BODENPOLITIK
«Wir stehen bei Kilometer null eines Marathons»: Die Stadt Frauenfeld steht trotz der Liegenschaftenstrategie vor einer Herkulesaufgabe

Papier als Startschuss für einen Marathon: Der Stadtrat legt dem Gemeinderat die Liegenschaftenstrategie zur Kenntnisnahme vor. Umgesetzt ist sie deshalb aber noch lange nicht. Im Baurecht abgeben will die Stadt eigene Liegenschaften entgegen vieler Forderungen höchstens fürs Gewerbe und für Vereine.

Samuel Koch
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Vogelperspektive auf die Stadt mit dem Feuerwehrdepot an der Marktstrasse im Vordergrund und dem Kantonsspital im Hintergrund.

Vogelperspektive auf die Stadt mit dem Feuerwehrdepot an der Marktstrasse im Vordergrund und dem Kantonsspital im Hintergrund.

Bild: Andrea Stalder

Sie ist draussen, Schwarz auf Weiss. Auf acht A4-Seiten zusammengefasst: die von vielen lang ersehnte städtische Liegenschaftenstrategie. Mit einer Botschaft legt der Stadtrat das strategische Grundlagenpapier jetzt dem Gemeinderat zur Kenntnis vor, was er grundsätzlich nicht einmal hätte tun müssen. Stadtrat Andreas Elliker, Departementsvorsteher Bau und Verkehr, jedoch sagt: «Wir wollten grösstmögliche Transparenz für zukünftiges Handeln schaffen.»

Deshalb hat der Stadtrat die für die zukünftige Bodenpolitik wegweisende Strategie wegen ihrer Bedeutung und auf Wunsch vorgängig bei sämtlichen Gemeinderäten, Ortsparteien, Gemeinderatsfraktionen sowie Gewerbeverein und Industrie- und Handelsverein der Region Frauenfeld in die Vernehmlassung geschickt. Daraufhin sind 18 Stellungnahmen eingegangen, obwohl die vorgelegte Liegenschaftenstrategie «im Grundsatz von allen Parteien als gut beurteilt» wurde. Das steht im nochmals zehn A4-Seiten umfassenden Vernehmlassungsbericht. Stadtrat Elliker sagt:

Andreas Elliker, Stadtrat und Vorsteher Departement für Bau und Verkehr.

Andreas Elliker, Stadtrat und Vorsteher Departement für Bau und Verkehr.

Bild: Mathias Frei
«Grundsätzlich sind wir zufrieden mit den Rückmeldungen, inhaltlich konnte die vorliegende Strategie dadurch präzisiert werden.»

Elliker und der Stadtrat erwarten gerade im Gemeinderat kritische Voten, wo der Stadtrat immer wieder Schelte für seine Bodenpolitik kassierte. Insgesamt sind knapp 40 Anträge für Veränderungen in der Liegenschaftenstrategie eingegangen. Zwölf hat der Stadtrat berücksichtigt, darunter etwa detailliertere Ergänzungen zur Energieeffizienz oder beim Geltungsbereich.

15 Anträge hingegen hat der Stadtrat nicht berücksichtigt, etwa die Forderung für die Abgabe von Land im Baurecht für Wohnüberbauungen oder für die Angabe einer genauen Zielgrösse für den Anteil stadteigener Wohnungen. Andere Anträge sind bereits umgesetzt oder nicht Gegenstand der Strategie.

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Mit den vorliegenden Papieren wird vor allem klar, dass sich der Stadtrat in seiner Kompetenz für Immobiliengeschäfte mit dem in den 80er-Jahren eingeführten Landkreditkonto (Rahmenkredit bei 25 Millionen Franken) nicht beschneiden lassen will. Deshalb hat er auch die Motion von Gemeinderat Alfred Bloch (SP) abschlägig beantwortet, wonach städtisches Bauland nur noch im Baurecht abzugeben sei.

