Landgeschäfte
«Die Steuerbehörde stellt sich stur»: Mehrwertabgabe bei Landabtausch sorgt immer wieder für hitzige Diskussionen

Werden zwei gleich grosse Landflächen aus zwei verschiedenen Zonen gegen einander abgetauscht, bleiben beide Zonen gleich gross. In den Augen der Landeigentümer entsteht dadurch kein finanzieller Mehrwert. In den Augen der Steuerbehörde aber sehr wohl. Das sorgt für Ärger bei den Betroffenen. Die Regierung hat das Problem zwar erkannt, wehrt sich aber gegen einen Auftrag aus dem Grossen Rat.

Hans Suter
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Für die Realisierung des neuen Fussballplatzes vollzog die Gemeinde Münsterlingen einen Landabtausch, der für ungeahnten Ärger sorgte.

Für die Realisierung des neuen Fussballplatzes vollzog die Gemeinde Münsterlingen einen Landabtausch, der für ungeahnten Ärger sorgte.

Bild: Donato Caspari

Das ist vorgefallen: Zur Erweiterung des Fussballplatzes tauscht die Politische Gemeinde Münsterlingen 1000 Quadratmeter Boden aus der Landwirtschaftszone gegen 1000 Quadratmeter aus der Sport- und Freizeitzone. Beide Zonen bleiben also gleich gross. Das Prozedere ist an sich simpel: Die Gemeinde unterzeichnet den Vertrag auf dem Grundbuchamt, führt danach das Zonenplanverfahren durch und lässt das Geschäft anschliessend beurkunden. Damit ist sichergestellt, dass am Ende Landwirtschaftsland gegen Landwirtschaftsland abgetauscht worden ist. Faktisch ist durch den blossen Tausch kein planerischer Mehrwert entstanden.

So funktioniert die Mehrwertabgabe

Die Mehrwertabgabe wird seit dem 1. Januar 2013 erhoben. Sie beträgt 20 Prozent des Mehrwerts, der durch die Einzonung entsteht. Er berechnet sich aus der Differenz zwischen den geschätzten Landwerten vor und nach der raumplanerischen Massnahme: Beispiel: Landwirtschaftsland wird in die Bauzone hochgezont. Steigt dadurch der Wert von 10 auf 510 Franken pro Quadratmeter, entsteht ein Mehrwert von 500 Franken. Dieser ist mit einer Mehrwertabgabe von 20 Prozent – also 100 Franken pro Quadratmeter – belegt. Der Erlös geht hälftig an den Kanton und an die Standortgemeinden und ist für raumplanerische Massnahmen reserviert, etwa für Rückzonungen von Bauland zu Nicht-Bauland. Die Mehrwertabgabe wird nicht schon bei der Einzonung fällig, sondern erst, wenn das Grundstück verkauft wird, eine Baubewilligung erteilt ist oder ein Erschliessungsprojekt in Kraft tritt. (has)

FDP-Kantonsrat René Walther ist Gemeindepräsident von Münsterlingen.

FDP-Kantonsrat René Walther ist Gemeindepräsident von Münsterlingen.

Bild: Donato Caspari

«Da die Steuerverwaltung lediglich den ersten Vorgang auf dem Grundbuchamt für die Veranlagung heranzieht, wird trotzdem die volle Mehrwertabgabe veranlagt und sogar im Inkassoverfahren eingetrieben», schreibt FDP-Kantonsrat René Walther mit drei Mitmotionären und 72 Mitunterzeichnenden in einem politischen Vorstoss im Thurgauer Grossen Rat. Mit der Motion will der Münsterlinger Gemeindepräsident ebenso wie die Kemmentaler Gemeindepräsidentin, GLP-Kantonsrätin und Mitmotionärin Christina Pagnoncini, eine Gesetzesänderung erwirken. Das Ziel: Bei Bagatellfällen oder bei Rechtsgeschäften, die bei einer gesamthaften Betrachtung keinen Mehrwert zur Folge haben, soll keine Mehrwertabgabe erhoben werden.

GLP-Kantonsrätin Christine Pagnoncini ist Präsidentin der Gemeinde Kemmental.

GLP-Kantonsrätin Christine Pagnoncini ist Präsidentin der Gemeinde Kemmental.

