäss Initiativtext ein gleicher landwirtschaftlicher Ertragswert erfordert wäre, sei das etwa «bei einem Transfer von Wildhaus nach St. Gallen nie der Fall».

Grosse Herausforderungen

Sinnvoll aus Sicht der Gemeinden und des Kantons waren die – vom Bund genehmigten – 13 kleineren Abtauschfälle innert Gemeindegrenzen. Auf solche «Umlagerungen» hofft derzeit noch die Gemeindepräsidentin von Neckertal, Vreni Wild. Um überschüssige Baulandreserven von den äusseren kleineren Dörfern auf die grösseren Orte (wie Mogelsberg) zu konzentrieren, ist die Gemeinde bereit, mehr als die vorgeschriebenen 6,5 Hektaren auszuzonen. Gemäss neuem kantonalem Planungs- und Baugesetz müssen alle St. Galler Gemeinden die Revision der kommunalen Richt- und Zonenplanungen vorantreiben.

Neckertal zeigt, wie gross die Herausforderung im Einzelfall sein kann: Die 2009 fusionierte Gemeinde musste die Arbeit am Zonenplan schon zweimal stoppen – einmal ging die Gefahrenkarte des Kantons vor, nun müssen die Auszonungsflächen bewilligt werden. Weil noch keine der elf Gemeinden ihre Auszonungen beschlossen hat, gibt es auch noch keine Erfahrungen in Sachen allfälliger Entschädigungen bei Enteignungen. Die Landbesitzer müssten dies – innert zehn Jahren – von sich aus geltend machen, sobald ein Zonenplan rechtskräftig ist. Zuständig ist die kantonale Schätzungskommission für Enteignungen.

Auf Teufel komm raus

Die Frage der Entschädigungen ist nur eine von vielen Fragen, die noch offen sind. Die Raumplanung fordert die Gemeinden unabhängig von der Zersiedelungs-Initiative – und nicht nur im Toggenburg. Derweil verbauen institutionelle Anleger aufgrund der Geldanlagen mit Niedrigzinsen «auf Teufel komm raus» weitere Grünflächen, samt und sonders auf vor 2013 eingezontem Land. Künftig sind nach Einschätzung von Ueli Strauss weniger die schrumpfenden Wohnzonen als vielmehr die Arbeitszonen ein grosses Thema, etwa im Fürstenland und Rheintal, wo die Gewerbeflächen knapp geworden sind.

Ebenso im Fokus ist das Bauen ausserhalb der Bauzone, mit oder ohne Landwirtschaft. Nur eine der Fragen: Wo gehören die grossen Gemüsetunnels und Masthallen hin, in die Landwirtschafts- oder doch eher in die Industriezone? Allein die Migros plant in der Ostschweiz 80 bis 100 Pouletmasthallen, sofern sie den Geflügelschlachtbetrieb in Bütschwil baut.

Den bestehenden Wohnraum in Randregionen besser nutzen

Im Toggenburg wohnt ein Viertel der Bevölkerung in Streusiedlungen, da hoffen Gemeindepräsidenten wie Kilian Looser (Nesslau) auf pragmatische Lösungen für Bauten ausserhalb der Bauzone. Er sagt:

«Die Kreise, die strengere Raumplanungsgesetze fordern, sollen mal zu uns kommen!»

Und auch Neckertal, das die nächste Gemeindefusion anteigt (mit Oberhelfenschwil und Hemberg), ist von der Entvölkerung ausserhalb der Bauzonen betroffen: Wo früher kinderreiche Familien lebten, wohnen heute noch Elternteile oder Ferienrückkehrer. «Um weiteren Bodenverlust zu verhindern, ist die Nutzung von bestehendem Wohnraum sicher sinnvoller als Neubauten», sagt Gemeindepräsidentin Vreni Wild und geht einen Schritt weiter: «Wachstum ist nicht alles.» Manchmal stelle sie die Richtung der Raumplanung in Frage:

«Wo die Leute wohnen, müssten auch die Arbeitsplätze sein. Mir ist das wichtiger, als die allseits geforderte gute Erschliessung für Pendler.»

Am 10. Februar wird die nächste raumplanerische Weiche gestellt. Möglich, dass die Gemeinden mit ihrer Zonenplanung dann aufs Neue «in der Luft hängen».

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