Industrie- und Hüsli-Land mit Potenzial: Frauenfelds Zukunft liegt im Murgbogen, wo vielleicht mal irgendwann vegane Restaurants aufmachen 

Der Langdorfer Teil des Murgbogens: Wo Frauenfeld in den nächsten 30 Jahren urban werden soll, wohnt heute die bürgerliche Mitte. Dazu: Sia und Militär.

Mathias Frei
Hören
Drucken
Teilen
  • Die Stadt Frauenfeld muss aufgrund übergeordneter Vorgaben in Sachen Einwohner und auch bei den Arbeitsplätzen. 
  • In den Fokus rückt das Murgbogen-Gebiet: ein Quartier mit Einfamilienhäusern, Militärarealen und Industrie.
  • Interessant für Investoren: Im Murgbogen gibt es grosse Flächen in der Industrie- und in der öffentlichen Zone. 
  • Eine Herausforderung dagegen stellt das kleinteilige Einfamilienhausquartier dar. Hier stehen Anbauten und Aufstockungen im Vordergrund. 
  • Wichtig, dass sich Bewohner des sich verändernden Quartiers nicht entfremdet fühlen. Die Arealentwicklung muss deshalb etappiert und über längere Zeit erfolgen.

Wachstum, olé! Aber bitte qualitativ. Frauenfeld muss aufgrund übergeordneter Vorgaben in den nächsten 30 Jahren um 7000 Einwohner sowie 5500 Arbeitsplätze grösser werden. In den Fokus rückt dabei der Murgbogen als Gebiet, in dem in den nächsten Jahrzehnten Flächen frei werden. Zürichs Europaallee nach Frauenfeld kopieren?

Eine Illustration: So könnte der Murgbogen in Zukunft aussehen.

Eine Illustration: So könnte der Murgbogen in Zukunft aussehen.

(Bild: PD/Matthias Gnehm)

Im Nordosten Pasta Premium, gegen Süden das alte Langdorf als Einfamilienhausquartier, gegen Westen Militär und Sia, im Süden Kreativwirtschaft und Bildung: Das ist die eine Hälfte des Murgbogen-Kerngebiets. Die weiteren Flächen liegen auf der anderen Seite des Murg-Auen-Parks. Hier könnte in 30 Jahren ein modernes Quartier sein.

«Heutzutage gilt ein Quartier als hip, wenn vegane Restaurants aufmachen.»

Das meint Jörg Schläpfer. Das passiert im Murgbogen weder morgen noch übermorgen. Hier lebt vielmehr die bürgerliche Mitte, wie es Schläpfer formuliert. Der Frauenfelder ist Leiter Makroökonomie beim Beratungsunternehmen Wüest Partner.

Keine Leistungselite, dafür eher hoher Ausländeranteil

Jörg Schläpfer, Leiter Makroökonomie Wüest Partner, Zürich

Jörg Schläpfer, Leiter Makroökonomie Wüest Partner, Zürich

(Bild: PD)

Bürgerliche Mitte bedeutet: geprägt von Status-quo-Lebensstil, 50 Jahre alt, mittlerer Bildungsabschluss und moderates Haushaltseinkommen. Dieser soziodemografische Typ lebt doppelt so häufig im Murgbogen als im Übrigen Frauenfeld. Hingegen fehlt gemäss Daten von Wüest Partner die global orientierte Leistungselite fast gänzlich. Einen grossen Unterschied gibt es beim Ausländeranteil, der bei fast 50 Prozent liegt, im Gegensatz zu 24 Prozent in Frauenfeld.

«Durch Siedlungsentwicklung verändert sich immer auch die Bevölkerungsstruktur.»

Nachverdichtung in einem Quartier führe tendenziell zu einer Verjüngung der Bevölkerung.

Die Stadt ist Verfechterin, der Kanton ist dagegen:
Die Mehrwertabschöpfung bei Umzonungen

Die einen nennen es Planungsausgleich, die anderen Mehrwertabschöpfung. Letztlich geht es darum: Wenn nach einer Zonenplanänderung – Neueinzonung in eine Bauzone oder Umzonung – Land mehr wert ist als zuvor, geht ein Teil des Mehrwerts an die öffentliche Hand. Diese Abschöpfung ist zweckgebunden. Damit werden einerseits die Planungskosten der öffentlichen Hand refinanziert. Andererseits wird vor Ort, also auf der betroffenen Parzelle oder im nahen Umfeld der Umzonung, ein Mehrwert geschaffen, von dem die Allgemeinheit profitiert. Dieser Mehrwert kann eine Parkanlage sein, eine Begrünung mit Bäumen oder sogar eine bessere Erschliessung durch den ÖV. So erklärt es der Frauenfelder Stadtbaumeister Christof Helbling.

