Teufen vor den Zwangsauszonungen

Unbebautes Bauland soll in Ausserrhoden nach zehn Jahren entschädigungslos ausgezont werden. Den Landbesitzern drohen massive Wertverluste. Bei der erstmaligen Umsetzung der Baugesetzbestimmung bestehen Unsicherheiten.

David Scarano
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In Teufen müssen 27 Parzellenbesitzer mit einer Zwangsauszonung rechnen. (Bild: Herbert Haltmeier)

In Teufen müssen 27 Parzellenbesitzer mit einer Zwangsauszonung rechnen. (Bild: Herbert Haltmeier)

Der Teufener Bodenbesitzer kann und will nichts sagen. Auf die Frage, ob er in Kenntnis des Artikels 56 gewesen sei, antwortet er nur mit Nein. Schliesslich verweist er auf das anstehende Gespräch mit Gemeindevertretern. Der Mann, der ungenannt bleiben möchte, ist einer von 27 Teufener Parzellenbesitzern, deren Bauland während eines Jahrzehnts unberührt blieb – das hat in ganz Appenzell Ausserrhoden Folgen.

Denn das kantonale Baugesetz – genauer, besagter Artikel 56 – schreibt vor: Zehn Jahre nichtbebautes Bauland muss entschädigungslos ausgezont werden. Damit soll dem Umstand entgegengewirkt werden, dass Grundstückbesitzer die Entwicklung der Gemeinde über Jahre blockieren können. Ausserrhoden ist der einzige Kanton, der eine solche Regelung kennt. Am 1. Januar 2014 sind die ersten Rückzonungen fällig. Derzeit führen die Gemeinden die Anhörungen durch.

Besitzer «stämpfeln»

Die eingangs geschilderte Reaktion ist in Teufen kein Einzelfall. Gemeindepräsident Walter Grob sagt, viele Betroffene hätten das Gesetz vergessen und reagierten verunsichert. Eine Mitarbeiterin der Planungskommission spricht von Eigentümern, die auch «mal stämpfeln würden» – verständlicherweise, denn es geht um viel Geld.

Wegen der Auszonungen würden sie bei einem nachträglichen Verkauf grosse Verluste erleiden. In Teufen ist der Steuerfuss niedrig, der Bodenpreis für Bauland jedoch hoch. 1000 Franken pro Quadratmeter sind keine Seltenheit. Aus den nichtbebauten Parzellen wird nach der Auszonung Landwirtschaftszone oder «Übriges Gemeindegebiet». Die Preise fallen damit in den Keller. Gemäss Grob wird Landwirtschaftsland wegen der besonderen Gesetzgebung – das einschränkende bäuerliche Bodenrecht – nur selten gehandelt. Er schätzt den Bodenpreis auf drei Franken pro Quadratmeter: 500 Quadratmeter wären auf einen Schlag nicht mehr 500 000 Franken, sondern nur noch 1500 Franken wert – sofern sich überhaupt ein Käufer findet. Walter Grob meldet jedoch Bedenken an. Solche gab es bereits bei der Einführung vor einem Jahrzehnt. Es sei nicht sicher, ob die Auszonungen tatsächlich entschädigungslos möglich sein werden, wie es das Gesetz vorschreibt. «Es wird sicher Rechtsmittelverfahren geben.» Ihm merkt man die Unsicherheiten bei der Umsetzung an – den Gemeinden fehlen Erfahrungswerte. «Wir betreten Neuland», sagt Grob. Aber: Es gelte das Gesetz umzusetzen, zu dem das Volk Ja gesagt habe.

Gerichtsurteile stützen Kanton

Beim Kanton fühlt man sich auf der sicheren Seite. Er empfiehlt den Gemeinden, die Anwendung des Artikels 56 auf den Siedlungsrand oder grössere unüberbaute Gebiete zu beschränken. Damit bestehe keine materielle Enteignung, die Entschädigungen zur Folge hätte. Gallus Hess, Leiter Planungsamt, verweist auf Bundesgerichtsurteile, die die Auslegung des Kantons stützen: «Ausschlaggebend für eine Entschädigung ist, ob das Bauland zum weitgehend überbauten Gebiet zählt und als erschlossen gilt oder nicht.» Unsicherheiten bestehen bei kleineren Baulücken, also nichtbebauten Parzellen in Siedlungskernen. Bei Anwendung der Kantonsempfehlung stellt sich dieses Problem aber nicht. «Baulücken im Zentrum zurückzuzonen ist wenig sinnvoll. Das Raumplanungsgesetz schreibt eine Entwicklung nach innen vor. Wir wollen nicht möglichst viel auszonen, sondern Anreize zur Überbauung der bestehenden Bauzonen schaffen», sagt Hess.

Bauland für Familien?

Wer ein Stück Land am Siedlungsrand besitzt und dieses zehn Jahre nicht bebaut hat, kann in begründeten Fällen eine Fristverlängerung beantragen (siehe Kasten). Er kann es aber auch der öffentlichen Hand verkaufen. Gemeindepräsident Walter Grob erhielt bisher noch keine Angebote. Obwohl seine Verhandlungsposition gut wäre, reagiert er zurückhaltend auf diese Möglichkeit. Er sagt, es sei nicht nur eine Frage der Finanzen, sondern auch der Strategie – und eine solche hat Teufen derzeit nicht. «Einfach Land zu kaufen, ohne zu wissen, was damit anzufangen ist, bringt nichts.» Dennoch: Dem Kauf durch die öffentliche Hand gewinnt Grob eine positive Seite ab. Gemeinden könnten so günstig Bauland erwerben und Investoren für familienfreundliche Wohnprojekte zur Verfügung stellen. Dies wäre ganz im Sinne des gültigen Regierungsprogramms: Der Kanton möchte wachsen, indem er auch für Familien attraktiver wird. «Genau das will Artikel 56, die Mobilisierung von Bauland», sagt Gallus Hess.

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