Schwierigkeit für Innere Verdichtung

Die Abgabe von Land im Baurecht führe dazu, dass nach dessen Bebauung eine allenfalls auf dem Areal gewünschte Siedlungsentwicklung nach innen bis gegen 100 Jahre nicht mehr möglich sei. Der Stadtrat argumentiert in der Botschaft: «Fällt nach Ende der Baurechtsdauer eine vergleichsweise hohe Heimfallentschädigung an, werden die Bauten wohl weiterhin unverändert Bestand haben.»

Das bedeute, dass innere Verdichtung erschwert werde, «ebenso wie eine dannzumal zeitgemässe Siedlungsstruktur oder Energieversorgung». Zudem fehle während der Vertragsdauer ebenso ein Hebel zur Sicherstellung einer ausgewogenen sozialräumlichen Durchmischung als auch zur Überprüfung von angestrebtem, preisgünstigem Wohnraum. Und:

«Der Stadtrat will den nachfolgenden Generationen keine Bürden hinterlassen.»

Statt einer Abgabe im Baurecht plant der Stadtrat, die eigenen für Wohnüberbauungen vorgesehene Grundstücke selber zu überbauen. Derzeit befinden sich laut Stadtbaumeister Christof Helbling auf dem ganzen Stadtgebiet knapp 13'000 Wohnungen.

Christof Helbling, Leiter Amt für Hochbau und Stadtplanung.

Christof Helbling, Leiter Amt für Hochbau und Stadtplanung.

Bild: Andrea Stalder

88 gehören der Stadt, die sie mehrheitlich zur Kostenmiete betreibt, etwa einer der Wohnblocks an der Grundstrasse im Kurzdorf oder der Wohnbau an der Walzmühlestrasse 18. Kostenmiete heisst, dass Mietern nur Kosten für Kapitalverzinsungen, Versicherung und Unterhalt verrechnet werden, die bei Marktmieten übliche Rendite entfällt. Helbling sagt:

Hochhaus an der Grundstrasse in Frauenfeld.

Hochhaus an der Grundstrasse in Frauenfeld.

Bild: Donato Caspari
«Mit den stadteigenen Liegenschaften sind zirka weitere 300 bis 400 Wohnungen zur Kostenmiete möglich.»

Denn laut dem vom Gemeinderat längst erlassenen Reglement über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum ist die Stadt verpflichtet, dieses Ziel weiterzuverfolgen. Problematisch findet der Stadtrat ebendiese Förderung von preisgünstigem Wohnraum auf einzelnen Baurechtsparzellen. Stadtrat Elliker sagt:

«Die Stadt subventioniert so Wohnungen, für die es gar nicht mehr nötig wäre.»

Statt Objekthilfe im Sinne eines Giesskannenprinzips strebt die Stadt in Zukunft viel lieber Subjektförderung an, etwa wie bei Prämienverbilligungen.

So kommt also die Stadt als eigene Bauherrin ins Spiel, um die Ziele in den städtischen Reglementen über die Bodenpolitik und über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum zu erreichen. In der Botschaft steht: «Der Stadtrat trifft hierfür die Vorbereitungen für eine diesbezügliche Trägerschaft.» Das sei vergleichbar mit dem Alterszentrum Park als städtischer Betrieb, meint Elliker. Und Helbling betont, dass die Stadt die Eigentumsvertretung verstärkt und demnächst per Inserat eine extra dafür angestellte Fachperson im Portfoliomanagement sucht. Die detaillierte Organisation dieser Trägerschaft, die wohl beim Departement für Bau und Verkehr angesiedelt wäre, wollen Elliker und Helbling nicht vorwegnehmen. Dafür benötige es noch Zeit.