Kanton will nur bei Neueinzonungen abkassieren und nur das Minimum von 20 Prozent

Er ist ein dezidierter Befürworter des Instruments des Planungsausgleichs. «Es kann nicht sein, dass am Schluss Private ein dickes Portemonnaie haben. Und die Allgemeinheit zahlt Planung sowie Infrastruktur des entsprechenden Areals.» Die gesetzlichen Grundlagen dafür sind auf Bundesebene im Raumplanungsgesetz und mit der jüngsten Revision des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) gegeben. Der Bund sieht eine Minimalabschöpfung von 20 Prozent des Mehrwerts vor. Der Kanton setzt auf das Minimum und kassiert nur bei Neueinzonungen – in einer Zeit, da Neueinzonungen rar geworden sind. Eine im Frühling 2019 im Grossen Rat behandelte Motion verlangte die Ausweitung der Mehrwertabschöpfung auf Umzonungen. Der Regierungsrat sprach sich gegen diese PBG-Ergänzung aus. «Weil die Anreize für das erwünschte verdichtete Bauen reduziert werden.» Und im Rat fiel der Vorstoss auch durch.

Stadtbaumeister Helbling: Ein Ausgleich des Planungsvorteils von 40 Prozent ist angemessen

Helbling sagt: «Ein Ausgleich des Planungsvorteils von 40 Prozent ist eine angemessene Grösse.» Mittelfristig werde dem Gemeinderat ein Reglement über den Planungsausgleich vorgelegt. Wichtig: Der Planungsausgleich kommt erst zum Tragen, wenn eine Parzelle bebaut oder verkauft wird. Zudem müsse es nicht eine direkte finanzielle Abgabe sein. Helbling denkt an die Förderung von günstigem Wohnraum. Über einen Eintrag im Grundbuch würde das Prinzip der Kostenmiete für ein Wohnhaus fixiert. Der Gewinn, den der Grundeigentümer dementsprechend so nicht erzielen kann, würde monetarisiert als Mehrwertabschöpfung verrechnet. (ma)

Schlä̈pfer sieht in den Plänen der Stadt zum Murgbogen viel Potenzial. Es handle sich überregional gesehen um eines der attraktivsten Areale, in dem zahlreiche Körperschaften eine Entwicklung anstreben. Pluspunkte seien das Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten, die Nähe zum Stadtzentrum und Murg-Auen-Park, die bestehenden Freiräume und die zuletzt verbesserte ÖV-Erschliessung. Zudem seien die Flächen in der Industrie- und der öffentlichen Zone gross, was interessant ist für eine koordinierte Siedlungsentwicklung sowie für national tätige Firmen. Hingegen sei im alten Langdorf eine ausgeprägte Kleinparzelligkeit festzustellen. Solche Areale würden typischerweise langsamer und weniger umfassend nachverdichtet. Dazu bräuchte es Arrondierungen.

«Das heisst: Mehrere kleine werden zu einer grossen Parzelle zusammengelegt.»
Eine Illustration: So könnte der Murgbogen in Zukunft aussehen.

Eine Illustration: So könnte der Murgbogen in Zukunft aussehen.

(Bild: PD/Matthias Gnehm)
Christof Helbling, Frauenfelder Stadtbaumeister.

Christof Helbling, Frauenfelder Stadtbaumeister.

(Bild: Andrea Stalder=

Das sei aber nicht der Regelfall, zu unterschiedlich seien Lebensplanung und Interessen der privaten Grundeigentümer. Damit stünden in der heutigen Wohnzone Anbauten oder Aufstockungen im Vordergrund. Damit die Bewohner ihre Identifikation mit einem sich verändernden Quartier behalten, sollten solche Arealentwicklungen über 10, 20 oder 30 Jahre etappiert erfolgen. Zu berücksichtigen seien Projekte verschiedenster Körperschaften. So könnten auch kleinere Organisationen einen Beitrag an eine Arealentwicklung leisten, die Vielfalt im Quartier werde gestärkt. Wichtig sei, dass die Stadt mit Grundeigentümern im Gespräch bleibt, koordiniert und verbindliche Vorgaben macht. Auch Stadtbaumeister Christof Helbling sagt:

«Die Gebietsentwicklung obliegt der Stadt, das ist nicht Sache der Investoren.»

«Für die Gemeinden ist die Mehrwertabschöpfung wichtig», sagt Schläpfer. Denn Innenverdichtung mache oft Investitionen in die Infrastruktur durch die öffentliche Hand erforderlich. Helbling fügt an, Investoren würden diesem Instrument keineswegs negativ gegenüberstehen, vielmehr würden sie dessen Anwendung empfehlen. Denn durch den vor Ort geschaffenen Mehrwert erfahre ihr Projekt eine Aufwertung.

«Nur so kann Frauenfeld im Wettbewerb der Städte mithalten.»
Eine Illustration: So könnte der Murgbogen in Zukunft aussehen.

Eine Illustration: So könnte der Murgbogen in Zukunft aussehen.

(Bild: PD/Matthias Gnehm)
Mehr zum Thema: