IMMOBILIEN: Politiker wollen gegen Vermieter von Schmuddelwohnungen vorgehen

Adrian Vögele

adrian.voegele

@tagblatt.ch

Wohnungselend, Drogenhandel, Polizeieinsätze, Zwangsräumungen: In der Stadt Zürich haben es drei verlotterte Liegenschaften unter dem Stichwort «Gammelhäuser» zu zweifelhafter Bekanntheit gebracht (siehe Zweittext). Demnächst befasst sich der Gemeinderat damit – es geht um den umstrittenen Kauf der Liegenschaften durch die Stadt.

Auch ausserhalb der grossen Schweizer Zentren beschäftigt das Thema. St.Galler Kantonsräte haben eine parteiübergreifende Interpellation dazu eingereicht. «Viele Gemeinden und Städte kennen sogenannte Schmuddelvermieter», heisst es in der Interpellation von Guido Etterlin (SP, Rorschach), Erwin Böhi (SVP, Wil) und Bruno Cozzio (CVP, Uzwil). Diese Vermieter seien in der Regel auswärtige Investoren, die schlecht unterhaltene Mehrfamilienhäuser zu übersetzten Preisen kaufen würden, «billigste Pinselrenovationen» vornähmen und die Wohnungen dann an sozial schwache Personen vermieten würden – zu überteuerten Preisen. Die Kantonsräte erklären das «Geschäftsmodell» mit folgendem Beispiel: Wenn ein Investor ein Haus mit sechs Vierzimmerwohnungen für 1,2 bis 1,4 Millionen Franken kauft und danach 1100 bis 1400 Franken monatlich pro Wohnung verlangt, erzielt er damit eine Bruttorendite von 5,8 bis 7,4 Prozent. Für den Kredit, den er aufgenommen hat, bezahlt er heute 1 Prozent oder weniger, also 12'000 bis 14'000 Franken pro Jahr. Das Modell sei für den Vermieter «absolut risikolos», so die Interpellanten. Wenn nur zwei der sechs Wohnungen vermietet seien, mache er bereits Gewinn.

«Gespräche führen selten zum Ziel»

Heute gebe es im Kanton immer mehr solcher Wohnhäuser mit auffällig vielen Leerwohnungen, vielen Mieterwechseln und auffällig vielen Mietern, die soziale Schwierigkeiten hätten, heisst es im Vorstoss. «Die Gemeinden sind sich dieses Problems bewusst», sagt Guido Etterlin, der auch Stadtrat und Schulratspräsident in Rorschach ist. Gespräche der Behörden mit den Vermietern würden aber selten zum Ziel führen. Solange die Hypothekarzinsen tief seien, liessen sich die «Schmuddelvermieter» nicht dazu bewegen, etwa schlecht unterhaltene Wohnhäuser abzubrechen und mit neuen Blöcken zu ersetzen.

Die drei Kantonsräte warnen vor Steuerausfällen wegen leerer Wohnungen und Mehrbelastungen der Sozialhilfe. Auch die Volksschule sei betroffen, sagt Etterlin. «Wenn Kinder etwa in einem lärmigen und schlecht isolierten Haus leben müssen, wirkt sich das auch auf ihre Entwicklung in der Schule aus.»

Die Interpellanten wollen von der Regierung wissen, wie viele Liegenschaften und Wohnungen im Kanton vom Problem betroffen seien. Sie erkundigen sich nach Möglichkeiten auf kantonaler und kommunaler Ebene, die Missbräuche einzuschränken. Auch die Frage nach einer gesetzlichen Regelung stellen sie. Wie diese konkret aussehen könnte, ist laut Etterlin völlig offen. Die Antwort der Regierung steht noch aus.

