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Uster macht es Frauenfeld vor: So kauft man ein innerstädtisches Militärareal und entwickelt es zu einem Kultur- und Begegnungsort

Die Stadt im Zürcher Oberland hat dem Bund vor zwei Jahren ein grosses, zentral gelegenes Armeeareal abgekauft. Im besten Fall kann im Jahr 2025 auf dem Ustermer Zeughausareal ein grosses Kulturzentrum eröffnet werden.
Mathias Frei, Uster
Im Bau K1 auf dem Zeughausareal befindet sich die Zeughaus-Bar. (Bild: Mathias Frei)

Im Bau K1 auf dem Zeughausareal befindet sich die Zeughaus-Bar. (Bild: Mathias Frei)

«Stadtkaserne Frauenfeld hat 1996 ausgedient»: So hiess es im Mai 1994 in der «Thurgauer Zeitung». Mittlerweile würde man wohl zurückhaltender titeln:

«Stadtkaserne Frauenfeld soll 2023 ausgedient haben».

Dann kann, wenn alles optimal läuft, mit der Umnutzung des Militärareals ein für Frauenfeld zentrales Stadtentwicklungsprojekt in die Umsetzung gehen.

Die Stadt Uster ist bei der Umnutzung eines grossen, innerstädtischen Militärareals schon einige entscheidende Schritte weiter. Frauenfeld darf sich durchaus abschauen, was in der Stadt im Zürcher Oberland in dieser Hinsicht in den vergangenen 15 Jahren passiert ist. Die südöstliche Hälfte des Ustermer Zeughausareals befindet sich seit Sommer 2017 im Besitz der Stadt. Die 13'200 Quadratmeter kosteten 4,77 Millionen Franken, der Quadratmeterpreis lag also bei rund 360 Franken. Das bedurfte Verhandlungsgeschick. Dieses bewies Walter Ulmann, der ehemalige Ustermer Stadtplaner, der mittlerweile pensioniert ist und für die Stadt weiter als Projektentwickler arbeitet.

Uster zonte für Armasuisse in Wohnzone um

Christian Zwinggi, Abteilungsleiter Präsidiales Stadt Uster und Ustermer Kulturbeauftragter. (Bild: PD)

Christian Zwinggi, Abteilungsleiter Präsidiales Stadt Uster und Ustermer Kulturbeauftragter. (Bild: PD)

Dass Ulmann im Umgang mit der Armasuisse gute Arbeit geleistet hat, bestätigt Christian Zwinggi. Er ist Abteilungsleiter Präsidiales und damit auch Ustermer Kulturbeauftragter. Er meint, man könne der Armasuisse nicht gegenübertreten und sagen: «Wir haben euch vor 90 Jahren das Zeughaus geschenkt. Jetzt wollen wir es gratis wieder zurück. So einfach ist das nicht.» Und für Ulmann stand von Anfang an fest:

«Das Land muss uns gehören, und wir müssen die Planungshoheit innehaben.»

Schliesslich resultierte ein für beide Seiten vorteilhafter Deal. Die Stadt Uster konnte die eine Hälfte des 26'000-Quadratmeter-Areals kaufen, unter der Voraussetzung einer öffentlichen Nutzung. Die andere Hälfte blieb in Bundesbesitz. Das Ustermer Stadtparlament bewilligte für das Armasuisse-Areal eine Umzonung von öffentlicher Zone in Wohnzone. Damit hat dieses Land massiv an Wert gewonnen, der Bund kann nun die nordwestliche Hälfte des Zeughausareals im Baurecht abgeben, damit darauf Wohnraum erstellt wird. Eine niedergeschriebene Klausel: mindestens 50 Prozent gemeinnütziger Wohnungsbau.

Diverse Raumnutzungen auf dem Zeughausareal. (Bild: Mathias Frei)

Diverse Raumnutzungen auf dem Zeughausareal. (Bild: Mathias Frei)

Derweil werden die Planungen für die stadteigene Zeughaus-Hälfte immer konkreter. Seit Sommer 2019 steht fest, dass das Projekt für ein Kulturzentrum des Zürcher Architekturbüros EM2N realisiert werden soll. Dafür braucht es aber ein weiteres Ja an der Urne. Seit 2009 hatten sich die Ustermer Stimmbürger bereits zweimal im Rahmen von Referendumsabstimmungen für die Entwicklung des Zeughausareals ausgesprochen – betreffend des sogenannten Fünf-Phasen-Plans (2009) und des Gestaltungsplan (2016). Die Vorgaben der Stadt Uster für das Projekt waren: grosser Saal (700 Sitzplätze), kleiner Saal (150 Sitzplätze), zwei Kinosäle mit Bar, Mehrzweckräume (für Vereine) und Restaurant (mit Gartenwirtschaft).