Abgabe im Baurecht für mögliche Gewerbeparks

Bezüglich Abgabe im Baurecht anders sieht es beim Gewerbe und bei Vereinen aus. Letztere, etwa die Turnfabrik an der Hummelstrasse, seien zweckgebundene Bauten und befänden sich auf öffentlichem Grund. «Die Vereine verdienen damit ja kein Geld», meint Elliker. Und dem Gewerbe steht die Stadt für die Abgabe von eigenen Liegenschaften grundsätzlich positiv gegenüber. Dabei handle es sich nicht um Grossbetriebe wie Twerenbold oder Wärtsilä, sondern um Kleingewerbe in möglichen Gewerbeparks vergleichbar mit jenem des Zaunteams im östlichen Juch. Helbling sagt:

Die Turnfabrik an der Hummelstrasse konnte dank einem Baurechtsvertrag mit der Stadt gebaut werden.

Die Turnfabrik an der Hummelstrasse konnte dank einem Baurechtsvertrag mit der Stadt gebaut werden.

Bild: PD
«Dieser Gewerbemix ist sehr befruchtend für die ganze Stadt.»

Über mögliche Interessenten sagen Elliker und Helbling unisono: «Kein Kommentar.»

Ebenso wenig äussern sie sich zu derzeit laufenden Landverhandlungen. Elliker sagt nur so viel: «Es könnte sein, dass es bald etwas zu sagen gibt.» Von den total 25 Millionen Franken Rahmenkredit im Landkreditkonto sind derzeit nur rund 7,7 Millionen Franken frei verfügbar, worüber der Stadtrat abschliessend das letzte Wort hat. Elliker sieht deshalb Nachholbedarf: «Wir müssen zuerst aufräumen.» Befindet sich ein Objekt im Finanz- oder im Verwaltungsvermögen, gelten die üblichen Finanzkompetenzen und dürfen Gemeinderat oder Volk mitreden.

In der Liegenschaftenstrategie komplett gestrichen ist der Abschnitt «Gesteigerter Gemeingebrauch und Sondernutzung». Was hat es damit auf sich? Das betrifft die Begegnungsräume auf öffentlichem Grund, wie sich zuletzt beim Knatsch um das Weihnachtsdorf Winterzauber von Schausteller HP Maier im Burstelpark gezeigt hat. «Das ist ein Sonderfall und wird separat in einem Leitfaden geregelt», sagt Helbling. Noch sei nichts spruchreif. Aber der Leitfaden sei bereits weit gediehen.

Der Glühweinstand Winterzauber, dessen Bewilligung für viel Zündstoff gesorgt hat.

Der Glühweinstand Winterzauber, dessen Bewilligung für viel Zündstoff gesorgt hat.

Bild: Andrea Stalder (Frauenfeld, 9. November 2020)

Rattenschwanz bei mehreren Regelwerken

Die Euphorie über das nun vorliegende Strategiepapier bremst Stadtrat Elliker umgehend. Es liege nun zwar auf dem Tisch, womöglich nickt es der Gemeinderat bald zur Kenntnis ab. Aber es bestehe noch grosser Nachholbedarf bei mehreren Verordnungen und Reglementen, darunter etwa in der Gemeindeordnung, dem Reglement über die Bodenpolitik und jenem über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum oder der Gebührenverordnung für die Benützung gemeindeeigener Grundstücke.

Das ziehe einen Rattenschwanz an Revisionen nach sich, sagt Helbling. Und Elliker ergänzt:

«Gerade ist der Startschuss für den Marathon erfolgt, und wir stehen bei Kilometer null.»

Denn eine Änderung der Gemeindeordnung etwa erfordere wiederum das grüne Licht des Stimmvolkes via Gemeinderat. Insgesamt rechnet Elliker mit einer Umsetzung der Liegenschaftenstrategie frühestens in vier Jahren.

Geht beim Gemeinderatsbüro alles nach Plan, steht das Traktandum zur jetzt vorliegenden Botschaft auf der Einladung zur Gemeinderatssitzung vom 17. März. Gemeinderatspräsident Elio Bohner hat das Geschäft der entsprechenden Kommission des Gemeinderates zugewiesen, welche dieses demnächst behandeln wird.