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Eigner von Bauland werden bluten

Mammern hat zu viel Bauland. Nun muss die Gemeinde zurückbuchstabieren. Wie das abläuft, sagt Marco Sacchetti, Generalsekretär im Thurgauer Departement für Bau und Umwelt. Manche Landbesitzer könnte es hart treffen.
Gudrun Enders
Marco Sacchetti Generalsekretär, Departement für Bau und Umwelt (Bild: Donato Caspari)

Marco Sacchetti Generalsekretär, Departement für Bau und Umwelt (Bild: Donato Caspari)

Mammern soll 2,7 Hektar Bauland zurückzonen. Wie muss die Gemeinde vorgehen?

Marco Sacchetti: Die Sache ist die: Das neue Raumplanungsgesetz des Bundes verlangt, die Grössen der Bauzonen zu überprüfen. Das hat der Thurgau gemacht und den Handlungsbedarf im Entwurf des revidierten kantonalen Richtplans festgehalten. Der Planungsauftrag dazu lautet etwa für Mammern, innert drei Jahren die deutlich überdimensionierten Zonen einer Nichtbauzone zuzuweisen.

Schreibt das Gesetz auch vor, wen die Umzonung trifft? Das ist ja wie eine Enteignung.

Sacchetti: Grundsätzlich muss die Gemeinde von ihrem nicht überbauten Bauland überprüfen, welches sich am besten für die Rückzonung eignet. Da ist Land, das an Nichtbauzonen angrenzt, in der Regel geeignet. Wenn sich die Gemeinde entschieden hat, läuft ein Auszonungsverfahren. Die Gemeinde legt das auf und dann kann der betroffene Eigentümer Einsprache machen. Wenn tatsächlich ausgezont wird, hat der Eigner die Möglichkeit wegen materieller Enteignung eine Entschädigung zu verlangen.

Bekommt er dann den vollen Preis etwa für sein Bauland mit Seesicht?

Sacchetti: Es ist nicht einmal sicher, ob er überhaupt etwas bekommt, weil die Rechtsprechung in dem Bereich sehr komplex ist. Da muss jeder Einzelfall genau betrachtet werden. Eine Voraussetzung für eine Entschädigung ist, dass es überhaupt eine bundesrechtskonforme Bauzone war. Dann ist die Frage, ob das Bauland schon erschlossen war oder nicht und wie gross die Wahrscheinlichkeit war, dass es zu einer Überbauung kam.

Ein Phantasiebeispiel: Ein Architekt hat Bauland mit Seesicht in Mammern gekauft und wollte es zur Baureife bringen. Dann wird es auf einmal zurückgezont.

Sacchetti: Dann ist das so. Dann ist es nachher nur noch eine Frage der Entschädigung. Der Auftrag kommt direkt aus dem Bundesgesetz und muss umgesetzt werden. Es kann verschiedene Landeigentümer hart treffen. Das kann ich nicht verneinen. Eine Rückzonung ist eine relativ harte Massnahme. Es ist Sache der Gemeinde, welche Grundstücke sie zurückzont.

Soll die Gemeinde planerisch agieren oder sollte sie die wertvollen Parzellen als Bauland belassen?

Sacchetti: Es geht grundsätzlich darum, was das geeignetste Bauland ist. Das muss die Gemeinde anschauen. Im Moment reden wir der Gemeinde nicht rein. Nachher müssen wir die Auszonung noch genehmigen. Da geht es um die raumplanerisch sinnvollste Lösung.

Wie lautet die Definition?

Sacchetti: Zu Details möchten wir nichts sagen. Die Gemeinde hat diesen Auftrag und dafür hat sie drei Jahre Zeit – eigentlich noch mehr, denn der kantonale Richtplan liegt ja bislang im Entwurf vor.

Bei 78 von 80 Thurgauer Gemeinden haben sie schon eine Lösung. In Hefenhofen zeichnet sich laut Medien auch eine ab. Wo klemmt es in Mammern?

Sacchetti: Mammern hat im Verhältnis sehr grosse Bauzonen. Das ist die Gretchenfrage: Wurden die Bauzonen überdimensioniert festgelegt? In Mammern sind die Reserven zu gross für die erwartete Entwicklung. Selbst ohne die 2,7 Hektar hat sie noch genug Bauland für die nächsten 15 Jahre. Das hat die planerische Überprüfung ergeben.

Müssen andere Gemeinden auch zurückzonen?

Sacchetti: Viele müssen Richtplangebiete, also Bauerwartungsland reduzieren. Manche sogar drastisch. Grössere Gemeinden müssen die Richtplangebiete sogar vergrössern.

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