Thurgauer Regierung gönnt den Grundeigentümern die Planungsgewinne

Um das verdichtete Bauen zu fördern, erhöhen die Gemeinden die Ausnutzungsziffern. Im Unterschied zu neu eingezontem Bauland profitiert der Staat nicht vom Mehrwert. Der Regierungsrat will daran nichts ändern.

Thomas Wunderlin
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Eine Aufzonung eignet sich vor allem in Mehrfamilienhaus-Quartieren dazu, die Verdichtung zu fördern: Tägerwilen. (Bild: Susann Basler)

Eine Aufzonung eignet sich vor allem in Mehrfamilienhaus-Quartieren dazu, die Verdichtung zu fördern: Tägerwilen. (Bild: Susann Basler)

Ein Bauer kann auf einen Schlag reich werden, wenn sein Land zu Bauland eingezont wird. Vom entstehenden Mehrwert muss er im Thurgau 20 Prozent abliefern. Dabei handelt es sich um das bundesrechtliche Minimum. Bei der Einführung 2010 hatte der Regierungsrat 40 Prozent vorgeschlagen, drang aber im Grossen Rat nicht durch. Inzwischen sind Einzonungen von Landwirtschaftsland schwieriger geworden. Um das verdichtete Bauen zu fördern, erhöhen zahlreiche Gemeinden die Ausnützung der Parzellen in den bestehenden Wohnzonen. Der Planungsgewinn verbleibt aber den Grundeigentümern. Der Regierungsrat will aber daran nichts ändern.

Er lehnt eine Motion ab, die eine Gleichbehandlung von Auf- und Einzonungen verlangt. In der Motionsantwort argumentiert der Regierungsrat realpolitisch. Zwar habe er ein «gewisses Verständnis für das Anliegen». Aus den Umzonungen dürften «erhebliche Einnahmen» resultieren. «Schon die Einführung der heute geltenden Regelung» sei «heftig umstritten» gewesen. Mit andern Worten: die Motion hat ohnehin keine Chance im Grossen Rat.

Besonders kritisch bei Sondernutzungen

Ausserdem sollte man den Gemeinden laut Regierungsrat jetzt Zeit lassen, zuerst diverse Änderungen des übergeordneten Rechts umzusetzen. Er befürchtet ausserdem, die Mehrwertabgabe würde die angestrebte innere Verdichtung hemmen: «Grundeigentümer dürften generell schwerer zu planerischen Massnahmen zu bewegen sein, wenn sie Abgaben leisten müssen.» Besonders kritisch beurteilt der Regierungsrat in dieser Hinsicht die angestrebte Mehrwertabgabe auf Sondernutzungsplanungen.

Motionär Armin Eugster, CVP, Bürglen. (Bild: Mario Testa)

Motionär Armin Eugster, CVP, Bürglen. (Bild: Mario Testa)

Als «enttäuschend» bezeichnet Armin Eugster (CVP, Bürglen) die regierungsrätliche Antwort. Zusammen mit Toni Kappler (GP, Münchwilen), Christine Steiger (SP) und David H. Bon (FDP) und 46 Mitunterzeichnern hatte Eugster die Motion eingereicht.

Armin Eugster: «Ich habe die Motion unterzeichnet, um eine Ungerechtigkeit zu beseitigen.»

Wenn Land neu eingezont werde, sei es mehr wert, und von diesem Mehrwert müsse der Verkäufer 20 Prozent an Kanton und Gemeinde abliefern, sagt Eugster. «Wenn aber im Siedlungsgebiet eine Parzelle aufgezont wird, statt eines Einfamilienhauses ein Viererblock gebaut werden darf und der Bodenpreis von 200 auf 400 Franken pro Quadratmeter steigt, kann dieser Mehrwert nicht abgeschöpft werden.»

Nach Aufzonungen müssten die Gemeinden allenfalls die Erschliessungen ergänzen und die Infrastruktur ausbauen, und wer diese Kosten übernehme, sei oft strittig. Dass die innere Verdichtung durch die Motion behindert werde, glaube er nicht: «Der Gewinn im Landhandel ist nur ein bisschen geringer.» Er glaube zudem nicht, dass die Gemeinden überfordert wären. «Der Regierungsrat sagt auch nichts dazu, wie es in der Schweiz aussieht.» Laut Eugster kennen 16 Kantone eine Mehrwertabschöpfung bei Aufzonungen, in 6 weiteren ist sie in Bearbeitung.

Tiefere Infrastrukturkosten pro Kopf durch Verdichtung

«Ich teile die Meinung überhaupt nicht, dass eine höhere Nutzung mehr Aufwendungen bedeutet», sagt Kurt Baumann. Der Präsident des Verbands Thurgauer Gemeinden (VTG) äussert sich als SVP-Kantonsrat und Gemeindepräsident von Sirnach, da sich der VTG nicht mit der Mehrwertabschöpfung bei Aufzonungen befasst habe. Laut Baumann stimmt das Gegenteil dessen, was die Motionäre behaupten. Eine höhere Verdichtung senke die Kosten der Infrastruktur pro Einwohner: «In einem Gebiet, das dichter genutzt wird, habe ich mehr Steuerertrag.»

Kurt Baumann, SVP, Sirnach. (Bild: Olaf Kühne)

Kurt Baumann, SVP, Sirnach. (Bild: Olaf Kühne)

Im Unterschied dazu bringe eine Erschliessung am Dorfrand höhere Aufwendungen; Strassen müssten neu gebaut, der Winterdienst ausgedehnt, die Kanalisation ausgeweitet werden. Es sei auch richtig, dass die Gemeinden jetzt Zeit brauchen für die Revision der Ortsplanung. Dabei gehe es auch um Aufzonungen. Auch in Sirnach würden ein bis zwei Hektaren von Wohnzohne 3 zu 4 aufgezont.

Der Bundesrat segnet den Richtplan ab

Ein langer Prozess hat ein Ende gefunden. Gestern genehmigte der Bundesrat den revidierten Thurgauer Richtplan. Dadurch fällt das Einzonungsmoratorium.
Silvan Meile