Bild: Donato Caspari

Die Steuerbehörde hat eine andere Sicht

Warum führt dieser scheinbar simple Vorgang immer wieder für Ärger? Der Grund liegt in der unterschiedlichen Betrachtungsweise. Die beiden Eigentümer, die gegenseitig 1000 Quadratmeter Land abgetauscht haben, machen eine gesamthafte Betrachtung des Endresultats. Beide haben nach Abschluss des Landabtauschs gleich viel Land derselben Zone, im Umfang der 1000 Quadratmeter aber an einer anderen Stelle. Faktisch ist dadurch kein Mehrwert entstanden, wie er beispielsweise bei der Umzonung einer Landparzelle von der Landwirtschafts- in die höherwertige Bauzone entstehen würde.

Die Steuerbehörde macht keine Gesamtbetrachtung; für sie löst jeder einzelne Vorgang eine vom Gesetz vorgegebene Handlung aus. Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung erhielt ein Eigentümer Land einer höheren Zone, welches aber im anschliessenden Zonenplanverfahren gleich wieder aus- beziehungsweise abgezont worden ist. Da die Steuerbehörde aber nur die erste Handlung im Blickfeld hat, ist für sie ein Mehrwert entstanden. Auch wenn dieser nur von sehr kurzer Dauer ist. Sie stellt fest, dass das Land der Sport- und Freizeitzone mehr wert ist als das Landwirtschaftsland. Also schätzt die Steuerbehörde den Mehrwert und stellt Rechnung; der Mehrwert wird mit 20 Prozent besteuert. Die Steuerbehörde wird dieses Geld aber wieder zurückerstatten, sobald das Zonenplanverfahren durchgeführt ist und sie Kenntnis von der Abzonung nimmt. Sie stellt dann die Wertminderung fest und bezahlt die geleistete Mehrwertabgabe zurück.

Dem Ärger ein Ende bereiten

«Das Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern ist für diese Fälle nicht konzipiert», sind sich die Motionäre einig. Dies verursache unnötige Bürokratie und eine Ungleichbehandlung und Benachteiligung von Grundeigentümern, die im Sinne der besseren Bodennutzung einem Landabtausch zustimmen — und faktisch keinen Mehrwert erhalten. «Sehr störend und befremdend ist das Verhalten der veranlagenden Steuerbehörde. Trotz mehrmaligen Hinweises stellt man sich stur», halten die Motionäre fest. Da es sich um eine relativ neue Gesetzesregelung handelt, werde ohne genauere Hinweise veranlagt. Grundeigentümer und Gemeinden seien überfordert und verpassen Einsprachefristen. «Teilweise gelangen Veranlagungen nur zufällig oder nach Ablauf der Einsprachefristen zu den zuständigen Gemeindebehörden», heisst es weiter in der Begründung zur Motion. Mit einer Gesetzesänderung soll diesem Ärger ein Ende bereitet werden. Und zwar, indem die planerische Mehrwertabgabe so angepasst wird, dass bei Bagatellfällen oder bei Rechtsgeschäften, die bei einer gesamthaften Betrachtung keinen Mehrwert zur Folge haben, keine Mehrwertabgabe erhoben wird.

Regierung will eigenen Vorschlag unterbreiten

In Ihrer Antwort auf den politischen Vorstoss schreibt die Regierung, sie sehe keinen Gesetzgebungsbedarf im Sinn der Motion und lehnt sie ab. Die Regelungen und die Praxis zu gleichzeitigen und flächengleichen Ein- und Auszonungen privater Grundstücke oder Grundstücksteile seien sachgerecht und bundesrechtskonform. Weiter hält die Regierung fest:

«Die individuelle Einschätzung jeder Fläche hat den Vorteil, dass die Mehrwertabgabe und -rückerstattung nach klar definierten Kriterien berechnet werden und etwaige Unterschiede der betroffenen Grundstücksflächen korrekt widerspiegeln.»

Handlungsbedarf sieht der Regierungsrat hingegen bei der Bagatellklausel und beim Verhältnis der Baugesetzgebung zum Steuerrecht. Im Zuge der bereits angelaufenen Teilrevision des Planungs- und Baugesetzes (PBG) werde in geeigneter Form eine Freigrenze von 30'000 Franken oder ein Steuerfreibetrag von 6000 Franken geprüft. Zudem werde eine adäquate Flächenfreigrenze vorgeschlagen.