Hauseigentümerverband sieht keine Häufung solcher Fälle

Der Hauseigentümerverband (HEV) des Kantons St.Gallen teilt die Einschätzung der drei Kantonsräte nicht. «Von einer Häufung dieses Phänomens zu sprechen, ist aus unserer Sicht verfehlt», teilt HEV-Präsident Walter Locher auf Anfrage mit. «Der Vorstoss suggeriert jedoch eine grosse Anzahl dieser Fälle ‹in vielen Gemeinden›, was nicht erwiesen ist.» Er gehe zunächst nicht davon aus, dass HEV-Mitglieder bei dieser Praxis betroffen seien, so Locher. «Handelt es sich tatsächlich um HEV-Mitglieder, ist es aber ohne weiteres möglich, dass die örtliche Sektion das Gespräch allenfalls mit einem solchen Mitglied sucht und sein Verhalten thematisiert.» Sehr wirksam sei in solchen Fällen die direkte Intervention der jeweiligen Gemeinde. «Werden einem Vermieter die Vorteile besserer baulicher Nutzung oder von Unterhaltsarbeiten aufgezeigt, ist dies in aller Regel zielführend.»

Der Hauseigentümerverband lehnt es ab, dass die öffentliche Hand – wie im aktuellen Zürcher Beispiel – in die Bresche springt und heruntergekommene Liegenschaften aufkauft. «Das muss der Markt regulieren», so Locher. Auch neue kantonale Regelungen brauche es nicht. «Allfällige punktuelle Missbräuche dürfen nicht zum Anlass genommen werden, die Gesetzgebungsmaschinerie in Gang zu setzen.»

Streit um Häuserkauf in Zürich

In der Stadt Zürich wird immer wieder heftig über den Umgang mit heruntergekommenen Wohnhäusern diskutiert. Besonders hohe Wellen wirft der Fall dreier Liegenschaften im Kreis 4, die unter anderem für den Drogenhandel benutzt wurden. Anfang Jahr liess die Stadt die «Gammelhäuser» räumen und entschied dann, sie für 32 Millionen Franken zu kaufen. Die Grundsubstanz der Häuser sei gut, so der Stadtrat – die Wohnungen allerdings seien in einem «grottenschlechten Zustand». Gegen den ehemaligen Vermieter läuft ein Verfahren wegen Verdachts auf Mietzinswucher. Die Stadt bewilligte rund vier Millionen Franken zur Behebung der gröbsten Mängel. Man wolle gegen die prekären Verhältnisse vorgehen und «langfristig zahlbaren Wohnraum für Personen sichern, die auf dem freien Markt wenig Chancen haben» – etwa für Suchtkranke oder Asylsuchende.

Weil die Zeit für eine parlamentarische Beratung fehlte, entschied der Stadtrat selbstständig über den Kauf – gestützt auf eine Dringlichkeitsklausel. Das Geschäft habe sich nicht aufschieben lassen, da der Eigentümer die Häuser sonst anderweitig verkauft hätte.

Der Schritt löste scharfe Kritik aus: Die bürgerlichen Parteien bemängelten, es sei nicht Aufgabe der Stadt, solche Häuser aufzukaufen – schon gar nicht am Parlament vorbei. Zudem sei der Kaufpreis zu hoch. FDP, SVP und CVP legten Rekurs ein. Zunächst ohne Erfolg. Der Bezirksrat schützte das Vorgehen des Stadtrats. Doch das kantonale Verwaltungsgericht hat im September den Rekurs gutgeheissen. Eine zeitliche Dringlichkeit habe nicht bestanden, die Verhandlungen zwischen dem Eigentümer und der Stadt hätten rund ein Jahr gedauert. Das Gericht sieht zudem kein besonderes öffentliches Interesse an der Übernahme der Liegenschaften. Auch sei es nicht wahrscheinlich, dass die Häuser sofort anderweitig verkauft worden wären. Der Stadtrat hat nun dem Gemeinderat den Kauf zur nachträglichen Bewilligung vorgelegt. Juristisch wäre die nächste – und letzte – Instanz das Bundesgericht. (av)