«Im allerbesten Fall findet die Eröffnung im Jahr 2025 statt.»

Das sagt Christian Zwinggi. 2018 wurde ein Kostenrichtwert von netto 20 Millionen vom Gemeinderat definiert. Für das nun vorliegende Projekt rechnet der Stadtrat mit höheren Kosten.

Walter Ulmann, ehemaliger Stadtplaner von Uster. (Bild: Mathias Frei)

Walter Ulmann, ehemaliger Stadtplaner von Uster. (Bild: Mathias Frei)

Aktuell stehe die Gründung eines Betreibervereins für das Kulturzentrum kurz bevor, sagt Zwinggi. Als Trägerschaft des Kulturzentrums soll eine gemeinnützige Aktiengesellschaft gegründet werden, «da mit ihr am besten die unternehmerische und künstlerische Freiheit bei gleichzeitiger staatlicher Kontrolle gewährleistet werden kann», wie es in einer Botschaft des Ustermer Stadtrats von 2017 heisst.

Frauenfelds Stadtkaserne für 40 Millionen Franken?

Das Frauenfelder Stadtkasernenareal (ohne Oberes Mätteli) misst 14'000 Quadratmeter, ist also etwas grösser als die städtische Hälfte des Ustermer Zeughausareals. Dabei ist festzustellen, dass der Ausbaustandard in Frauenfeld aufgrund des Hauptbaus im Schnitt wohl etwas hochwertiger ist als in Uster. Ende 1994 war in der «Thurgauer Zeitung» zu lesen, die Preisvorstellungen für einen Kauf der Stadtkaserne würden weit auseinander liegen. Die Stadt sah einen Kaufpreis von etwa 10 Millionen, während das Eidgenössische Militärdepartement damals an 40 Millionen dachte.

«Ueli's Garten» auf dem Zeughausareal. (Bild: Mathias Frei)

«Ueli's Garten» auf dem Zeughausareal. (Bild: Mathias Frei)

In Uster endete die militärische Nutzung des Eidgenössischen Zeughauses im Jahr 1993. In der genannten Botschaft von 2017 schreibt Usters Stadtrat: «Die Umnutzung des Zeughausareals ist ein langer Prozess. Als Geburtsstunde kann der 9. April 2005 bezeichnet werden, als rund 200 Teilnehmende am Stadtentwicklungsgespräch Ideen zur Nutzung des Zeughauses sammelten.»

Stadt Uster verwaltet Zwischennutzungen selber

Auf der Hälfte, die der Stadt Uster gehört, gibt es zwei grosse Bauten, K1 und K2. Der Bau K1 wird seit 2007 zwischengenutzt. Im und um K2 soll das Kulturzentrum entstehen. K1 wurde 2009 mit städtischen Geldern über 290000 Franken minimal ausgebaut. Heute befinden sich darin die Zeughausbar, ein Grafik-Museum sowie Ateliers. Im K2 hat mittlerweile eine zweite Gastronomie geöffnet, das «House of Mezze». In den K2-Räumlichkeiten finden Ausstellungen aller Art statt. «Nicht nur elitäre Kunst», wie Christian Zwinggi sagt.

«Wir wollen der ganzen Bevölkerung positive Erlebnisse auf dem Zeughausareal bieten.»

Verwaltet werden K1 und K2 (bis der Kulturzentrum-Betriebsverein übernimmt) von Zwinggis Abteilung. Die Mieteinnahmen decken die Betriebskosten. Auf dem Areal befinden sich zudem ein Bereich für Urban-Gardening, ein Zirkusbetrieb, eine Sommerlounge und eine offene Holzhalle, wo es Konzerte, Food-Messen oder auch Kinoveranstaltungen gibt.

Im Bau K2 die zweite Gastronomie: das «House of Mezze». (Bild: Mathias Frei)

Im Bau K2 die zweite Gastronomie: das «House of Mezze». (Bild: Mathias Frei)

Im Fünf-Phasen-Plan befindet sich Uster heute in der Phase 5, Mitwirkung und Kooperation verschiedener Interessen- und Nutzergruppen war ein Leitmotiv des ganzen Prozesses. «Schön, dass mittlerweile auch der Zaun im Eingangsbereich abgerissen werden konnte», sagt Walter Ulmann.

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