Einfach erklärt
Was ist der Eigenmietwert? Wie wird er berechnet? Und weshalb ist er umstritten?

Wer in einem Haus wohnt, das er auch besitzt, muss einen fiktiven Betrag versteuern: den Eigenmietwert. Die Steuer ist umstritten und variiert nach Kantonen. Wir erklären.

Jolanda Riedener
Drucken
Teilen
Hausbesitzer sollen gegenüber Mietern nicht bevorzugt werden. Deshalb versteuern sie einen Eigenmietwert.

Hausbesitzer sollen gegenüber Mietern nicht bevorzugt werden. Deshalb versteuern sie einen Eigenmietwert.

Bild: Benjamin Manser (Mörschwil, 6. April 2019)

Wer ist betroffen vom Eigenmietwert?

Besitze ich eine Wohnung oder ein Haus, in dem ich auch wohne, betrifft mich der Eigenmietwert. Würde ich meine Wohnung oder mein Haus vermieten statt selber bewohnen, würde ich Einnahmen machen. Dieses Geld, das ich durch die Vermietung erhalten würde, muss ich als Einkommen versteuern.

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist ein fiktiver Wert. Er basiert auf einer möglichen Miete, also auf einem theoretischen Einkommen, das ich mit meinem Haus oder meiner Wohnung erzielen könnte. Der Eigenmietwert beträgt jedoch in der Regel nur 60 bis 70 Prozent des Betrags, den ein Mieter für das Haus oder die Wohnung während eines Jahres tatsächlich bezahlen müsste. Diesen Eigenmietwert muss ich dann versteuern, wenn ich in einer Wohnung oder einem Haus wohne, das mir gehört.

Weshalb gibt es den Eigenmietwert?

Wer im eigenen Haus wohnt, muss keine Miete zahlen und kann sparen. Haus- oder Wohnungsbesitzer können gleichzeitig diverse Steuerabzüge geltend machen. Zum Beispiel Hypothekarzinsen oder Unterhaltsarbeiten. Um eine steuerliche Gleichstellung gegenüber Mietern zu schaffen, die keine Abzüge machen dürfen, müssen Hausbesitzer den Eigenmietwert versteuern. Die Idee dahinter ist die steuerliche Gleichbehandlung von Mietern und Hauseigentümern.

Wie berechnet man den Eigenmietwert?

Die Berechnung des Eigenmietwerts unterscheidet sich je nach Kanton. In der Regel übernimmt das zuständige Amt die Schätzung einer Liegenschaft. Daraus ergibt sich ein Mietwert, der theoretisch für das Bewohnen des Hauses oder der Wohnung erbracht wird. Liegenschaftsschätzungen fallen in der Regel aber etwas tiefer aus als der tatsächliche Marktwert. Kriterien, die den Wert eines Objekts bestimmen, sind zum Beispiel:

  • Lage
  • Ortsübliches Mietzinsniveau
  • Wohnfläche
  • Umschwung der Liegenschaft
  • Baujahr
  • Bauweise, Beschaffenheit, Ausbaustandard
  • Auf die Liegenschaft einwirkende Immissionen

Im Kanton Thurgau werden Neuschätzungen von Liegenschaften in der Regel alle 15 Jahre durchgeführt. Im Kanton St.Gallen alle zehn Jahre, oder nach einer wesentlichen Veränderung, die sich auf den Wert des Objekts bezieht. In den Kantonen Appenzell Innerrhoden und Appenzell Ausserrhoden erfolgen die Schätzungen der Steuerwerte ebenfalls alle zehn Jahre.

Vom geschätzten Mietwert kann man im Kanton St.Gallen 30 Prozent abziehen, falls man das Objekt selber bewohnt. Daraus ergibt sich dann der Eigenmietwert.

Im Kanton Thurgau wird der geschätzte Mietwert – ausgehend vom Jahr der Liegenschaftenschätzung – jährlich indexiert. So sollen Schwankungen im Liegenschaftenmarkt berücksichtigt werden. Wer seine Thurgauer Immobilie selbst bewohnt, kann vom Mietwert 40 Prozent abziehen.

In Appenzell Ausserrhoden wird ein Abzug von 20 Prozent des Schätzwertes gewährt, wenn die Liegenschaft vom Besitzer selbst bewohnt wird. In Appenzell Innerrhoden wird der Eigenmietwert nach einer Gesetzesrevision im Jahr 2018 durch das Schatzungsamt festgelegt.

Kein Abzug ist bei der Selbstnutzung einer Zweit- und Ferienwohnungen erlaubt oder bei landwirtschaftlichen Liegenschaften. Auch wenn ein Objekt unentgeltlich an nahestehende Dritte überlassen wird, ist ein Selbstnutzungsabzug nicht möglich.

Wann lässt sich der Eigenmietwert reduzieren?

Wenn sich die bewohnte Fläche verkleinert, kann der Eigenmietwert herabgesetzt werden. Zum Beispiel, wenn in einem Haus ein Zimmer nicht mehr benutzt wird. Dabei muss es jedoch leer stehen und darf tatsächlich nicht mehr benutzt werden – auch nicht als Abstellraum oder Gästezimmer.

Weshalb wurde der Eigenmietwert eingeführt?

Der Ursprung des Eigenmietwerts reicht mehr als hundert Jahre zurück. Während des Ersten Weltkriegs wurde er als Kriegssteuer erstmals eingeführt. Der Staat kompensierte damit Zollerträge, die während des Krieges einbrachen. In den 1930er-Jahren wurde mit der Steuer erneut im Notrecht als Krisenabgabe eingefordert. 1958 überging die Steuer dann mit Zustimmung des Volkes ins reguläre Recht.

Wird der Eigenmietwert bald abgeschafft?

Die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts ist im Parlament immer wieder ein Thema und gilt als politischer Dauerbrenner. Es gab in der Vergangenheit zahlreiche Diskussionen dazu. Die Wirtschaftskommission des Ständerats startete 2017 eine parlamentarische Initiative und erarbeitete eine entsprechende Vorlage. 2019 erfolgte die Vernehmlassung. Danach gab der Bundesrat den Ball zurück an die Kommission. Das Seilziehen um die Abschaffung des Eigenmietwerts dauert weiter an.

Das System mit Versteuerung des Eigenmietwerts ist umstritten. Weshalb?

Das System wird von einigen Seiten als ungerecht empfunden. Insbesondere der Hauseigentümerverband ist gegen diese Steuer. So müssen sparsame Rentner zum Beispiel, die ihre Hypothek bereits abbezahlt haben und keine Abzüge wie Zinsen mehr geltend machen können, den Eigenmietwert dennoch als Einkommen versteuern. Gegner wie Mieterverbände warnen vor fehlenden Steuereinnahmen und Ungleichbehandlung.

Quellen

Die Informationen zu diesem Artikel stammen von:

- St.Galler Steuerbuch, StB 34 Nr. 1

- Steuerverwaltungen Thurgau, Appenzell Ausserrhoden und Appenzell Innerrhoden

- Hauseigentümerverband Schweiz

- Raiffeisen Casa

- Credit Suisse